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啟德商業地24億破底售
(東方) 2019年8月13日
近期一連串的示威活動,打擊本港零售及旅遊業,影響發展商競投商用地皮的出價。啟德承啟道商業/酒店用地,昨由遠東發展(00035)以逾24.45億元奪得,每方呎樓面地價僅約7,100元,較市場估值下限還低約11.3%。

該幅商業/酒店地鄰近啟德體育園,可建總樓面約34.4萬方呎,用作酒店的面積不可少於15.5萬方呎。上周截標反應踴躍,合共收到10份標書,其他入標財團包括新鴻基地產(00016)、長實集團(01113)、會德豐地產、建灝地產、中國海外發展(00688)等,當時市場相信部分財團會以執平貨心態入標。

擬興建寫字樓及酒店

由於社會及經濟多項負面因素影響,地皮估值早已被市場調低,最低預計每方呎約8,000元。而在眾多財團競逐下,成交價相比下調後的估值還要低,不單反映其他發展商出價更保守,也可見政府在釐定土地底價亦有所調節。

遠展地產發展總監方文昌表示,集團很高興投得地皮,未來該區受惠港鐵沙中線及6號幹線,故看好發展前景。計劃興建一幢寫字樓及一幢酒店,各佔總樓面約一半,提供約400個酒店房間,預計總投資額約40億元。

事實上,樓市前景不明朗下,今年政府推出的啟德商用地皮,招標結果均差強人意,如今年一月收到9份標書的第4C區5號商業/酒店地,最終因標書出價未達要求而流標。

其後第4C區4號同類土地,曾在五月以逾111.2億元批出,呎價約12,888元,一度成為九龍東新高。但中標財團高銀金融(00530),在六月以社會不穩為由而撻訂,該地皮已安排重推,下月截標,惟估值已被市場大幅削減,每方呎低至約8,500元,即相比原先批出價,大幅低超過三成。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文認為,雖然發展商對香港樓市仍具信心,但商業地皮始終依靠市場消費力支持,故在近日的社會運動及中美貿易戰等影響下,財團在競投該類不可分拆出售商業地,出價上轉趨保守。預期該批出地皮長期租金回報率約4%,資金回收期達約十五年。

同類地皮恐跌價三成

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚則表示,今次的批地價,幾近返回一六年售出的第1E區2號商業地的水平,當時每方呎樓面地價6,733元。相信部分發展商每呎出價甚至更低,預期此類零售及酒店用地,地價較高峰有約三成跌幅。