瀏覽人次 : 1590
港樓市風險驟升 增供應須慎拿捏
(東方) 2018年9月14日
美國聯儲局九月下旬勢再加息,年內香港銀行上調最優惠利率也事在必行,意味利率正常化正式啟始。當前中美貿易戰,香港經濟不明朗,樓市調整壓力增加,適逢政府檢討土地政策即將有初擬,當局必須小心拿捏,審慎平衡短期市場風險與長期供需管理,避免重蹈覆轍!

據海外研究報告顯示,在全球住宅物業市場中,香港是四個極高風險的主要城市之一,足以對經濟活動造成威脅。這些高危樓市的特色,是經歷了長時間上升、估值偏高、按揭債務水平高,且浮息佔了相當部分。事實上,十年量寬,超低息環境造就資產泡沫,香港樓市經歷開埠以來罕見的上升周期。可是,現今有利周期持續的因素逐漸減少,反而誘發逆轉的風險正不斷上升。無論是政府抑或投資者,都應該及時做好資產價格短期調整的防備。

樓市短期風險上升,是市場周期表現,本來就不應與長期供需規劃混為一談。不過,應對短期市場風險急升,也不能因為這是早在預期而掉以輕心。要知道,在不適當時間對長期供應說得太死,猶如在非常時期對悲觀的市場預期多踩一腳,結果可以是災難性。當年政府揚言每年供應「八萬五」單位正正是好心做壞事,樓市盛極而衰的痛苦歲月,香港人仍歷歷在目。

次季開始,特區政府為土地政策進行大型諮詢,預計專責小組會在本月底提交初步觀察。隨着香港人口持續增加,住屋短缺問題嚴重,長此下去不利經濟可持續發展。加快開闢土地,增加長期房屋供應,內部對此不存在太大爭議,政府亦是責無旁貸,意見分歧主要在於增加供應的方法和時間表。

畢竟,當前樓價與居民負擔能力嚴重脫節,資產價格周期見頂後調整是市場定律。整固過後,在需求仍遠大於供應的情況下,樓價自會找到支持點,不能以此成為「不作為」的開脫理由。實際上,增闢土地興建房屋,由生地到熟地,可能是五至十年的事,與眼前的潛在調整並沒有太大的相互影響。反而,政府必須設法增加土地儲備,才可在樓市未來供應有話語權,不會再次落入失控的窘境。

無可否認,土地價格太高會削弱經濟競爭力;長期未能滿足基本住屋需要,只會造成更多社會矛盾。因此,政府在增加住屋長期供應的大方向,不應受中短期市場周期運行左右。關鍵在於管理市場預期方面如何拿捏,並審慎分配好中短期公私營單位供應,慎防過猶不及!