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環球樓市走下坡 港樓內憂兼外患
(東方) 2018年8月10日
中美貿易戰自七月六日正式開打至今,不但沒有緩和迹象,行動更已升級,亞太區很多資產價格已受波及,唯獨香港樓價長升長有。不過,目前最少有五大因素令樓價愈來愈有調整壓力,有意置業人士務必審視負擔能力。

首先是外圍因素。目前的事實是,中國北京、英國倫敦、美國紐約曼哈頓、澳洲悉尼、加拿大多倫多等,全球樓價最昂貴地區都陸續乍現見頂回落徵兆,個別極端成交個案更冧價逾三成。國際貨幣基金組織最近警告,別輕看全球各地嚴厲打壓樓市的措施,影響可以十分廣泛,因全球的有錢人是跨地區買樓,只要有任何一個地區的樓市大幅向下,都會對其他地區構成影響。

接着是內地因素。內地經濟適逢「去槓桿」及貿易戰衝擊,人民幣急速貶值,惟有別於一五至一七年,今次匯價急貶未有惹來巨大走資潮,原因是內地政府早已阻截了「螞蟻搬家式」兌換美元走資方法。同樣有別於上次,今次不少企業已在海外持有資產,假若美元繼續升值令外債成本上揚,必要時更須沽售資產自救,當中必定涉及港樓。

之後的三大因素緣於香港內部。近期不少持重貨的本地樓市投資者先後部署放售,數額動輒數十億元;反之,一般用家仍蜂擁搶買新盤。若將這情況套用於股市,最易令人聯想起的例子是騰訊的南非大股東於三月大手減持,散戶依然無懼入市,這是值得警醒的信號。

除了大戶沽貨,一個較少人注意的信號是香港貨幣供應增長正急速放緩,即市場上新錢銳減。簡單來說,只要市場上錢愈多,資產價格就愈容易上揚,與樓價走勢絕對有正關連;反之亦然。金管局上月公布,香港六月貨幣供應M3為6.3%,已連續多月急劇放緩,重返一六年八月水平。往績顯示,對上一次M3密集式放緩是在一五年十二月至一六年五月,期間樓價亦跟隨向下。

最後的因素當然是按息上調。既然市場上新錢少了,加息是必然的,相信下月就會正式上調最優惠利率,即俗稱「加P」,所有供樓人士都會受累。早有機構警告,由於樓價高令按揭借款額龐大,倘若香港實際按息跟隨美國上調三次,即大約0.75厘,全港近50萬按揭人士之中,恐有超過11萬人無法承受。

無疑,香港樓市正遭內外夾擊,或許仍有一個最大利好因素,就是求過於供。不過,置業人士要明白,一旦經濟轉弱加上利率上揚,任何的需求都可以一下子遭抹殺,謹記量力而為。