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樓市五節棍之年底樓市變數莫測
(林木地) 2017年8月12日
第一棍:年底樓市變數莫測

樓價升,但供應量開始排出倒海而來,在一手樓供應壓境下,新政府似蠢蠢欲動推出新政,年底前樓市變數多的是也。

《太公報》指出,申預售兩月增近3000伙,累積待批撲萬伙,新盤戰場移師九肚山康城。未來潛在供應正來勢洶洶,發展商亦不敢怠慢,開始部署今年底至明年初的賣樓計劃,過去兩個月近3000伙住宅樓花單位申請預售,令累積待批預售的單位升至逾9300伙,為四個月的新高,且預計未來新盤戰場將是沙田九肚山及將軍澳日出康城。

第二棍:靚資產一拆二變三

繼早前長和重組大增市值後,老牌地產商九倉亦出招,分拆旗下黃金組合,包括海港城及時代廣場等王牌,將公司一拆二後,個股價急急上升,可見將資產執來執去,亦變相製造大批利錢。

《搵銀報》話,九倉擬分拆2300億物業,股價破頂,吳天海:大股東無意減持,小股東1:1收新股。繼脫手電訊和有線電視後,九倉落實重組投資物業組合,將旗艦物業海港城、時代廣場等6個價值2,300億元的香港投資物業分拆獨立上市,已獲聯交所批准。

九倉主席吳天海強調,建議猶如將九倉「一分為二」,大股東無意從中減持股份或增派息,系內也未有其他重組計劃。不過,有分析認為,九倉分拆後,有利家族部署進一步重組會德豐(00020)一事。

分拆消息獲券商視為可釋放相關物業價值,九倉和控股的會德豐昨午市急升逾一成,其中九倉升14%,收報79.65元,創歷史新高,成交達15.3億元,最新市值約2,417億元。

第三棍:鋪王劈租誘客

鋪市仲未見起色,好以鋪王旗下尖沙咀鋪位,要租出都要減租六成,在吉鋪滿街下,投資者惟有減租吸客,呢個減租前還未完。

《文人報》講,鄧成波尖沙嘴舖劈租六成。一直為吉舖重災區尖沙嘴加連威老道,近期出現劈租成交。市場消息指,該舖為加連威老道67號地舖,新近以15萬元租出,以舖位面積2013方呎計,呎租74.5元。資料顯示,該舖由資深投資者鄧成波家族持有,於2012年以2.05億元購入加連威老道67及69號相連地舖。該舖於2012年10月獲連鎖品牌D-MOP以35萬元承租,不過開業1年後提早遷出。若將是次租金與2012年月租相比,租金大劈近六成。

第四棍:公屋輪候冊直迫五年

公屋輪候冊有增長無減少,最新一般家庭增至近五年,看來近期公屋及居屋輪流新高,並非事出無因,始終購買力仍絡繹於途。

《生果報》說,房屋署今公佈最新公屋輪候冊數字,截至今年6月底,輪候上公屋有27.78萬宗申請,當中一般家庭申請達15.02萬宗,較今年首季14.73萬宗,短短三個月急增2900宗申請。而一般家庭輪候時間已增至4.7年。而非長者一人申請,則有12.76萬宗,較首季減少約1,000宗。

本來一般申請者平均上樓時間由去年底4.7年的歷史高位,回落至今年3月的4.6年,但現時再重返歷史高位。
房委會網頁指,以一般申請者(即家庭和長者一人申請者)平均約3年獲首次編配單位為目標,平均輪候時間為約3年的目標,並不適用於配額及計分制下的非長者一人申請者,而一般申請者的平均輪候時間,是指在過去12個月獲安置入住公屋的一般申請者的輪候時間平均數。

第五棍:公屋居屋輪流稱王

公屋居屋輪流稱王,賣出創新高價已非甚麼新聞,好似沙田愉翠苑,同埋市區天富苑,都賣出個新高紀錄,咪話購買力枯竭,低價買家一直有接貨。

《太公報》說,愉翠苑癲賣765萬新界居屋稱王,天富苑綠表售368萬,持貨八年升值逾4.2倍。私人住宅樓價高企,部分準買家轉投入場門檻較低的居屋市場尋寶,刺激已補地價的居屋售價水漲船高。其中,位於沙田的愉翠苑再誕居屋王,有一伙三房單位以765萬元連地價易手,登上新界最貴居屋王寶座。

愉翠苑剛錄本月首宗成交,單位位於A座高層02室,實用面積650方呎,採三房間隔,雖然室內裝修陳舊,但享開揚景觀,而且物業早已交吉,所以原業主今年初以820萬元連地價放盤,叫價非常進取,惟見放盤半年仍未獲承接,終連減多口價,累計減價共55萬元或6.7%,終以765萬元連地價易手,為新界區居屋造價新高,實用呎價11769元。