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全球通脹成謎團 樓市前景添陰霾
(東方) 2017年8月12日
受到地緣政治局勢影響,全球股市陷入調整,最新公布的香港樓價指數雖然仍處高位,但未反映近日金融市場狀況,倘若美國及北韓擦槍走火,對樓市的影響就會立竿見影。不過,相比股市及政局,有意置業的人士更需要注意通脹前景。

聯儲局第三號人物、地位僅次於正副主席的紐約聯儲銀行行長達德利周四罕有地預期,未來六至十個月美國通脹都難達百分之二的政策目標,而經濟增長亦未見有加速迹象。達德利的論調一向是當局的主流意見,言下之意,就是未來半年加息步伐難以提速。

離奇的是,縱使全球央行奮力放水,金融市場早已水漲船高,美國失業率亦降至僅百分之四左右,屬於全民就業水平,傳統理論認為通脹一定會來,但等了又等,通脹去了哪裏?須知道美國近四個月通脹已低於平均水平。

有外媒就此問題,專訪了五十六位經濟專家,僅二十九人認同聯儲局主席耶倫的觀點,即通脹下降屬暫時現象,主要受手機通話費及藥價下跌影響;其他受訪者則全線悲觀,擔心通脹疲弱的背後,可能有更長期的因素是傳統理論沒有的。這爭論亦出現在聯儲局內部,反映連官員也看不透通脹何時重臨。

這樣問題就來了,連央行都望天打卦,全球恐已進入死胡同,要麼他日通脹突飆,央行須急速加息,重演一九八○年代初期的經濟悲劇,亦是聯儲局前主席格林斯潘的憂慮;要麼通脹一直呆滯,打工仔薪金不能加速上升,刺激不了消費市道,央行又不能隨意收水,結果眼巴巴地看着資產價格持續被推高,而實體經濟依舊疲弱,民怨積累直至爆煲。無論是哪種情況,樓市的結局都是慘淡。

傳統投資智慧有云,「買樓收租抗通脹」,只要百物騰貴,租金就會跟升,加上樓價又漲的話,業主可謂雙重收益。不過,事實是現時通脹呆滯,實體經濟未見大好,不少藍籌屋苑租金回報已跌穿三厘,買樓收租的美夢未見甜蜜。

既然買樓收租無望,最新就連單車位也有得炒,料每個可以賣逾三萬元。值得留意的是,每個單車位現時月租僅三十元,就算買家之後可以加租至每月一百元,再假設其他因素不變,回本期仍長達二十五年。

誠然,投資者已變得愈來愈短視,將央行不能快速加息視為利好因素,樂意以「高槓桿」入市,再分數十年攤還,他日一旦危機來臨,恐怕想抽身也困難,最好的例子是港股本周初仍一片樂觀,短短三日就抹去近千點,必須引以為鑑。