「土地債券」比「囤農地」對香港管治更不利
作者 : 浪子心聲2018年7月30日
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「土地債券」比「囤農地」對香港管治更不利
 
浪子心聲
2018年7月30日

可能由於「公私營合作開發農地」得不到大眾市民支持,近日身兼土地供應專責小組成員的港大學者建議,私人業權人可跟政府在發展區內換地,或用「土地債券」換取面積相若的政府新土地,以加快新界農地發展。他還強調這方案可能不算是公私營合作。

第一個建議的意思是私人土地業權人可自願向政府交出土地,興建公屋、道路及基建等,換取在原區得到一幅土地,如重新規劃後,較優質的地皮須補足價後才能發展,做法可整合一些零散而無充分利用的土地。筆者感覺奇怪,如果政府在需要興建公屋、道路或基建的情況下,已有足夠理據使用「收回土地條例」收地,為何要優待這些地主有權原區換地,政府如何制定準則。那些地用「收回土地條例」收地?那些地可原區換地?是否地主自願交出土地就可以換地?不自願就收地?這樣爭議性非常大。在較優質地段的地主多選擇原區換地,他們多了一個比收地更好的選擇,這樣公平嗎?同時政府在重新規劃土地上,需要預留足夠土地用作原區換地,這樣對特區政府在土地規劃上可能產生更多問題。這是一個全新的遊戲規則,政府必須小心其後果。

第二個建議的意思是政府發行「土地債券」,收回新界私人農地原居民祖堂地及棕地等,土地持有人可用地債加現金,競投面積或價值相若的政府新土地,業權人可用新界農地取得地債,未來可用來競投其他住宅地。為可公開、透明,土地價值由市場決定,其他投資者亦可在公開平台,以市價購買或轉讓債券。

筆者個人認為這個「土地債券」建議爭議性更大,首先「土地債券」很容易變成投機工具,已是易見的缺點。同時大地產商手持大量農地,過去他們囤積農地已對特區政府管治不利,如果讓他們可將大量農地換成「土地債券」,變相讓他們「囤積土地債券」,對地產商壟斷香港房地產市場更容易,囤積「土地債券」比「囤地」的成本更低,同時更容易收購其他細小債券,讓壟斷加大,這樣對未來香港特區政府的管治非常不利,更難為大眾市民提供穩定的房屋供應,房地產市場更難回復正常。如果現界政府接納這個建議,其實可能已是「利益輸送」與已大量囤積農地的地產商。

「土地供應小組」已給人印象是為了「公私營合作開發農地」而做的「大龍鳳」,如今可能見到成功機會不大,便改以「地土債券」混淆視聽,事情變得更有「官商勾結」的可疑,政府對此建議更應小心。

1. 引刀一快 2018-07-31 00:41
沙發
2. 小强 2018-07-31 06:03
土地債卷可以把香港的農地証卷化,變成一種衍生工具,有利炒賣,可以倒迫土地價錢狂升,而直接把樓價進一步推升,符合林鄭的高地價高樓價政策。

林鄭沒有講過話要打壓樓價,港人不要搞錯。

苦等樓價下跌的人真是陰公。😭
3. WWSG 2018-07-31 09:54

土地和樓宇有保值功能, 但不易人人參與。 如使小本錢人士也能量力而為, 分一杯羹, 多少能平衡一下心理。

但入場容易, 必然炒爆,成就地產虛擬化, 不但和實體分離, 製造大鱷點心, 影響實體, 

最後D精英可能整出虛擬土地,甚至發展至連火星的地也上市。

無端瑞整多樣嘢出來, 而社會只嬴粒糖。

 
4. 濛濛紅鼠 2018-07-31 10:15
浪子兄這篇文一個錯字也看不到,有進步。
5. 濛濛紅鼠 2018-07-31 10:15
浪子兄這篇文一個錯字也看不到,有進步。
6. 八妹 2018-07-31 10:33
港大學者建議 (一聽就知,地產商打手)
7. 自我陶醉 2018-07-31 10:54
6樓 

有同感。唔證券化點可以襯市旺加快步伐出埋啲冇人會高價買嘅倉底貨! 又睇下今次政府會唔會配合。哈哈哈!
8. 十二阿哥 2018-07-31 13:21
如果現界政府接立這個建議
不是接立,是接納。
9. Admin 2018-07-31 14:04
8樓, 謝謝指正, 文章已修改。
10. 濛濛紅鼠 2018-07-31 14:17
哈哈原來睇漏咗。
11. 浪子心聲 2018-07-31 16:46
先多謝「十二阿哥」和Admin幫忙改正錯字,亦要感謝「 濛濛紅鼠」兄的提點及鼓勵,我會繼續努力改善文章質素。
12. 香港大學 2018-07-31 18:31
嗰幾位港大教授,用香港大學個名為地產商出頭,已經係利意輸送,建議不經心思熟累便高調向傳媒宣傳,有失港大之名。

港大房地產及建設系主任鄒廣榮(中)表示,「土地債券」可繞過官方強行收回土地之弊病,可藉此大規模調整新界土地用途。左為港大房地產及建設系副系主任蔡鴻達,右為港大房地產及建設系教授黎偉聰。(陳嘉碧攝)

港大房地產及建設系主任鄒廣榮(中)表示,「土地債券」可繞過官方強行收回土地之弊病,可藉此大規模調整新界土地用途。左為港大房地產及建設系副系主任蔡鴻達,右為港大房地產及建設系教授黎偉聰。(陳嘉碧攝)

13. 01觀點 2018-07-31 18:32

【土地大辯論】農地就是農地 土地債券不能改變事實


最後更新日期:

香港大學科斯產權研究中心建議引入「土地區劃整理」和「土地債券」,誘使土地業權人交地予政府,政府可以得到土地,業權人又可取得一定回報,皆大歡喜。這類建議固然是為了解決香港正面對的土地問題,但始終跳不出舊有思維,認為政府應尊重土地業權人的「潛在利潤」,要以利益「換回」土地,卻沒想過土地業權人擁有的大都是農地,所謂「潛在利潤」,不過是一廂情願。政府明明有一套行之有效的收地機制,若為求加快收地速度而設計一些對土地業權人更加有利的新方案,只會向社會發放不恰當的訊息——農地是會生金蛋的鵝,大家要盡力囤積!

必須不厭其煩重複的是,政府可以依據《收回土地條例》,以「公共用途」為由收回業權人的土地,當事人不得異議,只能就賠償金額與當局磋商,而賠償金額乃取決於土地當下一刻的價值,故農地就只能獲得農地的市價補償。惟除此之外,政府在徵收新界土地時,還有一套「特惠補償制度」,供業權人選擇。按此制度,政府會視乎農地位置與新發展區的距離,將土地分成甲乙丙丁四級,賠償額依次遞減。據發展局統計,從1997年回歸到2017年底,政府曾為154個工程項目動用《收回土地條例》,總之,縱使該條例被稱為「尚方寶劍」,但其實從未束之高閣,是一種行之有效的收地手段。

至於港大鄒廣榮教授及其團隊(鄒同時是土地供應專責小組成員)提出的「土地區劃整理」和「土地債券」,恰恰無視了現行的機制。當然,論者的邏輯是,政府運用《收回土地條例》,必須是為了「公共用途」,一旦用途與之無關,便可能引起法律訴訟,而為避免這種情況發生,不如找方法提升土地業權人交出土地的誘因,務求創造雙贏局面。不過,政府要證明發展某地是為了公共用途,並非難事;即使真的有人堅持藉法律手段與政府糾纏,也不是壞事,不見得政府就會敗訴(迄今為止,政府從未在因《收回土地條例》而起的司法覆核中敗訴),而政府也可借之展示收地發展、拒讓人囤積居奇的決心。

「土地區劃整理」是一種在國際間行之有效的土地交換機制,業權人自願交出土地,換取在重新規劃地段的發展權益。通過土地區劃整理,中心建議土地持有人履行「發展商責任」,他們必須上繳一定比例土地作公共房屋及公共建設,剩餘土地的開發權也必須依機制補足地價。

「土地債券」能在公開交易平台自由轉讓,持有人可用以換取特區政府的其他土地,或將來開闢的新土地包括填海地,是「遠水救近火」的方法,以未來的新土地,來換取短期內可以發展的土地。

即使退一萬步而言,先不提出《收回土地條例》,鄒廣榮教授的建議也有頗值得商榷之處。「土地區劃整理」在某程度上扭曲了農地的本意,假定業權人失去農地就是失去發展機遇與投資盈利,損失很大,故向他們收地時必須提供補償,例如在新發展地段的發展權益。但這種邏輯,就是肯定了業權人囤積居奇的心態,變相鼓勵有財力者繼續囤地。

至於「土地債券」,儘管鄒廣榮教授強調這不是以前的「甲/乙種土地權益書」,因為前者是先交地再規劃,又將容積率列入考慮,後者則是先規劃後收地,而且只計算土地面積;然而,這些細節的差異,不足以說明可帶來不同結果——當年的土地權益書,由於幾乎是穩賺不賠的投資工具(土地價值不斷上升),因此大地產商紛紛四出蒐集,令土地發展權集中在少數人身上,他們除了賺得盤滿缽滿,也有更大的話語權與政府討價還價。土地債券能否避免同樣的結果?抑或論者不認為這情況是一個問題?還待他們提出更清晰的說法。

不過,正如前文所言,我們根本不應再次落入這樣的思考窠臼,須謹記的是︰農地就是農地,業權人因政府動用《收回土地條例》而失去了農地,當局按法例給予市值賠償即可;若不能緊握這宗旨辦事,反而千方百計利誘業權人交出土地,賠償他們發展「權益」,只會承認及鼓勵囤積土地這種行為,無助於解決土地問題。

14. 上車無望 2018-08-01 00:31
看来浪子上番車已经变成遥遥無期。

無必當初呢!無苦呢!
15. 浪子回頭金不換 2018-08-01 13:16
下半年樓價可能有5%回落,到時還不回頭,只怕已是半百年身。
16. 陳劍青 2018-08-03 20:44

港大學者倡「土地債劵」釋放新界地 陳劍青:更易有利益輸送嫌疑

本研社陳劍青批評「土地區劃整理」方案是架床疊屋,又指《土地收回條例》一直扮演著重要的角色,不明白為何不用,而要另外提倡更複雜的方案,令政府收回土地增加難度。他又質疑,是否小農民就用《土地收回條例》收回土地,而發展商就用「土地區劃整理」或「土地債劵」方案,造成不公平的情況。
17. 譚小瑩 2018-08-04 10:44

譚小瑩話用《土地收回條例》無得輸,再話收地後亦可拍賣興建私樓。


18. 譚小瑩 2018-08-04 10:49
香港01專訪譚小瑩:收地較公私合營更公平 法例賦權政府處「不敗之地」

關乎香港未來幾十年土地供應格局的「土地大辯論」,已經於4月26日展開,由土地供應專責小組整理的十八個土地選項,尢其是以公私營合作模式,發展新界私人農地的方案成為外界焦點,不少意見認為,這種模式極易出現官商勾結情況,令珍貴土地資源變成發展商謀取暴利的手段。

市建局前行政總監、香港規劃師學會前會長譚小瑩接受《香港01》專訪,她認為只要在整體規劃得宜,政府引用《收回土地條例》發展農地,遠較公私營合作的模式公平,因為只要收回的土地符合公眾利益,收地時不是針對單一業主,政府基本上處於「不敗之地」,毋須懼怕會被發展商司法覆核。她亦形容現時的社會環境,市民與政府之間的信任逐漸消耗,推行公私合營只會加劇社會磨擦,引來更多爭拗。



市建局前行政總監譚小瑩接受《香港01》專訪,談及她對公私合營的看法。(歐嘉樂攝

行政長官林鄭月娥去年上任後,隨即宣布成立「土地供應專責小組」,小組經過近八個月的討論後,最終敲定十八個短中期及概念性的土地選項,將過去多年來備受爭議的議題,攤出來讓全港市民討論,部份選項例如公私營合作模式發展新界的私人農地,由於牽涉多個發展商利益,不少人都指土地大辯論會否淪為幫助發展商「開路」。

譚小瑩:公私合營不應只為個別人而做

市建局前行政總監譚小瑩接受《香港01》專訪時,談及對公私營合作的見解,她認為過去香港亦有採用過公私營合作的模式。及至九十年代,政府與發展商新鴻基簽訂發展馬灣的協議,以扣除補地價的方式,換取發展商協助搬村及興建馬灣公園。譚小瑩以當年馬灣的發展為例,提出如果推行公私營合作時,涉及收回小業主的土地,或許會出現不公平的情況,「這種情況下其實會影響小業主,他們的權利有否被保障呢?在這情況下,是否會出現『大細超』?」

譚小瑩續指若然政府為個別的發展商興建基建、擴闊道路,而須要收回附近小業主的土地,這樣的合作模式就有問題,「因為你明知道大業主擁有那幅土地,是為了他而去改變。」她認為在此模式下,小業主就會成為被犧牲的角色,造成不公。

公私合營若欠透明 失市民信任

譚小瑩認為在今天的社會環境下,政府與市民、甚至於市民與市民之間,未能建立互相信任的橋樑,社會仍然瀰漫著猜疑的氣氛,在這種環境下推行公私營合作,徒添煩惱,「過往香港的情況是,問(政府)又好像有話說不清,又收回小業主的土地予大業主發展,有這些不公義的事情發生,所以信任慢慢磨損。」

她認為若然政府希望得到市民的信心,就應該增加施政透明度,而引用《收回土地條例》,將土地一併收回再重新規劃,就是最公平、公正的做法。相對於公私營合作,譚小瑩認為只要有良好的規劃,實施《條例》是「對大業主、小業主都是公正的做法。」她又說,「就算不是大的新市鎮,只是一個小小社區,容納數萬人,我都覺得這個不應該是公私營合作,而是由政府去主導規劃。」

業主司法覆核收地決定 無一勝訴

行政長官林鄭月娥上月出席立法會答問大會(5月3日)時,提到不能隨意引用《收回土地條例》,否則可能會面臨漫長的司法覆核程序。

在市建局工作近十年的譚小瑩表示,局方在過去的重建項目,部分面積不算大,也常引用《收回土地條例》,收回部分未能透過自願收購的單位,再以公開招標的方式出售予發展商,興建私人住宅,「當時都有業主告到英國樞密院,但最後也輸了。」

譚小瑩承認法例的確未有清楚說明何為公共用途(Public Purpose),但亦無明言只可應用於新市鎮,根據《條例》第16章,行政長官可決定以公開拍賣或私人合約的方式,批租及批出土地,「即是批租予房委會,抑或拍賣興建私樓,完全是法例之內做得到,之前有指收地後私人發展的住宅會受質疑,觀乎《條例》又真的不是。」

她認為關鍵在於政府動用《條例》時是否一視同仁,而非看準某一業主或發展商而做,又引述市建局的經驗稱,無論是發展商還是市民的單位,市建局均用劃一的標準去收購,但如果是某發展商收購六至七成的大廈業權後,再由市建局動用《條例》,協助發展商收購剩餘的一成,以申請強制拍賣,就會做成不公的局面,「就算市建局可以這樣做,但也不應該是這樣,因為會造成不公平。」

換言之,只要政府收回新界的農地儲備時,並非針對單一業權人,而是視作一個整體的規劃方案,涉及不同的土地用途,提供商業、學校等設施的小社區,譚小瑩指即使當中有部分拍賣出去興建私人住宅,都毋須擔憂面臨法律的挑戰,「如果真的要告上法庭,就由他告吧。」

制度公平公開 社會才可持續發展

至於土地小組的諮詢文件提到,公私營合作可以釋放未被善用的土地資源,「惠及現有及新增人口」,譚小瑩卻認為真正惠及社會的政策。

上文節錄自第116期《香港01》周報(2018年6月19日)《公私營合作方案難尋社會互信 譚小瑩:收地符合公益 毋懼司法覆核》。
19. 林鄭你呃人 2018-08-04 13:13
在市建局工作近十年的譚小瑩表示,局方在過去的重建項目,部分面積不算大,也常引用《收回土地條例》,收回部分未能透過自願收購的單位,再以公開招標的方式出售予發展商,興建私人住宅,「當時都有業主告到英國樞密院,但最後也輸了。」

譚小瑩承認法例的確未有清楚說明何為公共用途(Public Purpose),但亦無明言只可應用於新市鎮,根據《條例》第16章,行政長官可決定以公開拍賣或私人合約的方式,批租及批出土地,「即是批租予房委會,抑或拍賣興建私樓,完全是法例之內做得到,之前有指收地後私人發展的住宅會受質疑,觀乎《條例》又真的不是。」
20. 官商鉤結 2018-08-05 19:38
不少高官退休後都會去私人公司任職高層,潛在利益咁大,啲官員又點會用『收回土地條例』得罪班有錢佬,影響自己友嘅延後利益。
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