香港政府需要取回規劃土地主導權
作者 : 浪子心聲2018年6月30日
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香港政府需要取回規劃土地主導權
 
浪子心聲
2018年6月30日
2017年7月1日,筆者提議林太上任後積極考慮以「新樓空置稅」取回樓宇供應量的主導權,不再讓地產商囤樓不賣,雖然她遲遲沒有落實,2018年的71前兩天她終於提出開徵新樓空置稅,而稅率約樓價5%,相當合理,應能產生促進地產商加快賣樓的意慾,政府每年約二萬個私樓供應能不斷到達市場。同時林太亦宣佈未來居屋定價與市價脫勾及把9幅市區的私樓地皮轉作興建資助房屋用途,為香港房屋政策創造新里程,相信香港年輕一代可能開始看到在港安居樂業一線曙光。但整體而言這些政策只是好開始,不能徹底改善香港房屋短缺及土地規劃不善的根本問題,年輕人負擔得起又如何,每年只得嗰幾千個居屋、幾百個首置樓,上車機會仍然微乎其微,政府還需努力大幅增加土地及房屋供應才能徹底解決問題。

新樓空置稅只可解決地產商囤樓問題,下一個政府要解決的問題應是地產商大量「囤積農地問題」。因此今年筆者提議特首林太積極考慮放棄「公私營發展農地」計劃,從新考慮使用《收回土地條例》讓農地、棕地等等能以公眾利益為先改作合適用途,以先規劃後收地讓政府在土地使用上取回主導權,這樣才有機會大幅度增加供應造福大眾市民,最重要的是由政府規劃土地才能突顯「公眾利益」。

「公私營發展農地」其中一個難題的是「官商勾結」問題,若要落實公私營合作而又能得到市民支持,地產商必須提出有明顯公眾利益的合作計劃,但資本主義的商業模式,商人的天職是賺錢,怎能要求他們以公眾利益行先與政府合作開發農地,地產商只會提出有足夠盈利的合作計劃,因此政府難以避免「官商勾結」的質疑。更重要的是「公私營發展農地」有可能令新界土地規劃變得由地產商主導,這種發展模式是地產商先規劃後交又政府考慮,政府在整體土地用途規劃可能變得被動,這種情況極不理想,後果可能非常嚴重。地產商囤地已是用心不良,有壟斷新界土地供應之心,若讓地產商主導規劃,市場效率可能完全失效,地產霸權再現,商人與市民的矛盾必然加劇,對香港社會穩定及特區管治非常不利,市民實難以在港安居樂業。

若要有效率及以公眾利益為先規劃農地用途,以過去香港政府使用多年及行之有效的《收回土地條例》應是最佳的方法,這樣政府可完全掌握土地規劃的主導權,便可以公眾利益行先及長遠發展為目標規劃用途,因而地產商成功司法覆核的機會便微乎其微。加上傳媒已報道過去十多年收地紀錄,未試過司法覆核成功,覆核時間亦不長,特首林太若要堅持不採取《收回土地條例》開發農地,應向公眾提出更明確及更有力的解說,否則難以向公眾及中央交代。因此筆者在此希望林太在未來幾個月積極考慮放棄「公私營發展農地」計劃,應以《收回土地條例》開發農地,從而大幅度增加未來土地及房屋供應,才能真正改善香港整體居住環境,重燃年輕人置業希望。
1. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2018-06-30 12:30
26個月前 CCL 是127點,最新指數報 186.33,樓價指數共上升 46.72%,引刀‧土著‧自醉‧浪子‧陸永 雖然唔滿意巨大的租金升幅,但是做人要頂得住D新加幅呀,因為業主層樓要你們的貢獻才供得掂層樓呀!

正苦短時間,起碼 4年內,搞唔掂新供應,收租業主要把握機會,實行加租行動喇!



中原城市領先指數 CCL 每周五公佈 – 最新2018/06/29公佈,反映2018/06/182018/06/24(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。
本週公佈與上週比較與上月比較
[中原城市領先指數]

186.33

  1.03 %  2.62 %
[中原城市(大型單位)領先指數]

184.54

  1.02 %  1.68 %
[中原城市(中小型單位)領先指數]

186.67

  1.03 %  2.79 %
[中原城市大型屋苑領先指數]

188.6

  0.99 %  2.81 %

2. 港大學者 2018-06-30 13:28

港大學者建議政府發行土地債券 收回新界土地重新規劃

青年專業聯盟、香港大學建築學院房地產及建設系以及香港大學科斯產權研究中心合辦「香港土地房屋策略論壇」,探討通過增加建築密度及地積比率來提高總建屋量、棕地發展與大規模近岸填海的可行性,以及政府發行土地債券收購私人土地的建議。

身兼土地供應專責小組成員的港大房地產及建設系講座教授鄒廣榮提出,政府可考慮發行土地債券收回新界私人擁有的土地,重新規劃及發展,而土地收購價將隨時間遞減,至2047年6月30日為零。惟他在演講前已特別聲明,所提建議只屬個人想法,不代表小組意見。

身兼土地供應專責小組成員的港大房地產及建設系講座教授鄒廣榮提出,政府可考慮發行土地債券收回新界私人擁有的土地,重新規劃及發展。

鄒廣榮指出,新界的祖堂地受業權限制,難轉讓且十分分散,故難以集中發展。他建議,政府發行土地債券收回新界私人擁有的土地,土地收回後由政府重新整理、規劃及優化土地用途後,以市場機制出售給地債持有人,而地債屬可轉讓的發展權益,盡量減低利益輸送或官商勾結的嫌疑。

他建議,以公布收購日開始,土地收購價將隨時間遞減,至2047年6月30日為零。他強調做法並非強收,只是令政府可大規模調整新界土地用途,新界土地價值增加,將來持地債者可加錢換取規劃或發展後的土地資源;而地債可於市場上自由轉讓,屬另類房屋投資工具,本質與港英年代的乙類換地權書接近,建議政府可參考其實質操作。惟他坦言,過程中政府需大刀闊斧地處理,亦要進行大規劃。

規劃署前署長:發展土地必有市民反對 政府需有耐性地處理

另外,規劃署前署長、理工大學社會創新設計院總監凌嘉勤在演講時表示,認同需以使用棕地及大規模填海解決土地不足的問題,他形容,要發展土地會面對「永恆的困局」,即受影響市民必然會反對,而未來得益者亦不會在當刻知道自己受惠而出來支持,他強調過程中需要有耐性地處理受影響居民。而本港的惰性廢棄物過去是運往予內地江門市台山填海之用,他建議香港可留作填海,增加發展用地。

3.2018-06-30 14:13
夠實際推供應,好過次次出花招都話要跌,之後又升。
4. 引刀一快 2018-06-30 14:38
早就心繫大灣區,說不女,你今日飲咗未啊?

哈哈哈哈
5. 引刀一快 2018-06-30 14:41


向飯,睇到未?人民日報都話我講得啱呀!
6. 濛濛紅鼠 2018-06-30 14:54
Admin兄:

(促)進
(曙)光
微(乎)其微
(盈)利
(重)點年輕人……
7. 浪子心聲 2018-06-30 20:51
又再次多謝「濛濛紅鼠兄」,文章已修改。
8. 資助房屋申請數字 2018-06-30 21:03
資助房屋定價與市價脫勾只是第一步;
跟著會藉著資助房屋申請數字暴升,市民的訴求,大興土木。
9. 早知如此 2018-07-01 12:45
浪子回頭金不換,浪子何苦同自己過不去?望自己發達都不要望樓價跌。中原指數70點的時候為何不上車?
10. 浪子心聲 2018-07-01 21:18
從今天香港01的新聞分析,林鄭今年6月極可能已收到中央的命令要做嘢,香港班地產商亦應同時收到風,中央要他們不能反對特首施政,所以林鄭自6月中完全轉曬態度,話要開徵空置稅,今日七一見記者,她唔再講什麼官商合作農地喇,只講填海。十月施政報告就見真章,情況可能如年初我的分析:2018年香港樓市趨勢的政治分析

基於香港01的新聞,林太可能已放棄「公私營發展農地」,未來土地供應來源以「填海」為主:

行政長官林鄭月娥上任一年,她與傳媒高層聚會時提到,十月公布新一份施政報告時,公布增加土地供應方案,勾勒未來土地發展藍圖,並會要求土地供應專責小組,提早實現部份土地大辯論提出的方案。她更提到,香港未來要依靠填海造地。

土地供應專責小組主席黃遠輝表示,小組每月都會分析意見,會盡量配合政府要求,9 月份提交民意「大方向」,但不認為倘民意強烈反對部份選項,政府甚至特首仍會一意孤行推展。

林鄭月娥指,土地小組提出的18個增加土地供應選項,部分「濕濕碎碎」,她表明個人支持填海,亦是政府一直推動的方案,甚至指香港要靠填海去增加土地供應。她亦指土地小組原訂年底才提交報告,在時間上有些「尷尬」,她會向小組爭取在公眾諮詢期尾聲時,收集社會上是否對一些土地選項有較大共識,令她可以預先在今年10月施政報告提出相關政策方向。


11. 規劃師學會前會 2018-07-05 13:48

專訪市建局前行政總監、香港規劃師學會前會長譚小瑩

市建局前行政總監、香港規劃師學會前會長譚小瑩接受《香港01》專訪,她認為只要在整體規劃得宜,政府引用《收回土地條例》發展農地,遠較公私營合作的模式公平,因為只要收回的土地符合公眾利益,收地時不是針對單一業主,政府基本上處於「不敗之地」,毋須懼怕會被發展商司法覆核。她亦形容現時的社會環境,市民與政府之間的信任逐漸消耗,推行公私合營只會加劇社會磨擦,引來更多爭拗。
12. 規劃師學會 2018-07-05 15:55



專訪市建局前行政總監、香港規劃師學會前會長譚小瑩


13. 路邊人 2018-07-07 12:20
地霸又多一個打手,港大教授鄒廣榮今日在電台節目表示,對於發展新界私人土地,他認為引用《土地收回條例》必引來冗長的法律訴訟,故建議土地債卷收回相關土地。新界地主以土地換取土地債券後,可選擇換取未來的填海土地。

地霸應該知道公私營合作做唔成,宜家說要用農地換填海地,囤完農地宜想囤填海地,咁都得。
14. 01先生 2018-07-13 12:54


行政會議召集人陳智思近日接受港台訪問時,發表意見指,若要收回粉嶺高球場建屋,香港實在「幾可悲」。他稱粉嶺高球場是香港「僅有的地方」,而且收回發展解決不了土地長遠供應不足的問題,應改以填海。誠然,單靠收回粉嶺高球場的確無法滿足未來的土地需求,但亦不代表就此放棄。
15. 收回地產商閒置農地 2018-07-13 16:51
收回地產商閒置農地


16. 土地大辯論 2018-07-13 16:56

收回粉嶺高球場 廣建公營房屋


17. 終止丁權 2018-07-13 16:58
終止丁權

18. 星島日報 2018-07-17 23:08

私人農地公私合營 專組研「五五分帳」

(星島日報報道)土地供應專責小組應特首林鄭月娥的要求,預計九月就土地供應問題向她提交初步報告。除了林鄭近期表態支持的填海選項,利用私人的新界農地儲備亦一直被視為較可行的中短期供應選項。據悉,專責小組初步估計,本港現時約有四百五十公頃的農地有潛力以公私營合作方式釋放出來,當中一百五十公頃可作中短期發展之用。小組更就此探討兩大公私合營的實施方案,包括政府可按照所投入的交通基建開支,於發展商釋出的農地換回一批「等值」的公營房屋;第二個方案則是直接把發展範圍內的公私營房屋比例,鎖定為各佔一半,以釋除官商勾結的疑慮。
19. 黃遠輝否認 2018-07-18 11:13
【Now新聞台】有報道指,土地供應專責小組研究在私人持有的農地,以公私營房屋「五五比」發展。小組主席黃遠輝否認有研究這個方向,一直只是建議設立獨立機制,以公開公平原則推動公私營發展。
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