長河亂話(十六)— 中原估價指數CVI
作者 : 歷史長河2018年3月14日
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長河亂話(十六)— 中原估價指數CVI
 
歷史長河
2018年3月14日

    地產網長期充持著短線思維,雖然短線思維害人不淺,可很多人仍在樂此不彼地試圖抓著那個小小的拐角,以證明自己的眼光深邃,但為此卻要付出代價,輕則成為名燈,重則失去人生機會。長升路上有波幅,鐵律未變。波幅何時出現應該只有神知道,我們一定要承認自己都是凡人,無須費力去扮神。

    不過如果你只是為了一場牙骹戰或一碗魚蛋粉,或許這個指數可以幫到你 - 中原估價指數CVI

  • 根據每個中原城市指數成份屋苑,選取樣本單位,每周調查主要銀行的估價,比較一個月前的估值,計算出估價的按月變幅
  • 每周日收集估價,逢周四下午四時公佈結果
  • 100點完全睇好,0點完全睇淡,50點是睇好或睇淡的分界
  • 一般而言,CVI在60點以上反覆徘徊,反映主要銀行睇好樓市,樓價亦會向上。CVI在40點以下反覆徘徊,反映主要銀行睇淡樓市,樓價亦會向下。CVI在40到60點間反覆徘徊,表示樓價趨向橫行
  • CVI與CCL相關性高,從CVI可以推論CCL走勢。但CVI只是其中一種推論CCL走勢的途徑,不具備唯一性和決定性


    如上所述,從CVI 可以推論CCL走勢。那麼它的準確度如何呢?小弟追溯了以往的數據,發現準確度非常高。由於CVI 只提供2014年4月至今數據,所以只能睇過去三年幾的對比。下圖「CCL VS CVI」顯示CVI 大於50時,中原指數將會上升;反之每當CVI低於50時,CCL 將下跌。2015年九月份開始的那次調整時CVI 低於50清晰可見。




    那麼是否CVI 越高,CCL 升勢越勁,CVI 越低,CCL跌勢越急呢?單憑上圖不易睇得出。下圖是CVI vs CCL的變化率. 為了便於肉眼識別 ,下圖中的CCL 的變化率放大了十倍。從圖中同樣清晰可見,當CVI 大於50時,CCL 的變化率是正值,即係升,並且CVI 越大,CCL 的正變化率也越大,即係升勢加劇當CVI 小於50時,CCL 的變化率是負值,即係跌,並且CVI 越小,CCL 的負變化率也越大,即係跌勢加劇。



    從接近四年的數據來看,中原估價指數CVI 的確對中原指數CCL 的短期走勢有一定預示作用。那麼對它對樓市的長期走勢有何啓示呢?我的答案是「然而并沒有卵用」,因為它可以二個月內由60幾(2015年9月)滑落到13(2015年11月),然後又可以從3.x(16年1月) 在四個月內升返50.x。所以我想二者之間是相互影響的,背後的意思大概就是銀行估價可以影響到樓市的短期走勢,但銀行的估價同時也會參考樓市的走勢。至於二者誰在先誰在後,這似乎是一個「先有雞蛋還是先有雞」的問題。


    另外值得一提的是,有些磚家認為CVI 跌即預示著CCL 將會下跌,這個理解是錯誤的。如上所述,只要CVI 一日仍高於50以上,短期樓市應還在上升軌道。知道了這個道理就不會睇到CVI 從82降到77便去估CCL將會下跌了。但如果跟車太近,同樣會出錯。比如2週前CCL唔啦啦從171.59 返回到170.85。因為CCL只是統計結果,任何統計數字都會有隨機波動。千祈唔好睇到不少破頂成交新聞,便認為CCL 升硬,反之亦然。更不能以此便話CCL唔準。長河在另外一文中提到,長期來看 CCL 是能準確反映樓市走勢的,只不過2012年以來有小小低估樓市的升幅。97 至今,政府數據顯示樓價升1.1 倍左右,而CCL只升咗7成。

   
日期                                   CVI
04/03/201877.21
25/02/201879.43
18/02/201879.56
11/02/201882.29

日期 Date中原城市領先指數 CCL
2018/02/26 - 2018/03/04171.67
2018/02/19 - 2018/02/25170.85
2018/02/12 - 2018/02/18171.59


明天又是星期四,大家一起研究CVI。

1. 打工仔 Andy 2018-03-15 00:40
河兄

现在M2, M3 都是滿滿的, 在街上左聽聽右聽聽都在淡論樓市, 
後生仔都話要過下獨立生活, 結婚的要揾樓住, 有在細路又要换樓, 樓, 永遠有需求, 市場由需求主導, 不是什麼高深學問, 街市大嬸都識, 哈哈哈 !
2. 無奈 2018-03-15 07:17
工兄:週街有人講股市是跌市之兆。

河兄:真正明燈原來係CVI,哈哈。謝謝。
有點遺憾,文章未有以前常見的诗意。
3. 傻牛 2018-03-15 08:35
長河兄乃這裡難得一見的一股正能量,其他正能量,不是走了便是⋯⋯ 唉,唔講咯⋯⋯

長河兄,嘆世界之餘,請多出文章🐮
4. 八十後 2018-03-15 10:16
近期由每天追看各家文章, 轉為隔天, 因為不同的作者出文數量有所下降。今天喜見長河兄足跡, 應足以樂一天半天了。

謝謝長河兄的文章, 風趣令人愉快。
5. 實力懸殊 2018-03-15 11:50
多謝河兄再出文
河兄帶出CVl的前瞻性
日後大富翁或會轉移視線,不再亂吹CCL的真偽
長河兄嘆世界之餘,請多出文章x2。
6. 偉雄 2018-03-15 12:18
不懂利率的夭天講加息,不懂供求的天天吹供應到位,不知父幹背後其實是借丁,所謂樓臣,背後只係想資金流入偽豪宅同工商物業。
7. MMC 2018-03-15 12:21
多謝河兄把數據以抵死幽默的用詞去帶出正確訊息,在充滿負能量的地產網內堪稱濁世淸泉.......有點誇了 :)   

Anyway, 請多出文。  
8. Johnny 2018-03-15 13:16
超級好文
9. 不偏不倚 2018-03-15 13:20
   發人深省,值得一贊

希望有關人仕深深反省

地產網長期充持著短線思維,雖然短線思維害人不淺,可很多人仍在樂此不彼地試圖抓著那個小小的拐角,以證明自己的眼光深邃,但為此卻要付出代價,輕則成為名燈,重則失去人生機會。》
10. Jon 2018-03-15 13:26
感谢长河兄的分享。。。
11. 引刀一快 2018-03-15 13:44
長河san,好耐冇見,別來無恙吧?

廣州97-98年樓市頂,最貴果D樓盤,到依傢都升7-10倍。

引述自我陶醉兄果句,“現在港樓依然係最冇價值嘅投資”

今次呢個CVI好有新意喎,好明顯就係剛需論嘅後兩句:

賺錢係剛需中嘅剛需,唔想蝕錢,就係剛需剛需剛剛需。

有趣嘅係,同第一句“住係剛需”進一步脫離關係。
12. CD ROM 2018-03-15 13:45
長河兄,大家都想念你了,請多浮面~~~

多謝河兄指出很多人的數字誤區!
13. 歷史長河 2018-03-15 17:03
1樓打工仔兄,街市大嬸是林太嗎?林太真是勁!

2樓無奈兄,生活中哪有那麼多「詩和遠方」?更多的是「眼前和苟且」。

3至10樓各位師兄,多謝鼓勵,欣慰的是你們還都在,并未走遠。

11 樓刀兄,多謝惦記,一切安好。20年八倍,每年11%的增長,并不過份。如果堅持夠錢就買的話,真是發過豬頭,恭喜刀兄。至於你講的CVI 同剛需的關係,恕長河愚鈍,未能參透玄機。不過既然是你講的,總應該有它的道理,哈哈。得閒再研究研究。

12 樓CD兄,感動了,謝謝
14. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2018-03-15 17:05

【銀行員工心聲】樓價難跌兩大元凶(謝比特)

438,675
建立時間 (HKT): 0314 17:35

其實想寫呢篇文章好耐了,身為銀行前線員工,做按揭業務十幾年,對當今樓價高企,一向都有少少頭緒。加上十幾年的老拍檔仲量聯行今日都出黎講兩句,本人實在都忍唔住頸,有感而發,希望發表以下一些愚見。除了長期低息呢個不爭的事實外,我想就政府兩大政策去解釋為什麼樓價長期居高不下。

第一,當然是政府過往推出的辣招的影響。首先大家千祈唔好以為,辣招的目的係壓低樓價。其推行的目的,只是保護銀行體系,不讓銀行的按揭成數太高,以免當樓價下跌時,負資產的數目大增而令銀行呆壞賬急升,危害到整個非常依賴金融業的香港經濟。

銀行業乃百業之母,一定唔可以出事。而各種的辣招,我大膽去講,反而有少少幫手推高了現時的樓價。以下我會就其中幾條條例去加以說明。

「額外印花稅,SSD」,這條條例令物業買家最少持有物業3年,冇錯,這樣做令投資者投資物業的成本增加,理論上減少了炒家的樓目,變相減少了需求。但同時也減少了物業的供應量,我這裡所講的是物業的流動供應。

試想想,如我有一間,甚至乎多間物業,我就算持有過了3年,我都唔捨得將物業賣出去。因為假如我賣了出去,我新買回來的物業又要再持有3 年我先可以賣出去。所以我寧願一直持有,當樓價下調時或我真的需要現金時,便隨時可以將物業賣出,這樣才可以降低了持有物業的時間風險。

而這個原因,可謂冰封了整個物業二手市場。冇人會願意輕易賣出手頭上的物業,賣家叫價自然相對進取,而當少數的買家願意以高價去接貨時,這些零星的成交價格經報導後自然變了其他賣家的指標。就好似嗰啲冇乜成交的股票,有一兩個人去買,一下子便買高了幾個價位,做成了爆升的假象。

「雙重印花稅,DSD」,這稅其實喺度影響緊一手樓的樓價。依家發展商賣樓,為了要照顧已持有物業的買家,好多時都會以現金回贈或折扣的方式代買家支付。試問發展商邊會咁好死,同你呢幾十年嚟,冇見過冇發水冇奇則嘅樓一樣,發展商只會一切一切都同你計到盡。

羊毛永遠出自羊身上,所有代付的稅最後都反映喺開高了的定價身上。記住,所有現金回贈或折扣,都係左袋嚟,右袋去。最後買家都係要俾返政府。

而附近的二手樓業主唔係傻的,佢見你表面上(買賣合約上)買緊萬五蚊呎,但計埋稅實際買緊萬八九蚊呎,佢哋叫價都識得開返近萬六七蚊呎。就係咁,隔條馬路嘅一手樓樓價,帶動二手樓樓價,我叫尼個現象做「#一路一帶」。

「買家印花稅,BSD」,呢個稅係針對大陸人的稅。同樣地,發展商一樣有提供名式各樣的補貼畀買家,結果就同以上情況一樣,造就了高的定價。

你哋可能會問,原來計埋稅,新樓並唔係發展商所標榜的咁平,做乜仲有咁多人爭住買?原因係關乎政府所定,要求銀行可做的按揭成數有限而影響。

一般人未必知道,現時1000萬樓下嘅樓,只可做6成;1000萬樓上只可做5成。而所謂按揭證券公司的9成按揭,只限於400萬樓下嘅樓,而8成按揭則限於600萬樓下物業。而另外一間宏X的按揭公司,就厚此薄彼,一手樓600萬樓上都可做到7,8成,但二手樓就要跟隨按揭證券公司,8成按揭只限6百萬樓以下。想買大價二手樓,請先準備好4,5球現金先好諗。

原來種種政策條例都幫緊一手樓,因為一手樓有最強王牌「發展商二按」。現時只要你肯簽名,放低一兩成首期,發展商撈埋銀行嗰份!不問背景,餘下的佢搞掂,真係有情有義過「安X兄弟」。再加上頭一年兩年借錢息率仲平過銀行嘅存款利息,冇錯,我冇寫錯你冇睇錯,係平過你平時做定期嘅存款利息,而唔係一般銀行借俾你供樓嘅按揭利息。總之,完全幫你徹底消除「借定唔借,還到先好借」嘅擔憂。

試問,針對按揭成數的辣招,有真正阻礙到唔夠首付,sorry sorry,應該係首期嘅人去買樓嗎?政府有膽量打擊發展商二按嗎?明眼人睇到嘅係有人暗中幫地產商去貨先真。

第二,我想講嘅係人口政策。呢度有兩方面,一係每天150個的單程證配額,二係不斷批出的學生簽證和工作簽證。150 乘以365等於54750。我們香港,一年有5萬幾個新移民,假設平均4個人一個單位,每年就要萬幾個單位去應付這班人。

好多人話,當中好多係窮人,都買唔起樓,關乜事呢?錯了,住屋需求就係住屋需求,哪怕佢哋住緊嘅係劏房,公屋。佢地就係佔了一個單位,原本你俾4000蚊租到嘅劏房,依家要7000蚊;應該申請到嘅公屋,要等多7年。

你把心一橫,索性叫你老豆攞埋啲棺材本,或者加按你老媽子層樓,再搵曬啲細佬妹幫你過壓力測試,走去上車成為有樓一族。咁原來公屋劏房嘅需求,就變左做私樓嘅需求。

另外,再教你一個簡單嘅加數,4 加3等於7。你同我都懂的,駛乜你教。我其實想講嘅係,4 年大學加3 年工作,7年後成為香港永久性居民呢條數。𠵱家好多機構,尤其係有中資背景的,都好喜歡請呢班已在港讀了4年書的畢業生。

我親身體驗到𠵱家銀行請trainee,有三分一都係呢班人。記住,咁樣有人好快就可投票了。講返正題,雖然表面上取消了投資移民,但不斷增加的海外生及留港發展的畢業生,都對住屋有龐大的需求。

而且,好多時人工同我地差唔多嘅佢哋,又會租得買得起嗰啲我地唔食唔著10年都買唔起嘅樓。

始終買樓係真金白銀,物業價格冇得做假,有咁高嘅成交價,當然係代表有班人俾得起先會出現到。邊班人?當然唔係你同我啦!

謝比特

蘋果財經,關心你飯碗


15. 歷史長河 2018-03-15 17:20
Admin, 

6樓留言不見了,如果沒有粗口,請放行吧!唔該。
16. AH-HO 2018-03-15 18:15
河兄,很久沒見,別來無恙吧。
你還是一樣到正面,一樣的言之有物,文章充滿深入的數據分析。。。
除了學到cvi外,也高興看到很多舊網友都出現留言。。。。
17. 魚蛋仔 2018-03-15 18:35

打打卡支持下😃

18. 波叔对长河有即时反应 2018-03-15 18:41

物業整體空置率約3% 陳茂波:政府研推空置稅 (17:54)

(明報資料圖片)
圖1之1 - (明報資料圖片)

財政司長陳茂波,今日出席民主黨前主席劉慧卿網台節目,指去年底已落成但仍未售出的私人住宅數目達9500個,較去年年初顯著上升,政府注意到有關情况,正研究如何釋放有關單位,透露「(物業)空置稅是其中一個考慮範圍之列」。

陳茂波表示,現時物業整體空置率約百分之三,是一個低水平,故政府考慮如何釋放空置單位時,「目標要鎖定一點」,並非「全面地看」,但他未有透露空置稅更多細節。

另外,他指租金管制在現時環境「解決不了(住屋)問題」,因實施租管會窒礙市場,對單位放租、及後的維修保養和衛生條件等,都有不良影響,故租管不是合適手段。

19. 回引刀一快 2018-03-15 19:20
香港歷來沒有那一年物業市場是被認為有投資價值。結果過去15年淘大花園升咗10倍, 美孚一期過去50年升咗200倍。灣仔樓1920年代講緊二蚊一尺,現在最少二萬一尺,升咗一萬倍。價格長升長有,是香港物業市場開埠以來的傳統。地鋪升得更誇張。連新界車位過去5年都平均升了5倍。

政府都希望香港樓沒有投資價值,咁社會就無咁大怨氣,租租們也不用交租交到窮。近年加租加到我都唔好意思。蝕錢???

記得要交租,交租也是剛需中的剛剛需。唔需的又點會個個月需交租? 
20. 没有更高 2018-03-15 19:42

山頂聶歌信山道MOUNT NICHOLSON第一期售出2號洋房,實用面積9217方呎,售價為13.99億元,實用呎價15.1785萬元,再創全港屋苑式洋房新高。下一輪升浪一觸即發。

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