占士夜話(十三):大灣區內的騰籠換鳥
作者 : 占士2017年7月13日
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占士夜話(十三):大灣區內的騰籠換鳥
 
占士
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2017年7月13日

昨晚和朋友晚飯聊天聊到產業升級的話題。

今天我讀到博士文章中的關鍵字-“藤籠換鳥” (我想應該是騰籠換鳥吧?)非常有同感。

騰籠換鳥是一種產業結構調整和產業升級策略。最早由廣東省作為轉變經濟發展方式,加快經濟結構調整的占絕舉措而提出。“籠”是對區域空間的形象化表達,“鳥”指的是產業。“騰籠換鳥”即由於土地資源、環境資源及其他資源的限制,該區域遷出或淘汰區域內低端產業,引入併發展高端產業,從而完成區域內的產業置換、產業結構調整和產業升級。

我在一篇回答Sugar San關於惠州樓該不該買的文章中也用過這個詞。

 

1978年至1998年的20年間,香港也進行了騰籠換鳥。基本完成了第二產業置換的全過程,共向大陸轉移了5萬多家企業,留在香港的企業不足原來的10%。其中70%被轉移到“珠三角”(以東莞、深圳為主),另外30%轉移到福建等其他地區,由此開始了20世紀80年代“珠三角”的崛起,出現了廣東“四小虎”,出現了“三來一補”模式,廣東成為世界上最大的加工廠。

現在,珠三角加香港,澳門成為了今天的粵港澳大灣區,區內的人才流動在所難免,並一定會加速,在下認為這對於有能力,有遠見的人是難得機遇,對於一般市民來說也不見得是壞事,因為大灣區城市群之間的合作一定會產生協同效應,形成共贏的局面,不同階層的區民都會得到好處。

 

最近,各位師兄師姐們對粵港澳大灣區的物業投資也作了不同的分享。當然,每件事情都有正反兩方的看法,有人認為不值得投資,有人認為就算現在還是有投資機會,只看你能否發掘得到。甚至有師兄開班教人如何投資大灣區。

有朋友問我麼看,坦白說,我真的不是很在行,只是,早兩年看到香港已經不適合物業投資,就到大陸試試看,真的是摸著石頭過河的。好彩,到目前為止,這些投資都有不錯的回報。具體數字我就不透露了(有興趣的我或者在相關群組裡說說)。當然我認為最好的回報還是經歷的過程,當中體現到的事物,認識到的朋友,讓自己的視野開拓了不少。對我的未來投資方向非常具有參考意義。

有朋友說,我的XX可能看了你的文章做了你的粉絲,他在之前大灣區的投資物業已經拿到房產證,剛剛賣出,獲利了不少。我當然恭喜他,那是他自己的眼光和膽識,有像樣的回報也是應該的。不過我自己的投資就不會那麼賣出,因為我是學某些朋友,是在做長期的投資佈局,投資週期會比較長,正所謂“升不喜,跌不憂,最緊要有租收”。

 

抱歉,剛好有些雜事要處理,有時間再和大家聊!

1. 引刀一快 2017-07-13 17:36
嘻嘻,睇嚟論壇開始唔係以好友淡友分,而係出現“大灣組”。
2. Sugar 2017-07-13 21:23

恭喜占士投資國內物業大獲豐收 ^^

3. 占士 2017-07-14 11:18

刀兄,論壇各位朋友對樓市看法有好淡之分是正常,大家吹吹水,理性討論也是好事。

現在出現對大灣區物業投資的話題也是隨著投資環境的改變而衍生出來,當然,大部分習慣在香港投資的朋友對國內有戒心也是可以理解的,如果有在大灣區物業投資經驗的師兄師姐和大家分享一下,相信其他朋友會很歡迎,而在下的小小經驗分享也只是想抛磚引玉而已。

4. 占士 2017-07-14 11:21

Sugar San,讓您見笑! 我那些經驗和您們這些早期已經投資國內房地產的朋友比較,簡直是小兒科,不過我比較面皮厚,分享一點點自己的經驗,只是希望起到拋磚引玉的作用,我認為如果大家能夠無私分享,互相交流各種的經驗,比起只看個別所謂“專家”的言論更有參考價值, 因為這些都是大家的實戰經驗,是用時間和金錢換回來的。 當然,大部分的專家,學者的文章還是很有參考價值的。總之,在投資的路上,活到老,學到老就是了。哈哈哈

5. 蓄芳待來年 2017-07-15 13:16

借占兄地盤分享生活故事一則:


「提升」嘅方法,有「上」有「落」,我哋用物業作「工具」。


剛參加完一個house warming party,親眼見證了朋友C君投入大灣區嘅行列。


C君30出頭,如果在香港,普通到不能再普通,佢話見唔到出頭天,坦白講,我都見唔到喺今時今日嘅香港,佢點可以有出頭天。


話說佢今年毅然賣咗老母香港嘅自住居屋單位,用咗500個在中山買咗個「大」單位,帶埋老母細佬一齊返去。


單位居住環境品質大幅「提升」。


伯母覺得好欣慰,話而家住在高尚地段,有種做富婆嘅感受。細佬亦話因為環境好咗,可以專心讀書,而家希望可以考入中大。


至於C君,本來溝港女要排隊,而家成為咗中山區嘅城中荀盤,哈哈!


成個故事因為落(落去內地) 而提升。


至於「上」(上返香港) 而提升嘅故事,小弟好僥倖係其中一個例子,有時間再敘。


每個人嘅primary gain也許相同,但secondary gain一定唔一樣,正如你叫我擺500個落中山,我d草根心態一定唔制,寧願攞去銀河玩幾鋪,哈哈!


人比人比死人,但一定要學識點樣去同人比,替自己增值。將眼光拉闊少少,重點係「提升」及「財務自由」,以物業作工具。繼續努力研究研究!


收租佬生涯第一張租約到期,review 一下,發現除咗首期之外,供樓、管理費一直由租客負責,仲有幾個斗零落袋可以買包暑片食,都咪話唔爽。不過依然堅持愚見,唔會返袓國收租。人嘅質素好重要,「肯」交租都係一種質素,國人普遍冇「合約精神」。



6. 引刀一快 2017-07-15 20:04
返大陸買物業收租,一定要精品,唔熟路買埋嗮大路貨嚟收租係嘥氣,依家去大灣區應該係揾享受,為未來好生活鋪路,或者有路數物識將會有大政策大發展嘅物業,如果兩者都唔係,真係唔好返大陸。
7. 引刀一快 2017-07-17 00:12
唔會返袓國收租。人嘅質素好重要,「肯」交租都係一種質素,國人普遍冇「合約精神」。

基本上可以肯定你唔熟悉大陸情況。
8. 蓄芳待來年 2017-07-19 00:00

刀兄之留言令小弟相當意外,刀兄一直以廣州通自居,但小弟開始懷疑刀兄的身份了。


即使只穿梭港廣(州)兩地,冇去過國內其他城市,見解亦不至於此。


嘗試替刀兄諗咗幾個解釋:

1. 刀兄係從來唔使工作之人,所以冇喺國內接觸過合約之類嘅物體;


2. 刀兄冇在國內run 過business,所以亦冇接觸過合約之類嘅物體;


3. 廣州群眾質素太好,刀兄冇接觸過違約之事。


諗來諗去,第3點應該最合情合理,小弟在廣州上下九、東山區、天河區前後都住過大約四年,感覺廣州群眾質素的確比其他城市要好,但講到合約精神,同香港比,呵呵⋯⋯ 


希望刀兄並非什麼網絡5毛,因為有時刀兄之意見,小弟都會攞嚟參考㗎,正所謂「聞者足戒,有則改之,無則加勉」,哈哈!

9. 引刀一快 2017-07-19 02:38
蓄芳兄

首先,我從來冇以“廣州通”自居,我一直都自認港燦啫,不過睇完你寫嘅嘢,好明顯我對大陸嘅了解要比你高幾個層次。


根據你話:“小弟在廣州上下九、東山區、天河區前後都住過大約四年,

東山區已經冇咗近十年,難怪兄台依然覺得大陸人茹毛飲血喇。

我一路都係講緊以大陸物業提升總體生活質素,出租就應該以商用物業為主,或者搞“房中房”,亦即劏房,一般住宅出租回報唔高,依家更低,不過廣州絕少有租霸問題,因為業主掌控比重大,呢方面你可能唔多了解。

至於你話“合約精神”,呢個係題外話,又同你講幾句,中國大陸最有合約精神嘅地方,應該係上海,不過做嘢嘅人唔會認為上海係最好做嘢嘅地方,你估點解?

至於你提出嘅三點,其實都幾荒謬,有邏輯思維嘅人好少會問D咁嘢,1,唔使返工做嘢就唔使簽合同?2,“run business”就一定要簽合同?咁做批發過果D咪簽到手軟?哈哈,3,唔通違約嘅事香港就冇?你咁驚人違約咪唔好簽約囉。我親眼見過港客買嘢飛中介喇。

大陸嘅各地風貌、風土人情、社會現狀,你只靠壹周刊去了解,好自然係嚴重偏差,而你淨係識得攞法制精神、合約精神呢D去比較,咁大陸有咩好嘢你一定走嗮雞,建議你同Sugar san私聊一下,惡補對大陸印象嘅缺失。


最後,我嘅意見對你可能冇參考價值,因為胸懷係要先天加歷練,加智慧,缺一不可。
10. Sugar 2017-07-19 12:59
引刀兄:

哈哈你又擺小妹上台 ! 蓄芳兄長年中港穿梭,見多識廣 ;  對國情自有其獨到見解,何須求教于我 ?!

引刀兄自前年品酒會後好久未見,甚念 ! 你若回港請通知Fan老闆大家一聚^^
11. 引刀一快 2017-07-19 13:08
Sugar san

咁佢對大陸D見解又真係“獨到”喎,毒到呢……哈哈哈

下次見面一人吹一支紅酒,一口過,如何?
12. Sugar 2017-07-19 13:20
引刀兄一言為定 ! 
13. Sugar 2017-07-19 19:29

#11引刀兄:

你唔好玩喇!咁搞法我怕蓄芳兄會誤會我在調侃他,咁就弊傢伙!

我其實都同意國內人" 普遍 " 比香港人缺乏合約精神,且打工仔流動性相當高...業主倒霉果時可以相當頭痕!但你#9所述亦有道理:現在國內機遇仍多,原因之一是好多事仍處 "摸着石頭過河 " 階段,靠各方靈活協商,達致共贏。這些事是錢幣的一體兩面,觀者只是視角不同而已。

下次飲酒一於call埋前輩蓄芳兄啦!到時包保你地一醉泯恩仇,惺惺相惜......以後可以私聊個夠^^


14. 蓄芳待來年 2017-07-19 22:57

哈哈,Sugar師姐言重了,與刀兄又何來恩仇呢?雖不認同刀兄某些觀點,但誓死捍衛其發言權,好明顯,刀兄對大陸嘅了解要比小弟高十幾個層次。


剛由湖南南岳回來,友人欲在當地收購一中小型酒店,見小弟失業冇野做驚小弟發霉,就捉咗小弟上去幫吓眼。國內個遊戲玩法,多年冇變,邊個區域都一樣,來去都係嗰幾招搞掂,或者呢個就係師姐所講嘅「一幣兩面」。

搵錢唔難,難就難在搵到錢可唔可以全身而退。跑大陸線十幾年,恕我直言,我冇見過一個正直嘅商人可以喺大陸搵到大錢,包括當地人。就觀察所得,國內很多大城市,距離香港人所謂嘅「文明」,仍距離甚遠。硬件再靚再新都冇用,軟件係人嘅質素。要追上來,仍需要很長時間。單以飮食為例,講食牛肉,你可以想像嘅有幾殘忍小弟都見過,當然你可以講,呢個係「國情」。


小弟愚見,想搵錢的確可以向大陸方向走,但搵到錢,就一定要向香港方向走,此乃出於「安全」同「保障」嘅考慮。並唔係個個都可以好似刀兄咁樣,可以完全融入當地嘅文化,落地生根。


想搵高回報,就要承受高風險,我推介大家可以去北疆發掘一下機遇,回報肯定比大灣區高好多好多,但係大家要明白,回報嘅百分比同金額係兩回事。至於提升生活質素,個人認為刀兄所言之對象只適用於草根,中產以上並不適用。


至於師姐提及之酒事,唉,小弟之所以從國內冇鞋挽屐走,唔係因為搵到錢,而係因為應酬太多,飲到幾乎肝硬化,唔走唔得,哈哈!


15. 引刀一快 2017-07-20 00:02
原來如此!

刀兄對大陸嘅了解要比小弟高十幾個層次。

的確的確!

簡單講兩點:

1,跑十幾年淨係體驗到大陸唔好嘅一面,到底係偏頗,還是奇葩?既然你睇到全部都係唔好嘅嘢同唔正直嘅人,依然一味跑,咁請問你又係點嘅人?
按你所言推導就係唯利是圖嘅人。
唯利是圖冇問題呀,唔好兼任道德委員會主席就得嘞。

附帶一提,其實香港滿嘴質素、公德、道義嘅“神”人係好多嘅,佢地好擅長揾理由支持自己所作所為,自己催眠自己係大善人。

2,不斷東拉西扯,我一直都係建議人去大灣區改善生活質素,主要理由係交通越來越方便,理由簡單明瞭。
點解一時又拉咗去收租,一時又合約,一時又北疆,係咪我寫得難明?

至於是否只有草根先適合去大灣區置業,呢個係荒謬嘅,依家香港有幾多中產買得起兩千幾呎屋?如果樓價唔跌,就係一世都買唔起,不過大灣區內兩三四百萬就尚有大把選擇,呢個係無數居住環境擠逼嘅香港人一個良好機遇,一個往後可以有幾十年享受嘅機遇。事實已經好多人返咗大陸買屋喇。
16. 蓄芳待來年 2017-07-22 14:42

刀兄:


收租佬唔講收租、合約及投資講乜好呢?呵呵!難道刀兄真係要同一個志疏才淺、只一心立志做「收租佬」嘅失業漢講道德同邏輯?哈哈!


2年前小弟回流返港,初入論壇觀摩,喜見有刀兄此波浪大師講「浪」,當時正值刀兄保守估計CCL會跌落118之際。刀兄講「浪」正合吾意,吾本踏「浪」而來。只是刀兄之浪不同吾之浪,刀兄預見嘅係爆破同毀滅,小弟耳聞嘅係走資同併購。


說句心底話,小弟十分感激當時刀兄與一眾看淡嘅師兄們嘅向淡言論,恊助市場營造出一片悲觀氣氛,嚇死一班小業主,無端令小弟慳咗好多好多,如果唔係之後都唔會有多餘錢買吓油買吓地。所以小弟一直視刀兄等人為恩公,如果冇刀兄為眾生指路,就唔會照亮小弟,刀兄於我恩重啊!


事隔兩年,刀兄個浪一個屈尾十轉咗入大灣,由踩轉捧,刀兄亦升格為「大彎刀」了。

基於對大陸嘅認識嚴重缺失及「層次」太低,「唯利是圖」嘅小弟,決意繼續追隨刀兄之方向,開始研究一下大灣,並借占兄之地盤分享友人生活故事一則,以印證大灣對草根之好處,坦白講,小弟先係忠實嘅刀迷同擁護者啊!


小弟如仰望夜空之北斗,觀大灣上空之一弦彎刀,心念能與之結緣,甚幸,幸甚啊!望刀兄萬勿吝嗇,繼續指教,也許香港神人太多,余只需要明燈一盞,請刀兄繼續,哈哈!

17. 引刀一快 2017-07-22 15:44
避重就輕,扯王之王,哈哈
18. 引刀一快 2017-07-22 16:08
點解你唔話自己係特朗普女婿?

事後孔明見得多,未見過事後愛恩斯坦。
19. 中國有機有危 2017-07-23 20:51

感同蓄芳待來年上面所言。

大亞灣還只是一個概念。如果不熟中國環境,沒有關係,是風險極高的。

當有迎合中國政策,有關中國面子時,可能還不至孤立無援。有朋友廣州房產遇租霸,無租收仍要交稅,因國內無人而拖很久才將租霸送走。

廣州藥業引入香港同興藥業與廣州王老吉藥業合營,最後也是廣州藥業硬霸吃香港同興藥業資金,法庭偏幫廣州國企,至今無公義。

將來的大亞灣,可能香港金融、保險業會受益,而地產投資已不合時宜。

20. 哈哈 2017-07-23 22:18
大浪未認錯,大灣先認叻,賴皮之王,哈哈。

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