升幅是來自什麼動力
作者 : Alan Pepper2017年5月6日
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升幅是來自什麼動力
 
Alan Pepper
2017年5月6日

今年到目前為止,樓價有升冇跌,開始真係覺得沒有下跌的理由。但筆者心想,這半年的升幅是來自什麼動力的?香港在90年代初,政府高地價政策,銀行貸款積極,基本上不需要錢都可以買樓,令到港人負債表都超乎能力範圍之內。但當年每個月都升,唔買樓就好洩底,動力來自炒家,炒家變成當年的暴發戶。

03年,香港經濟有谷底反彈,本地工業家,在內地生產,香港投資,很多香港人亦默默耕耘,儲了錢在最有利的時間買樓,推動了樓價上升,當然不乏炒家存在,成為了這幾年的動力。

零八年,金融海嘯之後,中國政府推出自由行,令到本地企業家盤滿缽滿,也開放了資金流出的渠道,令到內地人在香港置業,多種因素下令香港樓價上升,政府推出辣椒趕走炒家,這幾年的動力可以說是來自長線投資者及用家,在下認為這是一個最正常經濟運作的時候。

只是這幾年政府未有利用時間來控制香港物業的供應,導致供求失衡,香港樓價暴升,政府在推出多項辣椒,到了今時今日,究竟是什麼推動樓市呢?

筆者認為現在所有成交來自一手樓,而買家很多都是缺乏經驗的新手。因為有經驗的投資者,在種種辣椒重稅之下,這幾年都放軟手腳,除咗有設身環境需要之外,但通常都係買二手(博士個仔就係例子,4千萬買2千呎跑馬地全馬場景連車位,一啲都唔貴,恭喜)。有經驗的,現在絕對唔會買來投資,就算買,都係走資。試想想,買一個$1,000萬單位,要付$200萬稅及雜費,諗起都恐怖。

可惜,缺乏經驗的買家,從所有角度來看都不及地產商老雀,經驗策略對比太懸殊了。畢竟地產商不是慈善組織,唔會手軟的。所以地產商能夠把他們估計得瞭如指掌,將所有購買力推向一手市場。表面上樓價上升,但背後推出各種優惠吸引買家。但二手市場呢?因為一手市場成為了價錢指標,二手業主很容易跟住呢個指標要價,但沒有人會提供優惠,所以二手市場靜如止水。況且很多買家也有「人頭」,不需要負擔辣椒稅的。而家地產商打初哥,有如曹星如打我,完全冇招架之力。

我不夠膽說樓價將會短期內下跌,但係上升動力,在這些購買力完結之後就不知去向了。筆者覺得,現在一手樓,確實是有某程度的溢價,但對於有需要的人來說,也是沒有選擇的選擇吧。希望香港經濟可以保持增長,避過大風大浪吧。共勉之。

1. 打工仔 Andy 2017-05-06 12:03
沙發先 !
2. AH-HO 2017-05-06 12:14
沙發
3. hongkong people 2017-05-06 12:23
其實好多70後呢十幾年人工大幅攀升,儲埋唔少,諗住買一兩層樓收租作以後退休之用,但政府由09年起不斷加辣,呢批人又非善長投資,無勇氣係辣招底下衝入樓市,到而家都係度等, 所以只要政府減辣,佢哋就會係叧一批生力軍去補充需求;所以我都認為大跌嘅機會不大, 大升嘛,又真係唔敢估! 不過如果美國加息緩慢,樓市應該該會慢升.
4. Gordy 2017-05-06 12:28
推!
5. Sugar 2017-05-06 13:00
Alan從生意人角度分析一二手樓市冰火兩重天現狀,耳目一新 !
6. aa+ 2017-05-06 13:43
I am in Guangzhou.  All the apartments  here were double la in the two  years !!! 
7. Small Potato 2017-05-06 15:06
依家呢個市,真系無人睇得穿呢🤒
8. 打工仔 Andy 2017-05-06 18:29
事實如此, 現在睇樓價是貴! 
近日睇返d舊片, 70年代時物價高, 當年樓價又是好貴, 無奈! 
9. 浪子心聲 2017-05-06 19:30
我是讀工程的,當修讀控制理論(Control Theory)時,有一個理論印象非常深刻,就是當一個系統(system)由於輸入的訊號(input signal)改變其反應(response)可分為瞬態反應(transient state)和 穩態反應(steady state); 瞬態反應是短暫的和比較難預計的,但穩態反應是長遠的和比較客易預計的。

我覺得這個理論亦可應用於分析香港樓市的變化,香港樓市就是一個系統,而這個系統由於政府的政策(辣招、穩定的土地供應)和其他經濟相關因素(息率上升、經濟增長)等等的改變,其價格反應亦可分為瞬態反應和穩態反應。 先講穩態反應是比較容易預計的,因為影響樓價的因素大多是負面,如辣招減少需求、穩定土地供應增加樓宇供應、息率上升增加買樓負擔等等,所以穩態反應必然是樓價下跌。 但瞬態反應是很難預計的,其反應可升可跌,但最重要的是瞬態反應是短暫和隨著時間而減弱的,我認為現時樓價的表現是瞬態反應,當供應完全到位時,穩態反應就會明顯反應在樓價上,到時樓價就會出現明顯而長期的調整。

這個分析比較深,有興趣就睇吓,無興趣或不同意希望唔好人生攻擊,我都係有感以發寫吓啫!!
10. Bos fan 2017-05-06 19:45
浪子,但係問題就係太多嘢輸入個系統嗰度,都唔知出咩結果,唔係一個command 彈一、兩樣野出嚟咁簡單
11. 浪子心聲 2017-05-06 19:57
Bos Fan,

這個問題問得好,我認同影響樓市因素很多,但在實用分析時我會考慮有明顯改變的輸入訊號,就是辣招、土地供應和息率;而其他因素我認為改變不大,這就是分析的藝術。
12. 亮劍 2017-05-06 22:47
個市呢家蠢蠢欲動,既然大家都埋曬位,咁如果唔做翻一齣好戲,點對得住觀眾?呢家回下帶先……


亮劍 2015-04-10 21:38:30


1)無可否認今日仲入市者,係有恐慌性吸納情況,但同政府用公家錢資助市民買樓不同,小弟眼見上一輩呢家借/畀下一代買楼的首期,其實只係面果浸,係真正呢幾十年家族的累積,因為你不要忘記,現在上車呢班,大部分首期係嘔倒 3~5成出黎,而不是借足九成盲上車果隻!


2)今天你認為加息無料到不要緊,因為銀行已經同你做定壓力測試,防止你做儍事!


3)呢幾年政府係咁推限呎地,我同意終於會成為計時炸彈爆大鑊,但事發時間並不是今明兩年,而是 2017 下半季。


4)今天仲買楼的人不是太麻木,而是他們被市場懲罰得死去活來咋,佢哋現在面對係兩條死路:「一條係繼續交貴租」;「另一條係焗上貴價車」,根本就無得畀你慢慢揀!



6. 亮劍 2015-02-03 09:46:51


To 3/F  香港人


請大家緊記,楼市在井噴果時出現的買家有:


1 租住等的恐慌性吸納


2 政府傻下傻下派錢畀人,送佢哋一程


3 唔通兩小無猜初出茅廬可草百幾個?呢度當然係家長財富效應啦。


4 高買高賣的換楼客


5 死慳死抵,儲咗好多年錢的草根


博士現在係想救第二及第五類人,簡稱二五仔!



16. 亮劍 2014-12-04 17:53:19


引刀兄……真係寫少D都唔得, “當绝大部分人都認為,再唔入市就呢世都買唔倒楼之時,咁呢個楼市上升循環就到了曲終人散的地步,大家到時執生呀!”


關鍵詞語係「絕大部分人」呀!


我之前講話井噴唔知你有無印象?


唔知井噴係乜唔緊要,最近呢排大陸A股市場正在表演緊!


在此講井噴的特色:


1 由升到你唔信,再升到你迷信,千萬不要估頂,更不能沽頂,否則死無全屍。


2 全民参與不問價,萬眾一心只求揸貨!


3 你同人講乜嘢市盈率、市賬率、衡平比、RSl……會俾人話你無料扮四條。


4 勝負的分野係睇边个夠勇、做更多孖展!



一言以蔽之:即「恐慌性吸納」!!


當然在瘋狂過後,一切回到從前,出得黎行,遲早要還,有如日經3万、A股6千打後咁悽涼……


13. 亮劍 2017-05-06 23:01
浪子心聲……

根據小弟朋友法子分析,現在的衡平比竟然仲係1.0x~1.1x,即比對合理價1,只是高左少少而矣!

現在楼價到呢個位,政府最大鑊既係呢家講乜都死。
你話楼宇將有足夠供應,大家唔好急……咁点解你政府要將我隔離塊綠化地改為住宅用途?

你政府話土地供應將會出現斷層,大家要作出犧牲及取捨……咁政府等如自揭係2仔底,荃灣海之戀便立即改價單同你標25K;北角海璇就同你嘜到45K,仲要同你搶光。
14. 八十後 2017-05-06 23:22
請問亮劍兄,現在衡平比還竟然是1-1.2之間,還未到法子所講既1.6,那麼ccl應該會係去到幾多先至大約係衡平比1.6啊?謝謝你們。
15. 浪子心聲 2017-05-06 23:38
亮劍兄:

對不起,我真係唔識什麼是衡平比,有無「超連結」分享,讓我學吓嘢,謝謝!!

我亦提提大家,香港政府絕對唔係2仔底,只不過現任特首有點問題,而大孖沙又同佢鬥氣,7月後成個香港可能有完全不同的境象,下任特首好打得㗎,其實政府權力好大㗎,民不與官鬥,千奇唔好掉以輕心啊!!

其實大家想一想,董建華想樓價跌,就跌到沙士價;曾蔭權想樓市升,最就升到你唔信;只有梁特好像做唔到,但我認為佢做到,但大孖沙唔想在佢嘅任期內出現調整,好打得要樓價調整,可能快過落實西九故宮博物館,始終一句「民不與官鬥」,大家拭目以待!!

16. 亮劍 2017-05-07 00:34
你政府話土地供應將會出現斷層,大家要作出犧牲及取捨……咁政府等如自揭係2仔底…………

請留意我不是話政府係2仔底,因為官員們呢家仲死撑供應將到位,未來3~4年供應係96000伙。不過如果大家得閒,可揾下匯璽、維港頌、海璇、海之戀、司徒拔道嶺南舊址及波老道地皮,係那些年拿到發展權!
17. 亮劍 2017-05-07 00:39
衡平比的数学模型在未徵得當事人同意前,小弟不能公開。
18. 榮仔 2017-05-07 09:15
小弟記得衡平比係法子兄用了很多能影響數市的數據,計算出來的數值是反映樓市的“價”是否偏高或偏低。

如果小弟無記錯,法子兄為左這套系統,用了一個單位來擺放相關數據,有些數據是要花錢買的。

衡平比是法子兄努力研發的心血,浪子兄不要強人所難呢
19. 浪子心聲 2017-05-07 09:31
榮仔哥,我無強人所難喎,我以為「衡平比」是一個常用的技術分析指數,既然亮劍兄用到這指數回應我的回應,我都要知什麼是衡平比吖,這是合理的討論態度。 事實是用一個不公開的指數證明現時樓價是合理,是沒公信力的。
20. 肥佬 2017-05-07 10:53
To admin:
只是這幾年政府未有你用時間來控制香港物業的供應,

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