遲了考察的大灣區
作者 : Jerry2017年4月28日
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遲了考察的大灣區
 
Jerry
2017年4月28日
遲了考察的大灣區

大灣區概念近來鬧得熱烘烘的,在多個城市中,珠海肯定是政策最得益者。相信自醉兄和一眾有前瞻性早早下了注的師兄師姐己賺了幾桶金。然而,己被推高的珠海樓市到底還有沒有投資價值?

 

珠海可被分為三個大區

澳門相連的香洲區(市中心),人口最多也是最旺的區域,價格也是最高的。

拱北區,拱北將是港珠澳大橋珠海段出入口,同時有高鐵站及連接廣州的城軌。

珠海西邊的斗門、金灣區(新發展區)(價格相對便宜)

 

小弟和朋友上周六去了珠海西部斗門白蕉鎮作實地考察,出發前當然是先做些功課。從中港碼頭坐船到九州港,需時大約一小時,再由九州港坐車到白蕉鎮約四十至五十分鐘,繁忙時間可能需要1.5小時。這樣費時才能到達白蕉鎮,不要說香港人沒有意思投資,就連住在香州區的珠海人也不想每天浪費3小時在車上吧。有留意珠海西部房地產價格的朋友,會發現從去年普遍數千元/平到現在己過一萬三千元/平的價格,可知道,鳥不生蛋、狗拉多屎之地也迅速火熱起來了。是什麼驅使人們爭相投資珠海西部?

答案可能是基建。

香海大橋 ,從斗門到珠海巿中心僅20分鐘車程,大大縮短市區往返,預計2018年通車。

港珠澳大橋,往來斗門至香港大約需時一小時,預計2017年通車。

 

接待我們的珠海資深地產經紀,一邊吹噓珠海發展怎樣怎樣,未來前景怎樣怎樣,一邊又介紹另一位同車的香港資深投資者,在他的介紹下,入了數件珠海、中山等物業,(包括商舖和住宅)賬面上己獲利甚豐。沿途聽他一邊吹水,小弟就一邊看珠海市區價盤,樓盤質素確實不錯。坐了大約一小時車程,到了一間感覺十分落伍的餐館,點了半隻燒鵝(不知道是黑天鵝定白天鵝),份量是香港的KING SIZE,味道非常好,我問是走地鵝嗎? 

代理告訴我:『他打算在這三年內在斗門炒一轉,賺了錢後再研究去那裏再用同一個方法去炒。』原理像百菲特的滾雪球,但他的可能是火球。聊著聊著,我發現大陸的投資者或炒家,跟香港的很不一樣,他們很進取。他說:「在大陸投資,一定要看政策(阿媽是女人),然後看基建(阿爸是男人)。他說:『你看中山限購後,房地產就冷了下來,要減價賣房子。但你看珠海,在史上最嚴的限購出台,房子還是一直在長。原因何在?因為珠海有中央的政策扶持,全國的熱錢會一窩瘋的追逐這個城市,想不火也太困難了。你看前海、橫琴不也是了無人煙,沙塵滾滾的荒地嗎?國家政策先到,基建房子先建起來。然後,人口、人才慢慢遷入,這就是國策。』

接著,他又告訴我:「珠海西部是新城區,也是未來的新中心區。原因是這裏交通己大大改善,房子大部分都是新建的,再加上未來有不少外資在斗門設廠,包括為蘋果手機加工的鴻海、科技公司惠普還有南方電視城。經紀們說到口水都乾哂......最後,我沒有買。

 

珠海常住人口只有160多萬,樓價能否長期升值有賴國家政策和人口遷入。

 

感想:中國發展速度驚人,每一次看到國內發展,便讚嘆又進步了。同時,感覺香港落後了。香港人,加油!^^

 

 

以下兩條LINK給大家參考一下

http://www.zhuhai-property.com/珠海十大城建規劃發展/

http://news.zh.fang.com/2015-05-21/16000265_all.htm

 

 

 

 

1. LS 2017-04-28 10:33
沙發 !  
2. 打工仔 Andy 2017-04-28 10:56
又慢了 ! 
3. 2011年開始 2017-04-28 11:09
我同部分朋友在評估國內樓的投資價值時發現收租回報很低,所以沒有買啦!
4. 打工仔 Andy 2017-04-28 11:09
很好的文章! 
一路睇就好似置身大湾区一樣, 如果Admin 能帮手插張大湾区图就更正 ! 
5. 打工仔 Andy 2017-04-28 11:10
2011年師姐

是的, 内地都係睇前景及爆升力多 d !
6. AH-HO 2017-04-28 11:36
2年前路經橫琴,全都是地盤。但賣到超貴。。。這就是這個經紀說的政策先到。但人現在應該還沒有到。珠海人的收入,應該買唔起。那麼房地產就要靠外來人口。人口要來,要有經濟發展的機遇。除了基建發展外,不知道珠海有什麼發展機遇?希望高人指點一下。
7. 路人xx 2017-04-28 11:51
幾年前參加過這樣的團,在深圳灣買了一些物業,自駕中港車由屯門去到深圳灣住宅最快只需15分鐘,如非大時大節,出入相當方便。

國內利息很高,租金回報不理想,我守了很多年,直至2014年升幅一直不理想,幾乎守唔住, 結果2015年開始爆升,2016年終賣走賺咗一大筆。這就是我大灣區的概念之終結了。

買賣大陸樓很麻煩,帶資金返香港也不容易,我以後也不會再買⋯
8. 蕭峰 2017-04-28 13:34
好文! 

n年前跟過團去看碧桂園,超平價格,個時買守10年係可以賺到錢,但要守囉。
9. 引刀一快 2017-04-28 14:50
一般香港人,來來去去就祗係珠海深圳、港珠澳大橋,呢個就係大灣區巨大投資潛力嘅證明。

對港人有名氣嘅地方,今時今日可以有幾多水位呢?

如果一個團咁拉你去買嘅嘢,未來前景如何,我唔知,不過當時一定唔係筍貨。

所以Jerry兄食完燒鵝唔幫襯,好平常。


10. Jerry 2017-04-28 15:25
Ls 兄, 謝謝送上沙發。

請教一下,小弟文章內容有無邏輯問題? 謝謝,哈哈
11. Jerry 2017-04-28 15:27
謝謝Andy兄,傳說你買中了爆升區福田,發達了
12. Jerry 2017-04-28 15:32
2011年開始師姐:

除了內子不允許的因素外,大陸房子租值太低也是一個因素令小弟卻步。
13. 歷史長河 2017-04-28 16:54
多謝分享,執行力超強👍

出手時請告知一聲,一定要跟。
14. MSK 2017-04-28 17:30
小弟跟内子有幸在15年每人在珠海食了一件,現升了1倍多,現租金雖仍未能多過每月供款,但等待它的後續爆發力相信仍是值得的!
15. 2011年開始 2017-04-28 20:37
Jerry,中國正在高速發展中,現在買其實也不遲,不買只是選擇吧
16. Jerry 2017-04-28 23:06
AH-HO兄,我也希望這裹有高人指點!

路人兄,中國疆土遼闊,要買中爆升區確實不容易。像我有朋友2012年買中山,現在才升一倍多,同期深圳寶安、珠海升幅更巨。

峰兄,大灣區有政策和基建帶動,有些地方確實已不能同日而語,GOOGLE 和大型科企已開始進駐橫琴

刀兄,廣州你熟,請分享多些找尋筍盤之法。

長河兄,論執行力你敢認第一,誰敢認第二,哈哈!

MSK兄,恭喜你賺大錢,有機會分享一下,大家研究研究!

2011姐所言甚是,作為投資者,選擇和做決定是很重要!


17. 打工仔 Andy 2017-04-28 23:45
Jerry
都係細哎野, 未發未發! 
18. CD ROM 2017-04-29 01:01
好多時大陸都係清水房,因租值偏低,好多人都費事駛多舊錢裝修再收果少少租,所以由佢丢空就成了主流。
19. 孟波 2017-04-29 09:43
港人去深海中山買樓,熱情好快被兩個多小時交通和使費冷卻,要買不如考慮東面的大亞灣區,由羅湖去一小時車程,大把樓盆選擇,鬼城開始睇到前景了。
20. 自我陶醉 2017-04-29 11:35
Jerry兄,好文! 深入理性分析。

小弟認為支撐珠海樓價的主要是未來的願景,支持這願景的有以下幾個元素:
1. 橫琴概念是未來藍圖
2. 不斷優化的基建及交通網絡是催化劑
3. 國家的執行力是信心和動力的根源,看看幾十年前深圳、浦東,那裡不也是一片荒地。

用股票來做個比喻,一家新公司沒有業績,但有鴻圖大計,並不斷創造持續發展的條件,加上一個有執行力的管理團隊,現時沒有派息,低息或沒有回報十分正常,重點在迅速增長的爆發力。要買像騰訊升值幾百倍的高增長投資,一要看得準,二要出手快,三要放棄高息,四要看長線,實在不容易。那怎樣知道騰訊一定會跑出? 答案是“不知道。 只能走着看,輸得起才買,輸不起就別買了。”

但的確有些人不適合買:
1. 物業投資看的是未來十年廿年,如果只看三、五年就不要買了。第一天上市買了騰訊,升三幾倍買掉,換來的只會是後悔。

2. 要借盡人民幣高息買,就不要買了,有閒錢或有平錢才考慮吧

3. 賺了要帶回香港很麻煩,不要買了,等不怕麻煩的人買好了,或到人民幣開放自由對換再考慮吧!

4. 要收租的不要買了,珠海空置率高,租客亦隨時連你的空調也拆去賣,然後跑了。

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