港燦式茶餐廳 浪子好文
作者 : 引刀一快2017年4月25日
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港燦式茶餐廳 浪子好文
 
引刀一快
2017年4月25日
轉載浪子心聲兄好文一篇,只反映浪子兄真知灼見,不代表本人立場。


浪子心聲  
2017-4-25


82年世界杯是我第一次認知什麼是足球,西巴隊水銀瀉地的進攻式踢法,令人歎為觀止,但八強已不敵意大利隊的穩守突擊打法,當時大多香港人對巴西隊的落敗都非常失望,尤其是對意大利隊在一球領先下,後衛常回傳給守門員打拉布,令比賽變得怎不精彩,最終意大利隊不但贏了巴西,還成為82年世界杯得主,令人忿忿不平的是意大利隊常利用當時球例的漏洞,球員可回傳給守門員用手接球拖延時間,因此國際足協改例,以後用腳回傳給守門員不得用手接球,自始足球賽事再沒有這種拉布的問題,新例更有利進攻,球賽變得更精彩,這個例子證明遊戲規則的重要性,它可完全改變參與者的行為,亦反映聰明人如何利用遊戲規則的不善獲得優勢而破壞遊戲的本質。

我個人認為香港過去及現在的樓市問題都是出於遊戲規則的制訂不善,在問題出現時沒有像國際足協立即改善不足,如現在只要樓價不是急速下跌,無論在樓價高或低都對擁有多個物業人士過於傾斜,在樓價高及不斷上升時,他們就享有物業升值的利潤和可觀的租金收入,他們還會以利潤加大投資,令優勢更加擴張;就算樓價在緩慢下跌時,他們亦能以租金維持每月按揭的大部分供款,由於通脹長線還是贏多輸少,由於持貨成本低的遊戲規則,香港物業投資者尤如意大利隊領先一球後不斷回傳給守門員,那些擁有了第一個出租物業的投資者,就不斷想增購物業增加利潤和優勢,大幅增加住房的投資需求,令香港市民對樓市有只升不跌的概念,形成香港人只知投資物業不作它想,社會單一元化,自從90年代初香港就開始出現這現象,過去香港的多元化社會不再複反,發展到現今已不只是單一化問題,亦到達社會穩定問題,新一代已感無希望在港安居樂業,怨氣怎深,遊戲規則已到不可不改的地步了。

究竟香港的房屋政策出現了什麼問題令香港市民只願投資物業不作它想,當然最直接的是供應不足,不能滿足自住和投資需求,但我曾以香港人口淨增長計算,香港的住屋需求每年增長不多於二萬五千,但政府已對香港市民表達未來3年私樓供應高達9萬3千,應可應付住屋需求,如每年政府能提供兩萬個公屋及兩萬個私樓供應,自住需求不但能滿足,亦有可能出現供過於求的現象,但很可惜影響香港樓價不只自住需求,由於遊戲規則的不善,投資需求影響更甚,因此如果政府不改善投資需求的遊戲規則,有可能政府出盡九牛二虎之力,再增加供應到每年6萬甚至7萬供應,亦無法令樓價回調到年輕人一代可上車的樓價,所以不斷增加供應亦未必能解決香港住房問題。

當然政府可選擇興建更多的居屋,讓較低收入的中產解決居住問題,到時又到較高收入的中產無法上車,政府又要起高一級的資助房屋,這個方向我個人不太認同,政府太有為了,政府的角色過重,香港將會有大部分人居住在不同類型的公營房屋,居住質素未必理想。

因此我個人認為政府應從稅制上改善遊戲規則,減低住房投資需求改變香港整體投資環境及投資文化,由於問題主因出於物業投資者持貨成本過低,就算不出租亦能賺取物業升值利潤,所以遊戲規則必須針對「持貨成本」和「增值利潤」,建議政府積極考慮以下改善方案:

(1)投資物業稅:增設「港人擁有多過一個住宅物業」和「非港人或公司持有的住宅物業」的投資物業稅,稅款等於差餉三至五陪,令持貨成本大增,減低住宅樓房投資吸引力,稅率亦可視付投資需求而調節。

(2)樓宇增值稅:增設樓宇增值稅,當業主賣樓時,若樓價賣出比買入時高,其差價就要徵收16.5%的增值稅,尤如商業活動的利得稅一樣,但如果港人業主只得一所樓宇,在一年或兩年內再買樓就可退回稅款,這樣就不會影響換樓人士。最重要是這樣能拉近「有多個物業的投資者」和「沒有樓或只得一所樓宇的香港人」在貧富和經濟優勢上的差距。亦可考慮以預先張揚一年後實行樓宇增值稅,從而釋放二手樓宇供應。

(3)租管:恢復97年前香港長時間實行的租管,讓私人市場的租戶享有租住權的保障,業主若非自用,而租客又能支付市值租金的話,業主不能拒絕續約;雙方若對市值租金沒法取得共識,可交租務仲裁署裁決。

以上政策實行不難,有如四兩撥千斤,不用大興土木,見效神速,不單可解決樓市問題,亦可能令香港回復七八十年代的多元化社會,各人力爭上游,提升香港整體競爭力。

在此希望候任特首林鄭月娥積極考慮或準備,在上任後能盡快實行,以免香港社會更撕裂及分化。


註:歡迎轉載,開源作品。
1. 路人XX 2017-04-25 17:10
引刀兄和浪子兄一直都是樓市炒家,不過他們不是向上炒,而是向下炒的一種沽空式炒家,沙田第一城395 一百萬佢地想等樓價再跌唔買,二百萬佢又嫌貴唔買,三百萬佢地又睇爆煲唔買,四百萬佢地笑買果D人係儍仔,而家五百萬,又買唔起。炒樓市下跌,炒濃左,願到服輸ok,但係而家佢地大吵大鬧,叫政府批鬥業主,輸打贏耍,下等人是也!
2. 引刀一快 2017-04-25 17:12
其實情況會隨時代而變化,今日香港樓市,造就港人移居大陸,香港就話“剛需”啫,大陸上年仲“去庫存”緊,今時今日珠三角其實尚有不少樓盤,兩地價差成就可能,中港融合係不可逆時代巨輪。
3. 浪子心聲 2017-04-25 17:19
多謝引刀的轉載!!
4. Sugar 2017-04-25 17:21

OMG ! Sofa 已被搶  >.<

原來是轉載浪子兄文章

引刀大大,說好的廣州美食篇呢?期待~

5. 路人XX 2017-04-25 17:32
1)投資物業稅!?
  • 冇人投資物業,沒有租盤,買唔起樓的人住哪裏?訓街?排公屋?依家公屋輪候冊仲唔夠長呀?
  • 沒有租盤供應,租金上升,經濟學ABC
  • 業主會將「投資物業稅」成本打入租金成本,最終由租客負擔
  • 無人買樓,無人起樓,人人失業,各業蕭條
2)樓宇增值稅!?
  • 業主實收一個價錢,增值稅最終由買家繳付,買樓客真係多得你唔少
3)租管!?
  • 未見其利先見其害,業主唔貴唔租,新租盤租金肯定爆升。而且,依家好多業主同租客關係好好,只要租客準時交租, 業主都肯平一點續租比他們,但是只要一出租管,業主一定同你執正來做,政府限制的加租上限立即變成加租下限,包你年年有租加⋯
浪子和引刀兄一直都冇眼光,年年都睇錯市,是這裡的明燈,佢哋連自己嘅人生都管理得唔好,依家學人比嘅意見政府㧗鬧業主,輸打贏耍,下等人是也
6. 浪子心聲 2017-04-25 17:40
路人XX兄,不用勞氣,我都係見這位社工怨氣已深,社會可能已到不改就亂的地步,這方案已平衡各方面的利益,本人逢行「積極不干預」思維,非不得以才提出這些建議。

我相信你亦一個房地產投資者,嘗試瞭解這位社工的怨氣,就應明白候任特首林鄭將會面對極大的社會壓力去改善房屋政策,無論她接不接納我的建議,投資者應作出應有準備,應付未來樓市極可能受到人為因素而轉勢。

7. 引刀一快 2017-04-25 17:49
哈哈哈,路人xx

我自己都搶唔到沙發,佩服佩服!

我早幾個月睇中嘅大陸別墅,900萬人仔,揾唔到名額,依家有人話mark到 2000嚟賣,不過,我都係處之泰然。沙田第一城我一直冇留意,500萬?
8. 浪子心聲 2017-04-25 17:52
To 5樓:

(1)我相信有了「投資物業稅」後,香港住宅物業仍是非常吸引,只不過沒有以前這麼高,不會無人投資,亦不會無租盤,你想多咗喇,減低住房投資價值後,可引渡資金到不同方向,如股市,高科技、電影、創業等等,令社會有機會更多元化。

(2)誰付增值稅不是問題,政府收到就得喇,市場會自然調節,不用擔心,重要的是能減低住房的投資吸引力,引渡資金到不同方向如上。

(3)我是提議回復97年前的租管,這方法已實行多年,問題不會像你形容的這麼大大多國際大城市都有類似的租管,實行租管的主要目的是完善整個房屋政策的一部分,平衡業主與租客的利益,是一個成熟的社會應有的制度。在實行投資物業稅時,有可能引至部分業主不想再出租單位,租管就能防止他們在不是收回自住情況下收回單位,減低空置率,亦是平衡利益要行的一步。

9. 引刀一快 2017-04-25 17:53
Sugar 姐姐


廣州美食篇要等下,因為我發現依家D人開始搞份子美食,我鐘意嘅傳統美食似乎好落伍,我要權衡一下。
10. littlemun 2017-04-25 17:56
如用以上建議, 間500 萬公屋個價位應該要持平定跌幾多%,先至可以達到"四兩撥千斤,見效神速,解決樓市問題,令香港回復七八十年代的多元化社會,各人力爭上游,提升香港整體競爭力。"呢?

一起研究。

11. 引刀一快 2017-04-25 17:57
路人xx

唔使咁火爆,哈哈哈,其實我淨係睇咗第一段就轉載,因為浪子兄用球賽做比喻實在精警!反之你用AB同學去駁佢,就因果逆反。
12. 浪子心聲 2017-04-25 18:16
To 10樓:

好問題,我建議投資物業稅不要定得太高,可能是差餉的三陪已夠,如果政府想保守一點,兩陪都可考慮,在這情況下市場應有很快的反應,但最終會令市場回調多少和多少才能令社會回復多元化社會,我就不知道,我認為這是「有可能」令香港回復到七八十年代的多元化社會。

我只希望用最小的改動達到明顯的效果,實行這三招後,如發覺已足夠調控投資需求,政府可考慮減或撒其他辣招,減少對市場的干預。



13. 反對共產化 2017-04-25 18:19

   

   蛇鼠一鍋!


14. 路人王 2017-04-25 18:42
如數年前的我, 會十分認同文章的內容, 但今日卻改變了.

如以上3招齊出, 港樓必死, 而死的又是什麼人, 可能有部份是業主, 但應該大部份業主可活下來.  真正死亡或沒希望的, 反而是年青人, 或想買樓的中年人!

想像一下1997-2003年的香港, 今日重演一次, 後果如何?  香港會永遠"玩完".  如今日的日本.
十多年前, 香港仍多個產業鏈, 當時仍有不少港商廠於國內, 港人仲有路走, 今日呢?
十多年前, 中國, 台灣, 韓國, 新加波, 與今日比之, 多方面都進步不少, 有過之而無不及. 如香港再出發, sell什麼?
  
由目前樓市佔GDP的比例看, 泡沫爆破後, 最受影響的一定是年青人和窮人.  如工作沒了, 樓價的高低仍有意義嗎?  我沒看見2003年有幾人去買樓, 要不沒錢買, 要不沒膽買.

香港之所以有今日, 因為"開放,自由和公平", 尤其於數十年前, 對比其他亞洲國家,香港差不多是東亞中投資的唯一選擇.
(世上沒有絕對的公平)

 

15. LARRY 2017-04-25 20:17
澳洲只许外国人买新楼,不许买二手楼。
香港学习澳洲的做法,可以吗?
16. 蕭峰 2017-04-25 21:33
老董又唔係冇打壓過樓價,樓價跌70%,又唔係冇試過,經濟點?

17. AH-HO 2017-04-25 23:53
多元化社會指的是什麼?為什麼單單樓價下跌就可以讓香港變回多元化社會?
18. 打工仔 Andy 2017-04-26 00:00
剪剪貼貼就可以出文, 唔使寫餐死, 勁呀 ! 
不過無諗過引刀兄都咁做, 呵呵 !
19. Sugar 2017-04-26 00:34

打工兄:

相信引刀兄只是偶一為之,搞吓新意思而已。在下雖未必同意浪子兄意見,但認為論壇有不同聲音,大家(好、淡友)有良性互動是好事^^


20. 蕭峰 2017-04-26 00:38
有些人總覺得樓價最好回到20年前,自己可以上到車,唔知樓價回到20年前,自己會首當其衝冇左份工,又或者被減薪。


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