長河亂話(十五)房子是用來住的,也是用來投資的
作者 : 歷史長河2017年4月18日
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長河亂話(十五)房子是用來住的,也是用來投資的
 
歷史長河
2017年4月18日

  房子的實用性功能,決定了它是用來住的;但它的金融性功能,卻又決定了它是用來投資的。兩者並不矛盾,是同時存在的。

  房子價值 = 功能價值 + 儲蓄價值 + 金融價值。常人很容易僅從功能價值角度,為房地產估值、定價:面積、地理位置、建築用料、人工成本等等。但是事實是,房子其實是「讓人有錢」的生產力。因為,房子具備金融屬性。其金融屬性有二:1、槓桿。2、融資。如果不理解房地產的金融屬性,就不能真正理解房地產的金融運作。一直以來房子買入後,可能會漲價,漲價的部分,可套現出來,增值套現出來的錢,又可以繼續放大投資。一蚊賺一蚊,是古老思想;一蚊錢借三蚊錢,賺三蚊錢,是現代金融觀。適當地付出利息,便也合情合理,你情我願。於是乎,房地產資產,可以像雪球那樣,越滾越大。優質城市的優質地段的優質房子,在若干年內,是一顆不斷成長結果的黃金果樹。

  房子因為涉及了銀行貸款行為,則自然也成為銀行可抵押商品,它的金融屬性在這里充分體現出來,它不但可以用來借錢,還可以用來抵債,甚至因為長線來睇,房地產價格的穩定上揚,幾乎只升不跌的奇跡,導致銀行對於抵押商品中的房地產項目,比對其它任何一種抵押商品更青睞有加。銀行甚至會主動提出以房產抵押借錢給做生意的人群。這令房地產介入到商業行為中,也充分體現了它的金融特性。

  今時今日,房子金融屬性帶來的定價比率已超過功能屬性的定價比率。就像股票和期貨市場上,人們買賣的不是實物、而是資產價格預期。房子不但是資產,更是資本本身。有房,就有了錢、會繼續有錢。房子的金融屬性越演越烈......

  房子是用來住的,阿媽是女人,毋須解釋,任何人都與生俱來就懂。但房子也是用來投資的,甚至是炒的,卻不是每個人都認同。這是由於房子的上述金融特性所決定的。 所以它除了居住功能外,更加是一個投資產品。不理解房子這個特殊性的人會認為房子用來炒甚至只是買來投資養老是不道德的。

  如果說,低買高賣屬於不道德行為,則世上一切商品交易、銀行放貸,全部都屬於不道德範疇。銀行以近乎零息付給來存款的客戶,卻以2厘的利息給買房子的人群做按揭,或以更高額的利息,放貸給從事實業生產或做生意周轉的客戶。那麼,銀行的這種左手低進、右手高出的手段,是不是欺騙行為?沒那回事!在商言商,一個願打,一個願捱。買房客同理。

  有交易,就有風險。無論是Full Pay,還是按揭買房,買家都主動承擔了房價下跌的風險。不能因為一件商品價格十幾年來只升不跌,便判定買賣它便屬於不道德。賺錢就不道德,難道賠錢就道德?

  現在香港有個有趣現象,凡事喜歡扯到道德高度去評價。講起來還道貌岸然,仔細想想則是一派酸葡萄斗地主嘴臉。其實,在商業社會,是以金錢、盈利為目的,扯什麼道德的淡?如果政府都做不到這樣,要把土地拿來招標價高者得,就不要怪那小業主分一杯羹。在巨大的土地買賣和房地產商的利益面前,小業主的利,實在很微小,微不足道,不值一提。

  事實上,香港一向都是一個務實的商業社會,每個人,不管是主動還是被動,都在房市上持有一個倉位,或多倉或空倉。一定程度上睇,大家都在炒作,不買房或賣自住等跌市入返等等是在向下炒,炒不是問題,不過要願賭服輸,唔好炒輸後便成日鬧政府出租管,出增值稅,加差餉;或變身道德塔利班講些離地的、不嚴謹的、邏輯不通的「高樓價有損香港競爭力,香港失去創新」等大道理。

  一句到尾,實用性來說,房子是用來住的;金融性來說,可以充分利用其槓桿及融資功能,達到投資目的。講「房子是用來住的,不是用來炒的」可保證政治正確,但不能保證你有瓦遮頭。

1. CD ROM 2017-04-18 01:01
沙發是我的了~
2. MSK 2017-04-18 01:12
夜幕低垂,長河兄的貼地文令我徹夜難眠了✨
3. 浪子心聲 2017-04-18 01:15
任何一種商品都有其實用性和投資價值,但我們還需分別它們是否民生必須品,非必須品如化妝品和有代替物品的必須品,大多政府都不會有任何措施管理其投資性或炒賣,因為這樣不會影響民生,不會引起社會不穩。

但必須品如白米、住房等等,大多實行自由市場的資本主義社會都會有一定程度的管制,因為其投資功能過度,可引致其實用功能不能發揮,如香港有法律不准許商人囤積白米,引致米價過高令窮苦階層不能負擔,同樣我個人認為住房亦是民生必須品,當供應不足會令到樓價租金超出市民負擔能力,政府就應在沒法提供足夠供應時加以管理其投資功能,如今香港很多問題都是政府在處理住房的投資功能不善而產生,大家還記得嗎?有位梁粉地產商,囤積市區樓十多年,上年才翻新推出大賺突賺,香港的房屋政策竟然讓地產商囤貨十年不賣。

我認同「房子是用來住同時亦可以用來投資和炒賣」,但我認為政府必須保證其「住的功能」能在社會中得到適度的發揮,否則社會長遠必定出現問題,引致社會不安,過去幾年大家有目共睹!!
4. ddkkmmcc 2017-04-18 01:17
無論你之前有多痛恨它, 
但當你有能力加入這圈子時, 他們會歡迎你, 
你會成為他們的一份子, 反過來去捍衛它, 保護它, 
君不見當日50萬人上街? 今時今日再來一次的話...300萬? 500萬? 

PS: 金錢世界中沒有永遠的敵人, 只有永恆的利益.
5. 路人xx 2017-04-18 07:55
麻原彰晃預言東京有大事件發生,為了預言應驗,便派人到地鐵放沙林毒氣,死好多無辜的人⋯⋯

過去幾年,有網友,評論員,預期樓市下跌,可惜睇錯市,事與願違,為了使預言應驗,竟建議政府又租管,又加差餉,又加稅⋯ 然後有日政府儍儍地又唔知做乜鬼將佢哋啲建議執行,到時佢哋就好威咁講,都話咗樓市跌嫁啦,你話我講得幾準⋯
6. 打工仔 Andy 2017-04-18 08:09
河兄加油 ! 

非常有道理, 完全認同, 所以有錢有能力都係要買!
7. 引刀一快 2017-04-18 08:31
如果說,低買高賣屬於不道德行為,則世上一切商品交易、銀行放貸,全部都屬於不道德範疇。

幾時有人講過低買高賣不道德唧?高買低賣先至係不道德,果D叫敗家。

為防受形勢所逼以致高買低賣,一定係筍先買。
8. 歷史長河 2017-04-18 09:40
Dear Admin, 

文章題目是否有字數限制?本來題目為「房子是用來住的,也是用來投資的」,發現最後一個「的」字未能顯示。
9. 歷史長河 2017-04-18 09:51
浪子兄,私樓有其投資屬性,無謂強求。公屋則完全是滿足居住功能的。連引刀兄都話賺錢是剛需,夠筍就買,可惜佢認為118已經太貴了,與市場完全脫離,天意弄人啊!哈哈
10. 引刀一快 2017-04-18 10:04
好在118果時冇買港樓,入咗大陸屋,依家升足一倍,仲要限購買都買唔到,執身彩。

天意弄人啊!哈哈哈
11. 引刀一快 2017-04-18 10:11
都係果句,筍就買,筍至買。
12. 無奈 2017-04-18 10:13
河刀兩大師重拾昔日風采,哈哈哈👍👍💪💪
13. 海邊等浪的人 2017-04-18 10:14
好亂呀!四圍大叫「因為大陸有浪,會影響香港,所以唔好買香港樓」,然後自己買大陸樓,好亂呀,好亂呀⋯⋯
14. 歷史長河 2017-04-18 10:15
恭喜刀兄,你的那些才是真正的大茶飯,對比之下港樓實在是雞肋。其實淡友都應該向你學習,目標要更遠大,無謂再鬧政府加稅加差餉加租管⋯⋯,港樓每年只升區區幾個%而已。


話時話近排長期淡友變「忽然樓神」多咗,聽聞你上個月入咗幾間雄安樓?一夜升十倍呢!
15. 引刀一快 2017-04-18 10:22
長河san

你有冇收到消息,話我七月同IVANKA大婚?哈哈哈哈
16. 引刀一快 2017-04-18 10:27
To 13樓

既然亂,咁你就食藥喇,118果排係幾多年前?

2016年都有位好友唔敢落注買高過118呢,邊個?哈哈哈,天意弄人啊。
17. 浪子心聲 2017-04-18 10:30
長河兄,我只不過是分析香港過去及現在樓市的問題,讓大家有多一角度瞭解形勢,有何不好呢?
18. Admin 2017-04-18 10:32
歷史長河, 您好! 已為文章題目加上「的」字
謝謝!
19. 榮仔 2017-04-18 11:34
很同意長河兄文中的一段:“每個人,不管是主動還是被動,都在房市上持有一個倉位,或多倉或空倉”

生活在香港,除非能一輩子住在公屋, 否則無可避免地參與 房地產呢一場遊戲。

呢幾年好多人賣左自住樓, 然後等跌, 最後樓市冇跌, 自己到輸左就怨天尤人。。。。
20. 歷史長河 2017-04-18 13:45
多謝 Admin. 
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