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活化樓市三招了
 
何濼生
(東方) 2017年10月10日

特區政府就樓市推行的所謂需求管理產生很多問題。額外印花稅(額印)直接打擊換樓意欲,亦把剛買入的單位鎖足三年才能轉手,否則會被重罰。雙倍印花稅(後改為15%的懲罰性印花稅)不但直接打擊投資需求,也間接叫投資客惜售手中投資物業。因一旦售出,若再買入就要繳交樓價的15%作為印花稅。買方印花稅則不公平地增加循規蹈矩有正常業務的本地公司買入物業的成本。

額印和第二個物業適用的懲罰性印花稅都打擊供應,它們根本不是單純的需求管理措施,更是縮減供應的劣招。有理由相信,它們縮減供應的效果尤大於縮減需求的效果,結果弄巧反拙,把上車樓盤價格推高,使首置人士更難上樓。統計數字亦確顯示雙辣招推出後,小型單位呎價上升,又刺激納米樓出現。

雙辣招縮減供應的效果大於縮減需求的效果原因很簡單:香港500方呎以下小型單位總數巨大。它們業主眾多,由於雙辣招關係,不論自住或收租業主都傾向不放盤。相比下,炒樓客數字並非那麼龐大,且正常情況下他們縱然炒入亦會炒出,因雙辣招而退下來不參與買入的淨需求減少,應遠比縮減供應的數量為少。

自置應撤銷額外印花稅

故筆者相信下列三招除可活化樓市外,還有機會溫和地讓上車盤的樓價回軟。更重要的是,樓市轉活可帶動多個行業,惠及整體經濟。

其一是額印不再適用於自置居所物業。只要業主自住,無論轉售時間多接近買入時間,一概免於額印。

其二,容許投資客把名下物業數量登記下來。只要名下登記物業不增加,沽後若再買回可免第二個物業適用的懲罰性印花稅,改為只須付正常的從價印花稅。

其三,把任何公司適用的買方印花稅改為只適用於沒有僱員、沒有業務的公司。一向有僱員有業務的公司買入物業不用交買方印花稅。

額印不再適用於自置居所物業,自住業主便無懼換樓後要「坐樓監」。業主見到好價就可能會把物業出讓,待價錢合適才買回。

准登記物業助增加供應

猶記得九七年財政司司長曾指首置者可買舊一點或遠一點的舊樓,當時舊一點或遠一點的舊樓亦確相宜,不像現在細單位的呎價往往比大單位的呎價高。

措施二若推出,肯定會鼓勵投資客趁好價賣出部分單位,無懼一旦補回就要另繳樓價15%的第二或以上物業從價印花稅。現時手持多個物業的投資者大有人在。建議應會增加不少即時供應。

公司客辣稅宜具針對性

措施三除為樓市重拾活力外,也會為整體經濟添加動力。有業務的企業購入物業多是供發展業務需要。買方印花稅改為只適用於沒有僱員、沒有業務的公司,將仍可發揮遏止外來資金炒賣港樓的功能。樓市因上述措施交投轉活也會帶動相關行業刺激經濟增長。

何濼生

香港大學經濟系學士、多倫多大學經濟學博士,專攻政策研究。研究範圍包括社會保障、教育、醫療、房屋、宏觀經濟、國際金融等。曾任職加拿大安大略省政府經濟部及安大略省經濟局,回港後在香港中文大學及嶺南大學先後任教,現為珠海學院商學院院長。

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