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樓價還會升
 
陳文鴻
研究所所長
(東方) 2018年6月4日

林鄭政府正就土地供應十八個選項展開公眾諮詢,選項沒有詳細的介紹,有如學生考試的多試題試卷。論創意而言,這頗新穎、簡單、方便,但建設項目是否用民意便可決定?項目取捨之間,眾多問題不公開披露,社會大眾沒法有足夠的資訊、分析研究的結果來作合理的抉擇。

選項的取捨是人頭數來決定還是其他呢?人頭數要達到香港社會選民的多少百分比,才算是成功有效的諮詢呢?

這系列諮詢基本上屬公關,不知用何方法定出推廣的十八個選項。讓社會大眾選多少項呢?時序安排又怎樣呢?

公關大戲本來便不需要求這麼細緻,因為公關是先有成見,工夫只是包裝推廣,真正不在乎社會大眾的反應。

而這場公關大戲,最大的目的或成果,是告訴香港居民及內外投資者,香港房地產市場上土地供應缺口龐大,十八個選項無論怎樣選,三、五年之內不會在供應方面有所改善,缺口只會擴大。

於是,林鄭政府一如曾蔭權政府,依然在任期內不會改善香港房屋的土地供應,或許不會嚴重惡化,卻沒有甚麼提供供應的法子。房屋供不應求,價格繼續上升便是公開地向大眾宣示。這樣,香港樓價怎會降?房地產商又為甚麼要急於建樓推出市場供應?公關的作用是預告樓價必還會升。

至於林鄭政府的花招無助供應,置業為主的目標便變成你們趁高買樓,還有更高的推銷方法。林鄭的「好打得」,打誰呢?

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1. 打浪子 2018-06-04 11:03:10
打醒佢。
2. 馬後車 2018-06-04 13:17:01
上任都話有實招。現任找輝叔耍下十八花招, 拖兩拖又升多幾成
3. 天水圍林太 2018-06-04 13:58:22
陳博士早在80年代已享負盛名,剖析問題根源比其他博士「專家」更加探求透彻,深入精微,專家中的專家,佢話樓價還會升,其他人講跌可以不用理會。
4. 浪子心聲 2018-06-04 14:24:28
回一樓:

這篇文章祇顯示陳教授看不通形勢及林鄭的心思,由於土地大辯論而產生的近日樓價飆升,可說是必然之事,在「2018年香港樓市趨勢的政治分析」一文中已有論述現今情況如下:

縱觀林太在今年參選特首後對香港房屋政策的觀點,在此作出對明年香港房屋政策的改變及樓市的預測。我個人認為2018年頭三季,港府會讓樓市興旺,就算中原指數再創新高,都不會加辣,當然更不會減辣啦。同時期「搵地小組」會不斷得出結論,大多數增加土地的方案都行不通,香港土地短缺問題非常嚴重。在明年夏季香港樓市可能進入樓市熾熱的時期,但樓價升幅不高,約5%以下,同時期「搵地小組」在這情景下向林太提交報告,香港必須大興土木開發新土地面對未來的發展,維港以外填海、舊區重建、新界棕地等等都應該考慮。在大多數香港市民整體認同「搵地小組」的結論下,林太在2018年10月的施政報告中,就會大篇幅地發表其心目中的房屋大計。在這個施政報告發表後,香港樓市正式進入「範式轉變」,香港的房屋政策會向星架坡的「組屋」政策模式發展,我個人認為最大的改變是香港的出售公營房屋如「綠置居」、「居屋」、「首置樓」都會以市民負擔能力定價,年輕一代買不起樓的憂慮就可大大減輕,我個人對香港未來的長遠房屋政策的預測可看「 80萬這個數字根本唔重要」一文。

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5. 馬後車 2018-06-04 17:56:26
怎調研也没用。冇地就是冇地。
十八區陰宅也建不成, 陽宅要問天。
6. 天水圍林太 2018-06-04 20:11:38
浪子今年初已睇好咗2018年樓市,無可否認醒目咗好多嘅!

至於我個仔兩年前在127入市,目前已升到181.58點,粗粗哋都升咗42.98%,330萬買入,單位市值升到472萬,當日買入價同依加比較已慳咗142萬,都咪話差距唔驚人。

如果當日唔買樓,實行租樓日日賺策略,順便等待樓市爆煲(當然不是陳文鴻博士磚家話),唔好計較樓升值多少先,就是租金1萬1個月計,都唔見咗2年24萬租金啦,正所謂,買有風險,唔買亦有風險,原來你今年先轉軚睇好樓市,哈哈!


7. 樓市中哥 2018-06-04 20:14:11
回4/f

就算揾到地至起到樓已經是十年後的事
8. 浪子心聲 2018-06-04 22:48:08
樓市中哥,

你睇多我另一篇文章「香港樓市的思想泡沫何時爆」就明白現時不是買樓好時機,未來好多好嘢買,至驚你到時無錢又無膽買。主要觀點如下:

縱觀全球經濟及政治形勢,尤其是特朗普成為美國總統後出現「通俄門」事件,我認為以上兩種情況令香港樓市泡沫爆破的機會不大,機會比較大的應是由美股未來一或兩年後的大幅調整,因而引發港股急跌,繼而引發樓市急速下跌的泡沫爆破。主因是近期美聯儲局主席耶倫對通脹之惑已改變了加息憧憬,加上特朗普有可能讓耶倫連任聯儲局主席一職,其因由可能為特朗普在政治形勢不佳下,希望經濟穩定發展,把醫治QE後遺症的手段如加息、縮表減慢及延遲。在這情況下,美股有很大機會在未來一兩年繼續上升,造就美國股市新一輪的股市泡沫。現階段香港股市並沒有泡沫,很多港人還未入市,對股市戒心還高,更沒有「買股必賺、股市只升不跌」的思想病毒,因此我認為未來一兩年,香港股市將隨著中央希望借助香港成熟的金融系統發展內地股票市場,及美股的持續上升,香港股市將日漸熾熱,加上傳媒的火上加油,港股大時代將再次出現,股市的思想泡沫亦同時形成。這次牛市有可能維持年半至兩年多之久,在美國總統大選前一或兩年前爆破,快則2018年尾,遲則2019年尾,由於股市泡沫的爆破,部分港樓供應亦約在同時期到位,如在2019年尾爆破,以高成數按揭買樓的泡沫亦同時爆破,港樓的調整有可能非常之大。

簡單總結,以行為經濟學分析香港樓市泡沫及國際形勢作出大膽預測,香港樓市將會在未來一至兩年陰跌,而跌幅不高,但同時期由於美股及港股的持續上升,股市的思想泡沫將會不斷成長,但隨著2020年美國總統選舉的來臨,在2018年尾至2019年尾期間,極可能出現股市泡沫爆破,繼而令香港股市樓市一同爆破,若高成數樓按同時爆破,港樓市的跌幅可能相當高,大眾不能排除這可能性。
9. 引刀一快 2018-06-05 09:02:21
浪子兄

原來天水圍林太嘅真正身份,係林諸葛亮,浪子兄又遇到高人喇。
兩年前叫人食屎嘅時候,原來佢已經知道CCL會升43%。
10. 林太有見地 2018-06-05 10:06:48
人地林太真金白銀入市支持自己見地,真正付出左,今日赢錢又嬴埋眼光。

而其他人零成本繼續炮咀,就讓他們活在精神自瀆中,互相慰籍算了。
11. 引刀一快 2018-06-05 12:35:12
真金白銀入咗大灣區,win!
12. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2018-06-05 13:29:14
內地近年經濟快速起飛,但稅制改革未能充分跟得上,現時任何人每月收入超過8萬元的部分,個人稅的稅率達到45%,代表高收入人士接近一半薪酬要上繳國家,與美國比較只低3%。但是按本港入息稅率(標準稅率15%)納稅,相差一大截。所以范冰冰這次大檸樂啦,有可能步上一代影后劉曉慶後塵於2002年被內地法院裁定逃稅1400萬元罪成,判入秦城監獄,想做個無知傻燦請繼續
13. 西伯利亞北極熊 2018-06-05 13:59:10
我在家鄉北極都買咗塊幾十萬呎浮冰,不知幾大幾爽,同海洋公園個水池仔相比,真係天堂一樣。

有次同企鵝提起畀佢窒,佢話熊哥,我地在海洋公園揾食呀,你塊浮冰等你就上天堂先去享受啦。
14. 樓市中哥 2018-06-05 19:08:28
回浪子心聲:

謝分享。你的分析绝對有可能發生。雖然剛買了樓,但已做好風險管理,已經预跌20-30%, 所以希望没有問題. (最好不要太多啦:) 

如果你所說真的發生,都會幾恐怖

15. 十一哥 2018-06-09 09:00:03
正苦唔知點算冇哂計、都係戲一場…但求熱鬧冇冷場、扮嘢…嘻嘻呵呵…扎馬運氣…灑架式、打份工…衹求平平安安夠鈡收工。
好多人賴地霸囤貨係禍首、叻人先識生意…因勢利導…喺隨動角色、明知資金無限…供應有限、座貨穩陣又安心…為乜要做到身水身汗…求甚麼貨如輪轉呢?