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信錯政府,做錯預測
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2017年11月14日

  上星期五我在廣州參加中山大學校慶,知道中原指數大升1.96%,慶幸自己不在香港,國內又用唔到WhatsApp ,否則我一定會被記者問到失暈,不過,走到和尚走唔到廟,回到香港一樣被問到點解我會預測錯誤,雖然預測錯誤其實是經常會發生,但點解其他人預測準確,我在物業市場幾十年反而預測錯誤,咁多點解,我都不知道怎樣回答,唯有說我得不到準確訊息,所以預測錯誤,或者我信錯政府,所以我做錯預測,誰不知這樣答仲衰,惹來更多問號。

  在樓市開始上升的時候,政府以炒家炒起樓價為理由,出招打壓樓市,我當時認為政府不了解樓市,不知道樓價上升是因為供應不足,出招只是壓抑需求,暫時遏止樓市升勢,甚至會令樓價下跌,不過,時間並不會長久,當大家適應了辣招,需求自然又會再出現,而且需求量比以前更大,其中不少人擔心政府會繼續出招而提早買樓,樓價比以往升得更快更高,政府唯有繼續出招。

  政府最後都了解實況,陳茂波在2013年初取消勾地,以招標替代,當時我認為供應不足問題會逐漸解決,樓價就算上升都只是有限,原來我錯到不得了,雖然政府承認樓價上升是因為供應不足,但沒有積極解決問題,招標只能夠提供部分供應量,而最大供應量是蘊藏在地產商手中,政府並没有積極解決,在CY任內,五年時間從地產商補地價獲得可以興建住宅單位不足一萬,比新地今年的補地價數目還要少,比正常少了五萬個單位,如果CY在任內可以提供多五萬個單位,現在政所面對的房屋問題就不是問題,我信錯政府,以為官員們真的是知道樓價飆升是因為供應不足,原來官員們並不知道,反而深信供應不足只是民間說法,炒賣才是樓價上升原因,由於政府沒有積極提供足夠供應量,樓市依然會上升,不過,在CY卸任後,從施政報告之中,林太與新團隊絕對了解樓市,如果夠決心,供應不足的問題一定可以解決,雖然中原指數再次破頂,我認為這是現在買樓的人對政府信心不足表現,官員們都不敢提出警告,現在是否應該入市,大家應自行決定。

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1. 真真薯片 2017-11-14 09:31:42
靠農地補充地價去提供供應量, 因為農地一般地點偏遠, 冇配套, 開發時間比一般熟地更長, 要7, 8年

貪憎唔推地, 689只推熟地, 林鄭任內既樓花供應已成定局, 假設林鄭大力攞農地, 由於農地慢, 林鄭任內只能夠推出“數學上既供應”, 即係話你知推左好多農地, 推地達錶, 但係市場上仍然冇樓賣

博士上年今日講第4季有22000個單位推出, 今年有32000個單位, 結果? 手上持有農地最多既四叔賣樓最慢最淡定, 新地決定招標賣海旋, 地霸既農地係賺硬先會同你補地價, 4000蚊呎補地價起屋仔賣20000蚊呎, 唔係起上車盤, 其實他農地係用黎囤而不用, 浪住個樓價黎賣手上庫存, 農地成本幾百蚊呎, 罷係度曬太陽曬到2047, 手上庫存就可以因為供不應求每呎賣貴5000, 呢條先係地霸條數, 仲旨意農地補地價增加供應, 醒下啦
3. 地霸主宰一切 2017-11-14 10:03:58
一樓講出了要㸃,地霸不怕農地在2047被充公,因為成本才幾百元一尺,等於是政府送的。地霸絕不會大量開發農地,搞冧樓價,害到自己手頭上的庫存減值,得不償失。

所以香港樓價只會一路升到2047,要等2047年成立的香港市政府才有本事解決問題。

各位不肯上車的人兄請保重身體等2047。
4. 博士 2017-11-14 10:24:39
大家只是有不同意見,毋須叫我醒下,老實說,我已經好醒。
5. 博士粉絲 2017-11-14 10:52:45
博士本人,應該係叫admin啵?
6. 真真薯片 2017-11-14 11:03:54
博士唔好意思, 在下只係對正苦增加供應得個講字非常不滿, 所以一講供應就火滾, 唔同意見的確唔係問題, 大家各自表述, 看官可自行思考, 絕對無需攻擊別人, 在下誠心向博士道歉
7. 香港土著 2017-11-14 11:25:56
投資常見心態~

升緊就越嚟越多人相信唔會跌,繼而用各種理由嘗試解析上升原因。樓市繼續非理性亢奮,但唔好以為自己知道理由,非理性即係鬥傻,順住上升勢頭夾硬解析就係冇自知之明。

強調一點,投資市場鬥傻遊戲順勢食水尾賺到錢唔出奇,但唔好以為自己見到別人見唔到的上升理由。
8. 我要說: 2017-11-14 11:35:16
博士啊!你現在應該叫人買市区二手傳統屋苑(30年以上)因為它們的價格只是地皮價、有些屋苑比地皮還低很多,如对面啟德發展區附近九龍城碼頭的偉恒昌新邨!買楼為了保值,特前是現在!你天天預計楼價跌相对現今年輕人買入缩水加新界的新楼只付20%首期,你的預測是对的。短期買亦錯,長期不買更錯!所以我們要學地產發展商買地皮来建缩水楼!年輕人只好買入低於地皮價的傳統屋苑這樣做方能保值而不怕楼價跌不敢入市?最後一個盲点是我要住新楼?有人說:你要住新楼,不必買新楼,只要買了舊楼,方能年年租新楼來住!四叔教落!你說呢?
9. cool 2017-11-14 11:35:39
現在買樓確有很大風險. 多謝分析及提醒.
10. 香港土著 2017-11-14 11:45:21
供應問題~

現貨短期貨9萬6單位,大概夠用四年;
政府地夠起9萬單位,足夠四年後用四年;
地霸農地夠起50萬單位,隨時可以補地價;
郊野公園邊陲夠起20萬單位,四至八年後用得;
填海5區夠起70萬單位,六至八年後用得。

牌面計數,唔計農地,郊野公園邊陲加填海已經足夠用到2047,令香港人口容量增加至一千萬。地霸囤地是否必贏呢?係咁簡單就訓身買齊幾大地產股囉。
11. 博士 2017-11-14 11:57:18
真真, 
沒有問題,大家不同意見才是正常,我發揮第十個人理論的確不容易,其實,我也非常火滾,所以才寫信錯政府,請你不要介意。
12. 真真薯片 2017-11-14 12:06:31
土著兄冇加入搵地小組真係浪費人材
13. 红眼症 2017-11-14 12:13:42
樓市又多個見頂訊號
14. 鳥5. 2017-11-14 12:23:48
坐下都係認為係揾地先為今年主打,理應社會壓力大,揾地力大。。。商人逐利,就5應望佢圢救。。而家地霸5係當年港英年代講下道德果D鄉绅。。。必要時出覧抄毒招。,同埋~(盡快出商厦劏盤)兵分長短打。。樓升边果贏边果書。。都5好攪正果少書最甘先。。。都5好捻果D(政客)。。。
15. 鳥5. 2017-11-14 12:30:39
林鄭未買樓退休,理應一為神功二為弟子,同理應該单边,反而D政客,出年D莊人會5知攪乜。之於美國QE的確係一個主因,全球係甘上,但香港排到亞洲第一,就真係責無 旁貸...
17. 十一哥 2017-11-14 12:50:23
天天真真、睇到乜都當秘笈、生地熟地都未識分、農地要拎你嘅…就熟、唔想要…就生、大規模開山/填海果D先叫生地、喺高位運行得越耐…就越多老散上車、要襟低就越手震…唯有一邊喝住叫危險…一手逗住驚佢跌。

為政…如果唔使就住…香港大把地起樓 !


18. 鳥5. 2017-11-14 12:59:00
過往700年~地球均息係4.75厘,美國一年加息係可以加6厘,今次通脹,美國除左加息已經冇乜其他组合拳。。。剪羊毛只有遲,5會無,香港係 開放資本帳地區,5係大陸。。之於深圳今年有過千間大企遷出。。5好只睇表面,周小川都講繁幾年係多發性風險年,5好單边睇好
19. Debate 2017-11-14 13:14:06
薯片和土著,請繼續激辯。老老實實我覺得大家都好有質素。
20. Debate 2017-11-14 13:16:50
博士我依然信你。信左你八年我信自己冇信錯!
22. 真真薯片 2017-11-14 14:18:08
雖然在下認為供應不足會係常態, 而且起碼十年內不能逆轉, 不過供應不足亦只可以保證樓市可以守住上升軌, 大漲小回, 即使如此, 小回仍然係有可能既

如果經濟轉差, 股市爆煲, 配合埋加息, 即使供應不足, 樓價要跌一兩成都不足為奇, 尤其依家股市高, 美元低, 要調轉炒一浪一d都唔難, 在下覺得明年樓市回調機會唔細, 只不過同正苦增加供應無關, 只不過市差時, “數學上既供應量”都足以嚇死人
23. 真真薯片 2017-11-14 14:22:44
博士, 在下其實要多謝你, 上年低位博士呼籲大家有需要睇岩價就要買, 在下就係成功上車之一, 一年半過去, 升左3成, 當然, 一層自住樓既賺價係無意思, 但係最低限度可免捱貴租, 保持香港居住權, 在下真係要多謝博士指點, 如果當時在下信正苦, 今日可能更加火滾
24. 博士 2017-11-14 15:15:25
真真,
不用客氣,我以事論事,不過,一般人只記得我的爆煲論,唔記得我話啱價就要買
25. 浪子心聲 2017-11-14 16:24:51
湯博士為何這麼怒氣啊?

我個人欣賞博士的文章不是預測準確與否,而是湯博士的真心分享經驗和分析,閱讀博士作品多年,獲益良多,讓我更瞭解香港樓市運作的市況。

在我心目中,湯博士是「香港最佳樓評人」,而這更是實至名歸的。




26. 博士 2017-11-14 16:50:24
浪子,我沒有怒氣,但我覺得政府搵我們笨,一方面打壓樓市,另一方面沒有積極增加供應,但我相信林太會做得好一些,因為她曾經講過,人到無求膽自大。
27. 向飯民說不 2017-11-14 17:44:25
薯片原来上左车,吾怪得之思想改变。点都好啦,恭喜你咯。

狼子要继续努力。年纪都吾细啦,吾好成日想玩共产啦。

至于农地问题,除非系强权政治,如习总亲自坐阵,根本不可能改变,大地主,真系怕你有牙,继续囤地,同政府慢慢磨。现在建制和饭民在议会上闹到不亦乐乎。无人敢得罪大地主,新界佬。仲有猪西的背后金主根本是地产佬。当年港英大规模的填海,其中一个目的就是增加筹码和大地产商谈补地价。现在猪西吾比发展郊野公园,吾比填海。政府仲边有筹码,d地产佬仲吾坐地起价就笨。
28. 儍牛 2017-11-14 19:37:49
恭喜薯片成功上車並享受升值百萬的成果!
希望引刀自醉浪子土著兄也能有這一天,在香港安居樂業。
29. 正苦 2017-11-14 20:26:27
博士,我們沒有搵市民笨,只是盡力出盡辦法阻止樓價上升,希望多一些市民上到車;但卻弄巧反絕,令到應上車的上不到車,上到車的就叫人別上車,天意弄人。
30. 鳥5. 2017-11-14 20:27:42
华,博士,好少甘灰war,5洗war。。。 如果呢度有人當你係神,唔係人。。我諗佢諗多咗war。。升同跌,向財經版,揾馬經佬得啦!5冼睇你呀,大學都認同你既學術貢獻。。冇需要由學者降格到馬經佬啫!向D度多數D人係有D質素,(不論睇升睇跌)。。
31. 無奈 2017-11-14 20:37:34
27樓,強人坐鎮固然好辦事,無人相信大陸會整垮樓市,當年宏觀調控見過鬼怕黑,未來大陸樓市升勢不會變,長升路上有波幅而已,中國好,香港不會差。
32. 無奈 2017-11-14 20:48:20
大家在糾纏供應,放在十年前是正確的,印鈔機開動後就不同了,起樓不敵印炒。美國縮表而不加息對香港沒有什麼影響,因為一個龎大而全速發展的經濟體,其印鈔對香港影響就大得多。
33. 無奈 2017-11-14 20:52:16
博士,香港樓市已進入信仰時代,可不是理性與智慧可以解釋到的。
34. 真真薯片 2017-11-14 20:57:50
正苦的確係搵人笨, 明明無法增加供應, 又唔肯承認冇供應, 比假希望市民, 叫人唔好買樓, “未來”會有樓買, 供應永遠係遠水, 永遠係海市蜃樓, 辣招已經7年, 過左7年遠水都仲係遠水, 你話有咩辦法唔火滾? 

689既所謂增加供應, 只係有限度增加供應, 由每年代8000加到萬6, 係就係多左一倍, 但係仍然遠遠唔夠每年結婚移民剛需, 霸多出黎果幾萬供應完全係地霸囤地容量之內, 林鄭所謂補農地地價, 主動權完全係發展商度, 而且開發時間長, 根本唔可以係可見將來制度大量供應, 有都係貴價屋仔別墅居多, 正苦不斷忽悠市民, 好多人一等就由3, 40歲等到4, 50歲, 退休後冇力交租, 就會失去留係香港既居住權, 然後家嘈屋閉妻離子散, 特首高官真係害死人

博士如果見到買入自住樓時機, 應該呼籲大家果斷入市, 香港正苦要趕絕本土中產, 博士救唔到全部, 但係講良心話救得一個得一個, 千其唔好學某d專家, 一係就係唔係都叫人入市, 一係就永遠都叫人唔好入市, 要議事論事, 依市況轉變實話實說!
35. 浪子心聲 2017-11-14 21:59:47
其實湯博士的預測都好準㗎!!如細價樓爆煲論,2015年尾樓市事實有很明顯的調整,而博士只不過輸在有點心急,估早咗幾個月。這不是湯博士的分析不準確,我個人覺得係博士情商比較性急,好多叻人都有這個特徵,所以我經常會為湯博士的預測加多幾個月或甚至一年後發生,都好準吓。

今年博士預測樓市先升後跌,我覺得將這個預測然後一年,2018年中開始進入下跌週期,可能又中㗎,其過中原因同博士今年初分析係一模一樣,又可能係估早啫!
36. 浪子心聲 2017-11-14 22:06:20
真真兄,我啲分析連時間表都有寫㗎,唔係永遠都叫人唔好入市,入市機會將會來臨,不過真係要等多至少一年,信不信由你,睇多次「香港樓市的思想泡沫何時爆」分析下啦!

37. 鳥5. 2017-11-14 22:13:41
其實英國玩高地策有好多招架,攬抄招,租管,空稅,超高增值稅,小又要玩新架坡甘打压,人地收用左2o年呀!。。。不過而家都冇為再轉啦!。。睇走趨。。。2一3年後,2種極端..... 一係暴動 一係硬著陸
38. 鳥5. 2017-11-14 22:39:56
36/F, 有啲嘢,盡在不言中使講咁白...... 而家係牛市頂傳熊市。。。地產風雲Lee套戲,都係岩岩講到 慈父幫到果仔上車啫!都未到熊市確認果集。。。甘快谂cash is king果集。。
39. 十七哥 2017-11-15 00:07:40
老湯,你計少左一班大陸要系香港洗黑錢既貪曾,呢班人志在由黑錢變白錢,吾太計較樓價高定低。
40. 儍牛 2017-11-15 08:21:30
To 36 樓浪子兄
如果你睇好買樓嘅時候,
唔好好似薯片兄咁,細細聲,
記住大大聲,唔好唔記得通知老友
💡
41. 向飯民說不 2017-11-15 12:13:46
楼上,估计浪子有好几次上车机会,但是他没有珍惜,第一次应该系98年到07年左右,第一次应该系09年到13年左右。

这些都是他自己的决策错误。不过宜家香港人姓赖,自己无L用,就赖政府。

比如好喜欢黑政府,黑港铁,其实港铁的服务水平敢话第二,无人敢话第一,新加波铁路,今日撞车,吾见有人出来黑新加波。
42. 引刀一快 2017-11-15 14:00:10
原來真真薯片兄買咗樓,咁睇升又係人之常情,唔受個人利益影響睇法嘅人,唔多。

我日日吹大灣區,其實一樣睇爆,不過,同樣係爆,買大灣區必然好彩過買納米樓,係咁解啫。