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他才是大淡友
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2017年1月11日

  兩年前我發表了一篇「細價樓爆煲論」,除了被人笑到面黃之外,還笑我是大淡友,我不停解釋,我從來不是大淡友,嚴格來說,我是大好友,當時,我見到那些未及資格上車的人向財務公司借錢買樓,如果樓市形勢逆轉,不但那些急於買樓的人身受其害,而且,還會影響整個樓市,樓價下跌會令到不少安份守己的業主蒙受損失,情急之下寫了爆煲論,我絕對不會介意任何人話我的爆煲論不準確,我甚至擺下認輸宴,但我介意任何人話我是大淡友,事實上,不少從事地產投資行業的人話我膽生毛,大淡友說法又從何而來,甚至懷疑香港現在還有沒有人做大淡友。

  原來是有的,英資大銀行過氣副大班講香港樓市,以跌到你唔信,跌到你守唔住,又唔知會跌幾耐,所有利好香港樓市的因素都去如黃鶴,一去不復返,唯一可以預測得到就是這個情況將會在未來一年至年半出現,換句話說,到了明年底,香港的業主有很多會變成負資產者,我的「細價樓爆煲論」相比上述言論,簡直是一篇睇好樓市文章,他才是大淡友。

  有年輕朋友問我,以一個德高望重的前輩,怎可能發表這樣語不驚人死不休的言論,其實,如果目的是警剔業主以及打算買樓的人,發表亦無不可,但亦要有根有據,不能夠以過去身份來確認所發表言論,2008年環球金融海嘯,某間英資大銀行向客戶追收差額,其實,那間銀行收客甚嚴,根本沒有客戶出現大問題,不過,大銀行追收差額行動,亦令到部份客戶被迫出售一些物業,環球金融海嘯結束,大銀行就流失了不少優質客戶,現在股價不及高峯時一半,當時有人問我點解大銀行追收差額行動如此進取,我唔識答,現在我知道,當時大銀行的高層是大淡友學生,在潛移默化之下,學生點會唔追數。

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1. 路人xx 2017-01-11 09:14:06
跌得勁過沙士?即跌7成?
原因是什麼加息什麼危險?
又多一個楊衛隆⋯
2. likameng 2017-01-11 09:30:52

又係個D物 "東" 物 "冬"
3. Desmond 2017-01-11 10:13:16
4. 问一问 2017-01-11 10:26:16
点解呢个世紀大淡友冇提个大陸浪嘅?个浪呢?
5. 周顯 2017-01-11 10:54:26

周顯﹕湯文亮的「剛性需求」

【明報專訊】什麼是買樓的「剛性需求」?有人說,年輕人要結婚,買樓搬出家住,這就是剛性需求了。

問題在於,你看看今日的年輕人,有幾個可以負擔得到買樓結婚?如果沒錢,根本談不上有剛性需求可言。我忽然想起一個朋友,很多年前,他說了一句很精警的話﹕「你話人窮幾慘,窮人連人都做不了,要被人叫做窮鬼!」那時我們都很窮,相視苦笑。

說回正題。話說我有一個中產階級朋友,都唔係好有錢,十億八億身家咁,就是Mr鍾,作家筆華棋的父親。話說他的長子,也即是筆華棋的哥哥結婚,也沒有為此而買樓,只是在其名下,挑了一間1700呎的梅道apartment畀對新婚夫婦住啫。

買樓剛性需求前提是有錢

呢間屋,其實都好普通,我就不大鍾意嘞,因為沒有車位,兩口子只有每日司機車出車入,如果司機放假,就很不方便了。我計過,司機每年大約要放130日假,一個人要9點上班,晚上可能應酬到12點才回家,所以要3個司機或以上來輪班,才足夠使用,這當然不是一個普通的中產階級所願意負擔的。

所以呢,你說他們結婚買樓,究竟有沒有剛性需求呢?沒有。這正如許晉亨結婚,老竇咪送佢一間曉廬住囉!又何來剛性需求呢?

真正買樓的剛性需求,是湯文亮。有一天,我碰到他,他說又買了幾個單位,我問他﹕「乜你好睇好未來樓價咩,成日買樓。」

他的回答是﹕「我一個月收幾千萬租,啲現金唔通擺住唔用咩,樓價升,樓價跌,都要買樓架啦!」

嗱!呢啲就叫做「剛性需求」啦!簡直是剛到唔剛𠻹呀!


6. Good 2017-01-11 10:58:59
大班寫的才是好文章
樓市係受多方面經濟及需求因素影響十分複雜
即使市場上的單一因素出現大問題之時也有機會直接影響樓市 涉及層面範圍比股票廣
與股票之別是股票敏感度較高反應快 樓市比較慢
依家環球經濟亂象叢生 
量化寬鬆表面是刺激經濟 但因人民過份使之用作高風險投資 遲早要找數 黑天鵝隨時出現 人太貪了





7. 大檸樂 2017-01-11 11:20:41
博士不用生氣,銀行家都祇不過是高級打工仔,退休後都一樣無銀用,睇淡樓市都會是無銀用的人。
8. 浪子心聲 2017-01-11 13:06:43
雖然我都不太同意他的結論,香港和日本的情況大大不同,應不會衰足30年,但文章有幾個觀點寫得幾好,好多香港人沒有認真考慮,如「回顧香港樓價飆升已有十多年之久,雖然上升期很長,但並非因為經濟增長、個人收入大增,或人口爆升令需求增加;而是前任政府扣地不放、美國零息,以及適逢內地人湧港買樓投資,令樓價非理性上升。」

以上問題基本上已改變了香港政治形勢,無論誰成為下任特首,香港都會以「穩定土地供應」令樓市回復到正常運作,未來每年約二萬個私樓單位供應會成香港房地產市場的新常態,這應是不會改變的現實,所以樓價再升的空間不大,投資價值大減。

我認為值得討論的是「在每年約二萬個私樓單位供應下,香港樓價應在那個位?」當樓價調整到這個位以下,就值得投資。
9. 大話友 2017-01-11 13:27:20
如果唔大跌,咪當笑話、
如果真大跌,咪當神話。
10. 鳥5 2017-01-11 14:18:14
樓市增加供應 ,去應付需求, 同樓市滯銷要去庫存。相對股票銀紙 時間都比較長 一般升市升9年跌六年 ,好少樓市熊市 12至18個月見底。。 至於而家講緊嘅剛性需求 數字 ,好難講話響熊市之後嘅變化 。畢竟人人都需要賺錢 ,未聰過人人需要書錢。如果件產品係蝕錢, 剩下來有幾多需求而家根本好難去睇 ,人在山中不見林。。。97剛需同98剛需果種娈化,根本冇人想像得到,98年既底亦不是o3年既底。。但大部份係相同既 遊戲參與者
11. 真真薯片 2017-01-11 14:32:54
浪子兄,

正苦十年目標都係18萬私樓供應, 所以每年最多先得萬8個, 另外每年萬8個當中有兩成係納米單位, 正幣單位供應可以打8折, 即係萬4, 5個左右, 亦昂係同過去一兩年差唔多
12. 引力一快 2017-01-11 16:06:22


回應5樓周顯


樓,係剛需,

有錢買,係剛需中嘅剛需,

冇錢買,就係樣衰樣衰樣樣衰 。


13. 金樓玉衣 2017-01-11 16:18:46

今天偶爾重讀彭定康於97年回答議員對高樓價的質詢, 真的不得不嘆服港英政府的智慧. 記著, 這回答是在98年金融風暴前, 若董伯伯有留意彭定康以下回答, 可能不用腳庝.

彭定康於97年6月19日於立法局回答議員對高樓價的質詢:

雖然如此,我認為我們必須格外審慎,如果議員認為價格上升是一個問題,那麼,他們便應考慮樓價下跌時須面對的問題。根據我自己的一些政治經驗,社會不安最大的成因是房屋市場出現負資產。所以,不論現時的政府當局或日後的政府當局採取任何試圖緩和樓價的措施時,必須考慮投資者的信心,以及不要過分壓低樓價。如果按揭人士一年後發現他的按揭比他所持物業的估價還要高,便會產生嚴重的社會問題和困難。

Having said all that, I do think we have to be very careful.  If Honourable Members think that prices going up is a problem, they should just experience the politics of prices coming down.  The thing which causes the greatest social instability, and I speak with some political experience of this, is the development of negative equity in the housing market.  So, in any measures that this Administration or future Administrations take to try to moderate the prices in the housing market, I think the importance of investor confidence and the importance of not going too far and depressing prices have to be taken into account.  Where people have mortgages which turn out after a year or so to be higher than the valuations they are getting on their property, then you get real social problems and difficulties.



14. 向饭民说不 2017-01-11 16:26:02
楼上,所以97年危机可以说是港英埋下了的地雷。

97年之前是典型的泡沫经济。连续几年高通胀,人工加大超快。股票楼价升得超快,鸡犬升天。
15. Alan Pepper 2017-01-11 16:32:55
博士唔好動氣,你懂的,我懂的
16. 向饭民说不 2017-01-11 16:37:27
13楼,97年除了楼价泡沫,其实也有打工仔的人工泡沫,一旦经济转差,打工仔失业,或者减人工,楼价即可出现人踩人。

当时已经实行7成按揭,楼价下跌,供得起一般都唔会断供,但是如果失业,就不同这样说了。
17. Alan Pepper 2017-01-11 17:11:12
管理層質素,大家自我分析一下 :

18. 衰三十年 2017-01-12 00:18:25
聴過氣大班話,未来三十年租樓住。三十年後(2047)才上車吧!
19. 引刀一快 2017-01-12 19:43:44
To 4樓

乜咁支持引刀嘅大浪觀點呀?叫你friend貼佢原文出嚟嘛,放心,一定有提到。