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城大市民購買房屋信心指數沒有預測樓市能力
 
關焯照
經濟學家
2017年5月18日

  最近香港城市大學管理學系統計諮詢中心公佈今年第一季的「海峽兩岸四地消費信心調查」的結果,香港的消費者信心指數是84.6分,較2016年第四季的81.5分高3.1分,反映本地市民的消費情緒正在改善。從今年第一季的經濟增長創下自2011年第二季後新高來看,香港的短期經濟形勢仍是向好的。 

  不過,本地市民對購買房屋的信心卻由上年第四季的45.1分急跌至今年第一季的39.4分,跌幅高達12.6 %。這結果令人費解,因為二手樓價在上年第一季已完成調整,並從低位反彈。此外,從差餉物業估價署公佈的二手樓價指數連續五個月創下新高和今年首季的住宅樓宇成交量顯著增加來看,市民的購買房屋信心應該是上升,不應是城大調查所得到的下跌結果。 

  附圖是2008年第三季至2017年第一季城大的市民購買房屋信心指數和差餉物業估價署二手樓價指數。在這期間,二手樓價指數出現兩次較大的調整。第一次是發生在2008年第三季至第四季,由於當時金融海嘯正在爆發,二手樓價急速調整,但城大市民購買房屋信心指數卻由2008年第三季的72.9分輾轉上升至2009年第二季的88.2分,這是否一個合理現象呢?當然不是,因為在金融海嘯爆發期間,香港進入經濟衰退,加上失業率迅速上升,市民又怎會有信心去買樓呢! 故此,從一般的理解,經濟正在轉弱,購買房屋信心應該隨著轉差。 

  第二次的樓價調整發生於 2015年第三季至2016年第一季,調整幅度約12%。經過這次調整後,本地樓市又展開一個較大的升浪,自2016年第二季至今年第一季,本地二手樓價已上升了17%,但同期的城大市民購買房屋信心指數卻持續下挫,而今年第一季的信心數值竟然下跌至39.4分,創下自有紀錄以來的新低。然而,筆者要指出,第一季的住宅樓宇成交量卻顯著上升,反映置業者和樓市投資者積極入市。顯然,城大市民購買房屋信心指數又一次與本地樓價背馳。 

  筆者研究信心指數多年,對城大市民購買房屋信心指數的預測樓價表現感到失望,因為信心指數通常被視為領先指標,例如消費信心、商業景氣、投資情緒等指標,都帶有一定的前瞻能力,但城大製訂的購買房屋信心指數卻展示背馳樓價走勢,這結果真是難以接受。以筆者的意見,城大的學者應該找出問題的所在,並盡快想辦法解決,否則,持續公佈一個沒有前瞻性的指標,對社會是有害無益的。

部份連結
http://wikisites.cityu.edu.hk/sites/m

http://wikisites.cityu.edu.hk/sites/news

https://www.cb.cityu.edu.hk/ms/scu/?category=D
http://www.cb.cityu.edu.hk/ms/scu/?page=CCCI

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1. Ronald 2017-05-18 19:18:35
長河兄:

可否跟我們網友分享下你的見解,先致意萬分感謝!

根據政府統計處統計

https://www.censtatd.gov.hk/hkstat/sub/sp150_tc.jsp

以20-64歲年齡層適合回答問題, 這年齡層有 5,014,500人, 


又根據土地註冊處登記買賣宗數

http://www.landreg.gov.hk/tc/monthly/monthly.htm

近3個月買賣為22,809宗, 當每宗都是一個人買 (22,809÷5,014,500=0.0045)


即是說,訪問1000人, 才有4.5個人準備未來1季會買樓,  而995.5人不準備買樓的人士的看法/取態,以作計算指數成份,有沒有意義呢?

2. 毛毛手 2017-05-18 21:04:42
最基本的做法係問d有能力買樓的人(要問埋資產同人工)。問10個,9個都過唔到壓測的,有L用?
3. 歷史長河 2017-05-18 21:41:09
Ronald 兄,

好有挑戰性!小弟爬到床底揾足一個鐘只揾到一本滿是灰塵、已經發黃的書 - 「引刀是怎麼練成的」。

以免答非所問,我試圖把你的問題重新演譯如下,如錯,請指正:

「如果隨機抽察香港20歲-64歲中(共5,014,500人)的1000人,其中4.5 人回答會買樓。這個數字有沒有意義?」


好彩揾上揾到一部計算器



1. 上面幅圖是說,如果從5百萬人中隨機抽察9,586人,那麼你會有95%的把握回答會買樓的人比率在(4/1000- 5/1000)之間。置信區間為1 (=5-4)。誤差在正負11.11% (=0.5/4.5),屬於圍繞著4.5/1000的正態分佈。如果要求在正負誤差5%之間,需要抽察4萬多人。



2. 同樣的,如果置信區間放大一些,只需抽察2400人,你便有95%把握回答會買樓的人比率會落在(3.5/1000- 5.5/1000)之間。置信區間為2(=5.5 -4.5)。

3. 如果置信區間再拉闊為3,你只需要抽察1000人左右就可以了,這時誤差會變大,你調查的結果可能是3/1000會買樓,也可能是5/1000會買樓。答案小於3/1000 或大於5/1000 的機會為 1-95/100 = 5%。


最後一張圖是說如果要有99%的把握,調查結果落在4-5/1000,要抽察一萬六千人。





樣本的隨機性,問題的設計甚至打電話的時間都可能對結果的准确性帶來影響。比如,如果只打香港住宅電話,可能錯過了廣州富富引刀,如果白天打,則很可能所取樣本中如我等無業遊民居多。

只能記得這麼多了,如有錯,請各網友指正。


4. 打工仔 Andy 2017-05-18 22:10:31
高深學問, 謝謝河總! 

5. 路人xx 2017-05-18 22:26:17

10002064歲的人當中,有一半住在公屋,他們根本沒有能力買樓。


一千人當中,得返500人。


有一批20出頭,書都未讀完,又或者工作經驗尚淺的年青人,他們也買不起樓。


500人當中又減去幾十人。


又有一批年紀比較大的人,很難申請30年按揭,也比較難買樓。


400幾人當中又減去幾十人,


得返400人。


400人當中有很多也有物業,他們再買樓要比重稅,不會再買樓。


78扣之後,一千人之中所剩無幾,可能得返百幾人有丁權,有能力買樓,當中有4.5個人在三個月之內買樓,很不錯的百分比呢!

6. Ronald 2017-05-18 22:46:55
嘩嘩嘩!不枉我蒐集少少數據,拋磚引玉, 先得關教授分析,現再得長河兄精闢的原則定律說明,令我小小願望事半功倍。

萬萬分多謝!


7. 路人xx 2017-05-18 22:49:05
訪問1000個人,問吓佢哋最新嘅林寶堅尼貴唔貴,1000個人都話貴,結果呢,全數林寶堅尼配額賣晒!你要買都冇得賣!

特別係,做統計的人,可能由於某些原因,專登走去訪問搭巴士嘅人⋯
8. Ronald 2017-05-18 22:51:27
各位兄弟姐妹,

如能在𥚃多比意見我參考就更妙,其實我下周約了三位教授午膳,希望探討領先信心指數,我正準備功課,將來或加入大數據協助,惠及廣大準置業者。
9. Ronald 2017-05-18 22:57:48
路人xx兄,
極端的比喻不但市民容易明白,固執的教授也不敢怠慢。
10. 浪子心聲 2017-05-18 23:16:32
假設大家用以下5個指數分析香港樓市的情況:

(1)中原城市指數
(2)差估署樓價指數
(3)銀主盤數量
(4)一手和二手樓盤成交量
(5)城大(購買房屋)信心指數

當5個指數都處於歷史低位或全面負面,很容易就可以理解為樓市處於低迷狀況,不用懷疑各指數的準確性和代表性。

同樣當5個指數都處於史歷史高位或全是正面,樓市可理解為處於健康興奮狀況,亦不用懷疑各指數的準確性和代表性。

但現今以上5個指只有兩個處於正面和歷史高位(中原城市指數和差估署樓指數),而其餘3個指數都處於負面數值,當然可懷疑這三個指的準確性,如關先生這編文對城大(購買房屋)信心指數的質疑,及長河嘗試找出其算法的不足,但以上兩個正面指數性質類似,亦有可能由於成交量大幅減少而降低其準確性或代表性,而5個中有3個指數都處於負面數值,為何不質疑中原指數和差估指數的代表性出現問題呢?

指數出現不合理走勢,還以主觀願望去找出較多指數的不足,這是合理和客觀的分析嗎?

其實結論很簡單,就是現時中原城市指數和差估署樓指數雖然處於歷史高位,但並不能代表香港樓市處於健康興奮狀況,走勢必然向上,反而更應懷疑樓市有轉勢可能。
11. 歷史長河 2017-05-18 23:22:21
Ronald 兄,

我在三樓的幾個例子只回答了一個問題 - 幾百萬人口中要有幾多抽察樣本,調查結果才能反映出幾百萬人的實情。并不能回答樣本是否具有代表性,答案是否真心等等。

千分之4.5本身更不能給予甚麼啟示,或許它的變動能給予一些短線啓示,長線來講,用途可能不大。
12. Ronald 2017-05-18 23:29:34
<<1000人左右就可以了,這時誤差會變大,你調查的結果可能是3/1000會買樓,也可能是5/1000會買樓。答案小於3/1000 或大於5/1000 的機會為 1-95/100 = 5%。>>

 

能打通, 有1000人回答已很不容, 只有5%機會準確? 難為學生, 又浪費funding...
13. 歷史長河 2017-05-18 23:34:29
Ronald 兄

是的,并且回答會買樓的人數會是一個圍繞4.5的正態分佈,離4.5 愈遠,概率愈小。
14. 歷史長河 2017-05-18 23:37:48
其實統計學上來講,如果要檢驗「城大市民購買房屋信心指數」是否准確,是有一套科學方法來檢驗的,而不應象關生這樣做一個qualitative 的分析便可定論,這樣是不科學的。關生是經濟學家,應該懂的。另外信心指數低可能預示著成交量低,未必價格走低,二回事。


大家有興趣可以研究一下:https://zh.m.wikipedia.org/zh/假設檢定
15. Ronald 2017-05-18 23:40:13
我剛收到老友WhatsApp提醒,受訪者中,不祇有0.45%人士意見值得參考,仲有一部份受訪者準備三個月內租樓人士, 部份因為冇信心買改為租,他們的看法值得參考,這部份人,大概比例多少? 

我答應明天想想辦法,在這裏跟大家分享。
16. Ronald 2017-05-19 00:04:01

對立假設(英语:alternative hypothesis
检验统计量(英语:Test statistic
显著性水平

多謝長河兄!
17. 打工仔 Andy 2017-05-19 00:22:22
我唔知"海峽消費信心調查" 包 d 乜野, 唔包 d 乜野? 
16 Q4 指數84.6跟17Q1的81.5只相差3.6% 如從數據分析偏差不算多, 根本可當是相同。

然而, 16 Q4 到17 Q1 ccl 由145上升到156.27 上升了 7.2% ! 差估署數據更勁 ! 
升得咁急, 升得咁多全靠賣地創新高, 樓市又靠父/母出多的一分力, 
買樓, 未必一定是對樓市好有信心才買, 例如: 適婚子女要結婚, 又或者唔買都要租的, 好可能是焗住買, 咁樣就會令到成交上升了!

至於2008 Q3 至 2009 Q4 雖然海嘯正在爆發, 樓價急跌, 但係城大的房屋信心指數卻上升左 17.3% 點解跌市反而信心會上升 ? 
我估計又兩樣因素導至, 
一, 是同抽樣偏差, 又或者同訪問對像有關, 
二, 當時樓價還好低, 美国佬開始 QE 及減息, 能把握這次機會嘅人都不少, 當時還可以一開二, 二開四!

2015 Q3 至 2016 Q1 的跌市根本同人仔及股市下跌有關, 直接令樓價回軟!
數據背馳可能是反影買家心態, 但未能反影買家嘅購買力喎! 仲有焗買, 咁, 就算背馳都不出奇! 

18. Ronald 2017-05-19 01:16:36

「另外信心指數低可能預示著成交量低,未必價格走低」

莫非城大調查目的是為了預示成交量而非價格?

長河兄,風趣幽默的確令人長壽!繼續學習。
19. 亮劍 2017-05-19 08:23:22
筆者研究信心指數多年,對城大市民購買房屋信心指數的預測樓價表現感到失望,因為信心指數通常被視為領先指標,例如消費信心、商業景氣、投資情緒等指標,都帶有一定的前瞻能力,但城大製訂的購買房屋信心指數卻展示背馳樓價走勢,這結果真是難以接受。以筆者的意見,城大的學者應該找出問題的所在,並盡快想辦法解決,否則,持續公佈一個沒有前瞻性的指標,對社會是有害無益的……

有時問對問題,比答對答案更重要……共勉之!
20. 朗晴 2017-05-19 09:10:41
請天水圍樓神林太去城大攪一次自助餐可能會有改善。3WK6
21. 亮劍 2017-05-19 09:41:34
 

好準地背馳,即係準。可以收貨……

又是28定律作怪,想起4~5年前,有條友叫「法子」,喺度不停貼東方民調,好似係問「D楼貴唔貴?」「 你會唔會喺呢一個價錢去買樓?」

鬼整佢如有8成上下既人都話貴話唔會買,個市就「逆民意」係咁升畀你睇!

上面頂嗰個圖係2016年1月4日的民調,呢個時間CCL大约在130左右(16年首兩個星期公布的數據係 2015年12月尾的滯後數字),根本呢一刻正係絕佳上車時機。

下一 張圖係2014年5月9日, 當時CCL連120都未到,之後一如28定律所說,個市就係咁升!

我老人癡呆,依稀記得法子講過:「你幾時見過,一項資產在爆破時有8成人看淡?」
22. 亮劍 2017-05-19 10:05:02
現在又睇睇東方係咪燈?


港八成富戶認揸現金安全
(東方) 2017年5月19日
瑞銀財富管理最新調查顯示,近八成香港百萬美元富翁認為目前是史上最不可預測的時期。由於金融風險揮之不去,有七成七受訪者認為持有現金更能保障財務安全。

現為最不可預測時期

調查於全球七大市場訪問逾2,800名擁有100萬美元可投資資產的人士,當中近四百人來自香港。有八成香港受訪者認為,短期風險頻生令其無法專注長期投資,尤其擔心經濟風險,其次為內地政治及金融風險。

香港富裕人士將此不可預測的時期視為威脅而非機遇。儘管如此,大多數人有信心應對不確定因素,近七成香港百萬美元富翁相信自己有能力評估相關金融風險。



隨着市況波動愈明顯,投資者取態愈趨審慎,七成七香港受訪者認同持有現金可保障財務安全,近四成今年會將更多資產轉為現金,尤其四十五歲以下更偏好持有現金,部分不動產及藝術品同被視為安全投資,而分散投資於美國及歐洲市場分別有不足兩成及12%。

瑞銀財富管理香港區市場經理Jean Claude Humair稱,全球不可預測性因素驟增,建議投資者專注長遠目標,進行多元化投資以分散風險。儘管不少富翁擬增加現金,但認為不要高估現金的安全性,因為通脹會令現金貶值,長遠現金資產會損害財務健康。



23. 亮劍 2017-05-19 10:24:53
這有如在一手銷售時, 記者們係咁問D「準買家」,今次發售既樓貴唔貴?

排緊隊嗰班友,十之八九都話貴,但另一方面佢哋就全家總動員去入飛,買唔倒仲要貓刮、鬼喳、小露寶, 人格分裂莫此為甚!

這就是小弟成日講既:「口裏說不動作卻很誠實!」
24. 肥婆四 2017-05-19 10:58:10
你如果要問我買想要的買,我一定話唔買!因我話買,後果對我不利。如果你問我買我不想的買,我回答不買,因我要誠實。
25. 湯瑪斯 2017-05-19 11:13:21
中原城市領先指數是市場參與者行動後得出的數據,而城大(購買房屋)信心指數是市民對未來購買房屋的信心指數。兩者在性質上有很大差異。市民包括不同階層的市民,有些市民可能一生都沒有能力購買房屋。因此,我認為經濟增長數據改善,不代表現購買房屋信心會上升,經濟增長數據差,也不代表購買房屋信心會下跌(因為經濟差以致樓價下跌,有能力或預期有不能力購房的人可能會增加)。此外,消費信心增加也不代表購買房屋的信心會增加,因為樓房與其他消費品有較大的差異。關先生毋須先入為住認為購買房屋信心指數必須與經消表現及消費信心指數成正比。
26. 浪子心聲 2017-05-19 14:53:46
有小部分參與討論的博客,只以主觀願望樓價只升不跌作分析數據為目的,因而作出不合常理的分析,我還可接受,因為如地產代理,他們因工作上的需要,一定要作出這些言論,但有些自稱投資者竟然以此態度作分析,可說是自欺欺人,甚至以荒謬、無知、大話批評理性分析,他們過去的成功,只是幸運,一但樓市轉勢,他們便因無法察覺數據些微的變化,而不能作出適當的準備。
27. 亮劍 2017-05-19 16:13:28
浪子心聲兄……
睇你嘅回應似乎係講緊我,不過點都好我對號入座先。

如果你話我的數據、分析及結論有差錯、不完整或誤導,咁請你攞出你的「彈藥」來打沉我。

仲有唔怕話埋畀你知,我話在一年內井噴完之後會跌三成,點知好多人唔同意我,咁小弟唯有圍內私下開一個賭盤,輸左請食飯,呢家我正被羣抽隻,得兩個死士站在我呢邊咋!

我呢家是多麼希望你開口中呀~~
28. 引刀一快 2017-05-19 16:22:34
浪子心聲兄

凡係呢類單講幾多人睇好、幾多人睇淡嘅理論,我都認爲攞嚟講,講中係一路好彩,一旦有變自動匿埋。

根本大多數人喺問卷裏面都係隨口答,結果可以係因爲引導式提問、近期新聞、特別係某些名人近期發話而改變。

唔通,睇好睇淡嘅比例可以改變市民收入?可以改變自然資源變化?

市民睇法係一種社會現象,單睇意見比例而忽視現象原因,根本係本末倒置。
29. 浪子心聲 2017-05-19 16:25:14
亮劍兄:

我絕對唔係講你,雖然我不同意你的分析結果,但你的分析和評論在我心目中算是有理性的,當然有參考價值。
30. 引刀一快 2017-05-20 01:27:00
呵呵,乜原來前面咁多嘢睇!


長河san,“「引刀是怎麼練成的」”圖書館有冇得借?淘寶同當當我都搵唔到,不如你借我睇睇。

難得喎,你都承認問卷有貓膩,咁你覺得引刀係點練成的?


31. 十郎 2017-05-20 08:39:37


      數據,統計,如果可以作得料駛,這樣最發達果個人,就唔係李十X啦,係統計教授。特朗普同英國脫鈎兩劑,輸到爬晒街,仲未識驚!😒😒😒

32. 引刀一快 2017-05-20 08:46:06
十郎兄

如何解讀統計,先至係重點,無論數據如何,總之特朗普當選,美國衰樓價就升,落選呢?美國好樓價又升喎!脫鉤呀?英國衰利香港樓市!唔脫鉤呀,好穩定又大利樓市。

信唔信統計,已經唔係重點。
33. 十郎 2017-05-20 08:50:45


      你講中咗!

34. 十郎 2017-05-20 10:29:19


      在過去的留言,我起碼講過兩次唔信數據,尤其是美國製做的。記得九十年代的一次,詳細唔記得清楚了。美國出某數據是正0.4%,第二個月出修正(通常第二個月會出修正數據,正常嘅),結果是負0.7%。我嚇到彈起(真係彈起,所以印象深刻),有冇咁離譜呀?我係接受到錯誤嘅,但係錯成咁樣,叫我以後點樣信至啱?

      如果大鱷知道你鍾意睇數據,佢會搵間廠做比你嘅。


35. Tony lam 2017-05-20 15:30:21
講就天下冇敵、埋牙就瞬時攤直、呢D就係專家…宗師本質嘞、直覺最準、儍侵跑出…脫硬歐…似爬逆水、但法國佬勝出…完全正路、做事唔好刻意買熱…爬冷、最重要中哂…老友問點估、邊係負轆…亦冇得斷估、不過冇得教、讀得書多仲衰、信哂…書講…人噏、太信資訊直情係迷信。



36. 十郎 2017-05-21 10:15:51

      在留這版上,未見到有人提到保本的重要性,一路上大勝是好事,祇要有一次爬街,就噬臍莫及!🤓🤔🤔

37. 引刀一快 2017-05-21 11:44:21
十郎兄

有呀,自我陶醉兄成日都提及保本止蝕喇。有人話專業唔駛止蝕,詏咗好多次喇。
38. 十郎 2017-05-21 11:52:08


      修正---------我係睇過醉翁兄講過,祇得一人太少,而且近來少留言,至歉!

39. Ronald 2017-05-23 19:12:48

分 享

首先多謝幾位Gourp友的提醒, "是9, 不是4.5, 點解?"   訪問1000人, 有4.5人會在未來1季會買樓(詳情於1樓留言), 那即是說, 同樣會有4.5個人在未來1季會賣樓, 他們的看法/取態,角色重要。

另外, 準備未來1季會租樓的人數又是多少? 他們有住屋需求, 因某些原因選擇租, 他們的處境/看法,也非常重要。

因為打釐印的租約宗數相信稅務局也沒有紀錄, 而A、B、C類單位租約於田土廳登記少之又少, 所以要準確估算1季內會租樓的人數的确不容易。 我們唯有訪問非常友好的地產代理, 看看租售比例, 從而推算。順帶多謝我們兩位同事連日來追訪十多位代理老板, 綜合/平均, 原來租售比例為48:52。換句話說, 1季有22,809人會買樓, 也會有21,054人會租樓 (22,809÷52×48=21,054)。

重複1樓留言
根據政府統計處統計
https://www.censtatd.gov.hk/hkstat/sub/sp150_tc.jsp
以20-64歲年齡層適合回答問題, 這年齡層有 5,014,500人;

又根據土地註冊處登記買賣宗數
http://www.landreg.gov.hk/tc/monthly/monthly.htm
近3個月買賣為22,809宗, 當每宗都是一個人買 (22,809÷5,014,500=0.0045)

補充

據上述推算, 近3個月出租單位為21,054宗, 當每宗都是一個人租 (21,054÷5,014,500=0.0041)

再即是說,訪問1000人, 會有4.5個人準備未來1季會買樓, 同樣會有4.5個人在未來1季會賣樓, 也會有4.1個人準備未來1季會租樓(4.5+4.5+4.1=13.1), "9也不是, 是13.1啊...!" 這13.1人的看法/取態, 尤其重要, 那麼餘下986.9位不參與人士的看法/取態,以作計算指數成份,價值在哪?相信籌劃項目的學者會知道的!