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非理性看淡易錯判跌勢
 
何熊輝
2018年10月21日

  中美貿易戰戰火持續,政經内外環境隂霾不散,股市跌不停,加上政策正逐步增加公營房屋的供應,每一項理由,都可以使任何人對樓市產生極其悲觀的看法,因此估樓價大跌多至六成的預測,充斥市場,但實質的樓市指數,過去兩月,平均每月只跌不足1%,按這跌勢預測,由現時至年底,大概會再跌2至3%。

   中美貿易戰,外間極度看淡中國經濟,但實質的貿易數字顯示,9月份中國對美國的貿易順差,由200餘億美元,上升至300餘億元,貿易戰打了幾個月。中國對美順差竟仍大幅增加。這是絕大部評論無法預計。此外,最新公佈的中國經濟增長率仍有6.5%,數字僅較預期低0.1%。中國不死,香港不會太差。

   從這些數字顯示,近期中國A股及港股大跌,已過份反映這些不明朗因素。雖然現時難言見底,但相信未来的跌幅會逐步收窄及放緩。香港方面,失業率仍極低,加上薪酬增長仍為正數,基於這兩個重要指數仍未惡化,因此難有大規模斷供的銀主盤出現。銀主盤不多,樓價自然調整的幅度自然不會太大。

   新公佈的樓價指數示,除了新界東出現按周大跌3.3%外,其它區份不跌反升。這些數字顯示,樓價仍未全面回調。至於新界東的跌幅,亦只是高位回調的自然調整。今日香港的基本因素仍十分穩健,非理性的狂跌,出現機率仍甚低。

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1. 非理性看好 2018-10-21 00:13:08
其實係你非理性看好,才容易错判過去幾個月升勢才對。
2. 引刀一快 2018-10-21 02:11:14
咁理性看好會唔會亦錯判形勢?
唔理性地看淡是否唔容易錯判形勢?
係咪唔理性地睇好先至會睇啱形勢?

好迷惘。
3. AAA 2018-10-21 02:32:47
笑咗
好少見咁搞笑的文章
真係好好笑
好嘢
4. 引刀一快 2018-10-21 03:24:33
狂跌唔會嘅,大陸夠力兜住。
5. CH Chan 2018-10-21 12:28:53
其實預测樓巿走勢绝不能用現在工資及失業率因這全是滯後數據,要看就看未來新樓供應水平,中港股市也是其中領先指標之一,大陸經濟環境如人幣走向,PMI指數,未來美元及美息走向影響資金流向等等
6. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2018-10-21 15:15:33

超額近59倍新居屋收逾26萬申請

【本報訊】新一期居屋重啟申請後本周二截止收表,房屋署指截至當日下午七時為止,累計收到共約十一萬三千份居屋申請表,連同今年初收到的十五萬二千份申請表,即合共有二十六萬五千份申請(4431個居屋單位,都不知怎樣解決26萬個家庭的剛需要求?),超額認購五十八點八倍。此外,房署居屋銷售小組至今收到約三千六百份取消申請,要求撤銷今年三月二十九日至四月十一日期間提交的申請表,相信與申請人改變申請類別,以避免重複申請有關。所以,傻燦‧土著‧自醉‧浪子‧和食屎專家,日日話:明日大嶼、山頂流標、中原指數做假、加息等不利因素,勢將樓市打入十八層地獄永不翻身。單憑每年居屋4431,加上私樓18000單位供應,寫下點樣解決26萬無產階級家庭剛需客,好過寫埋的廢話實際啲。














「白居二」今發批准信

房署表示,由於綠表申請須經屋邨辦事處核實資格才送交房屋署居屋銷售小組作登記,加上截止前經郵遞送交的申請表仍未完全送到樂富的居屋銷售小組,上述數字仍未反映最終的申請數目。

今期居屋預計會在下月攪珠,屆時會公布最終的申請數字。樂富房委會客務中心累計派出約共九萬九千份申請表,包括三萬七千份綠表和六萬二千份白表。

另外,「白表居屋第二市場計劃2018」早前完成攪珠,房委會表示已完成審核申請者的詳細資格,二千五百名成功申請者,包括二千二百五十個家庭及五百五十名一人申請者,今日會獲發批准信。批准信持有人可在批准信發出日期起計兩個星期內,向房委會及/或房協申領購買資格證明書,以便在居屋計劃第二市場或「住宅發售計劃」第二市場購買尚未繳付補價的單位。每張證明書收費七百七十元。

發言人指購買資格證明書有效期十二個月,有效期屆滿後,不會獲得續期。購買資格證明書持有人在簽署臨時買賣合約後,須向房委會或房協申請提名信,以完成交易。


新居屋收26萬申請 超購57.9倍

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新居屋重啟申請後,樂富客務中心累計收到約11.3萬份申請表。資料圖片
新居屋重啟申請後,樂富客務中心累計收到約11.3萬份申請表。資料圖片

【本報訊】4,431個新居屋單位減至五二折推售,本周二已截止申請。房委會最新數字顯示,樂富客務中心累計收到約11.3萬份額外居屋申請表,連同今年初已接獲的約15萬份申請,目前累計收到逾26萬份居屋申請表,暫超額認購57.9倍、最少59人爭一個單位。
政府修改資助房屋定價機制,今期居屋長沙灣凱樂苑、啟德啟朗苑和東涌裕泰苑共4,431個單位,實用面積介乎278方呎至631方呎,單位由市價7折減至五二折推售,售價由118萬至468萬元,房委會本月初重啟申請。
當局最新數字顯示,截至本月16日晚上7時,樂富客務中心累計收到約11.3萬份的額外居屋申請表。但房屋署居屋銷售小組至今接獲3,600份申請,要求取消首輪提交的申請表,即連同今年初接受申請時所收到的表格數目,目前累計收到約26.14萬份居屋申請表,暫超額認購57.9倍、最少59人爭一個單位。

今發白居二批准信

房署指數字未反映經屋邨辦事處提交的綠表申請及郵遞表格,今期居屋預計下月攪珠,屆時會公佈最終的申請數字。房委會資助房屋小組成員兼公屋聯會總幹事招國偉稱,有關數字尚未計算郵寄表格,料今期居屋隨時逼近30萬宗申請。
此外,房委會資助房屋小組去年通過將白居二計劃恒常化,早前已攪珠決定申請者的優先次序組別。房委會指已完成申請者的詳細資格審核,今日將向2,500名成功申請者發出批准信。申請者可在批准信發出日期起計兩周內,向房委會、房協申領「購買資格證明書」,每張證明書收費770元,並需在一年內購買房委會或房協未補價的二手居屋單位。
■記者譚靜雯 

7. 過客 2018-10-21 15:23:17
同意作者的見解,能舉出一些比較實在理據去說明為何樓價不會大跌,至於樓價明年會否回升,沒有人能預計得到,但如明年美國加多一兩次息完、中美紛爭援和,股市回穩,樓價應會回穩向上。
8. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2018-10-21 15:24:11
9. 樓價下年跌九成 2018-10-21 17:24:05
美國係11月係台海舉行軍演, 中國不會坐視不理, 第三次世界大戰即將爆發, 年底前香港樓價必大跌四成, 下年年中樓價再跌五成,到時價跌剩一成,下年年中就可買樓。
10. 樓價慢跌 2018-10-22 08:29:05
樓市調整跡象似愈趨明顯。摩通亞太(日本除外)研究部估計,明年本地樓市由升轉跌的機會愈來愈大,惟料僅屬於跟隨經濟周期的回調,而非恐慌性急挫。「相對來說(樓價下跌)是有秩序,購買意欲減低,樓市叫價(會是)慢慢下跌的調整。」
11. 香港 2018-10-22 10:58:06
何先生一定是分析員出生.

因為他竟然採用以前的數據來預測未來.  這也是為什麼以前高盛調查輸最多錢的是分析員. 
九月份嘅貿易數據好轉因為貿易商知道十月會制裁中國. 所以美國入口商在9月大量入口中國貨品. 
所以十月份貿易數字一定係向下發展. 投資不是分析過去而是分析未來. 希望作者真正成為投資者而不是分析員. 
12. 市民 2018-10-22 13:51:09
很好笑的文章!很不現實!
13. 一定跌 2018-10-25 08:43:43
瑞銀財富管理全球首席投資總監Mark Haefele聯同亞太區首席投資總監陳敏蘭,發表針對投資亞太市場的月度報告,預測未來6至12個月,香港樓價跌幅可能達15%,主要是利率回升、中國及香港經濟放緩跡象日益明顯所致。
14. 冷冷的風 2018-10-26 08:34:17
樓市下行壓力增強,馬鞍山居屋錦豐苑連續兩個月都錄得跌穿「四球」成交,最新高層兩房僅以399萬元未補地價易手,較同類高層戶單月大跌逾一成。大圍名城盛世則有低層單位「離奇」以1100萬元超低價沽售,樓價單月急回逾兩成,代理直言即使現時市場氣氛再差,盛世同類單位亦「未至於去到咁低價」,覺得成交價「平到幾乎無可能」。
15. 雙頂破 2018-10-31 08:28:04

樓市氣氛急降,但無阻新盤大碼樓創新高,嘉華國際旗下九龍東啟德嘉匯頂層複式戶以「雙破頂」售出,成交價1.09445億元,呎價高見5.3萬元更貴絕九龍東,是次已是九龍東5個月內第四度呎價破頂。

16. 趁低入貨 2018-11-08 08:31:40
轉吹淡風,政府招標出售山頂文輝道豪宅地王上月更以流標收場,但九龍東啟德原機場跑道區內首幅推售地皮則成功賣出,該幅第4B區3號住宅地,昨日由新世界和會德豐地產牽頭、夥拍恒地及帝國集團組成的「巨無霸」財團,以83.33億元投得,每方呎樓面地價(下稱樓面呎價)約1.45萬元,符合市場預期,樓面呎價更屬區內賣地表住宅地次高,反映近期樓價下跌未對發展商投地意欲造成太大影響,該地皮更成為啟德跑道區地皮的「指標」。
18. 港大出重手 2018-11-09 08:52:06

本港大學不時購入物業自用,香港大學最近斥資逾5億元,購入仍屬樓花階段的恒地旗下西環新盤翰林峰基座商場部分樓面,呎價料約2.4萬元。

根據土地註冊處資料,皇后大道西460號翰林峰商場B部分,於上月12日由香港大學購入,作價5.038億元。據了解,該舖位面積約2.1萬方呎,以成交價計算,呎價約2.4萬元。

19. 跌價假象 2018-11-20 19:25:36

之前高位賣600萬的單位,現在已經跌破500萬,為甚麼指數仍跌得那麼少?

除了因為指數滯後最少兩星期,還因為跌市並非想像中那麼全面。

一來劈價成交被放大,二來有些地區例如西九龍、港島,下跌幅度不多。

樓價不同股價,每幢樓每個單位都不同,沒有統一標準,有些地區波幅大,升得快跌得快,有些地區比較穩定,不同地區,應該有不同的目標價及策略。

20. 假X數,真跌市 2018-11-21 19:35:35
唔好搞笑啦!26萬個居屋申請絕對不會是26萬個可以流入私樓的購買力,只是說明私樓要跌到相若價格,呢批人才有能力流入私樓巿場而已,中X指數閉門造車,真係亳無代表性,何生究竟幾時才會面對現實!
21. 岩價就買 2018-11-22 09:53:28
樓市轉弱,未有嚇退名人買樓收租的計劃,堪輿學家麥玲玲【圖】逆市豪擲1748萬元購入北角寶馬山花園3房戶收租,料每月租金收入4萬元,回報近3厘。
22. 湯瑪斯 2018-11-22 12:32:42
太陽黑子政治經濟理論》   李彧浩文 撰 (第6稿 20/11/2018)

                                                                                                                                         (初稿 2/7/2018)

理論基礎

宇宙星體的活動是有週期性的,所以地球以約30日為一月,約365.25日為一年,週而復始。太陽黑子(也稱為日斑)的數目也是有週期性的,太陽黑子最多時稱為太陽極大期,最少時稱為太陽極小期。根據天文學家的觀察和計算,太陽黑子數目約以11年為一週期。

早在1870年代,英國經濟學家傑文茲(W.S. Jevons)已經以太陽黑子週期探討商業危機的週期。近人鄧特二世(Harry S. Dent, Jr)在《經濟大懸崖》一書的其中一個章節也提到太陽黑子週期與經濟的關係。然而,這些研究很容易出現錯誤的預測,一般的預測錯誤是經濟大蕭條來臨的日期。筆者認為這些錯誤預測的主要原因是:

1.      太陽黑子數目雖以約11年為一個週期,但前後的波動可以超過一年,有時下一週期可以在

      12年後才出現,也可以提早一年,在10年後出現。

2.      太陽黑子數目的減少雖然會對人類的經濟帶來影響,但同時會因為人類的活動(包括科技

      和文化教育等活動)而有不同程度的影響。所以在太陽極小期,經濟雖然傾向於不景氣,

      但不一定出現經濟大蕭條。

3.      其實太陽黑子不僅對人類經濟帶來影響,還會對人類的思維帶來影響,因此,與經濟息

      息相關的政治也會受到影響。經濟下行的週期也會因為政治因素而推遲或提早發生。

太陽黑子對人類有影響與中國陰陽家的天人合一或天人感應理論相似。政治和經濟是人的活動,而人類無可避免受到星體(特別是太陽)活動的影響,所以太陽黑子理論可以預測世界政治和經濟的發展趨勢

應用於香港樓市

1997-1998年太陽處於極小期,香港於1998年樓市爆破;

2008-2009年太陽處於極小期,香港於2008年樓市由高位下跌約兩成半;

2018-2019年太陽處於極小期,估計香港樓市將於2019爆破(比最高位下跌超過三成)。

按照約11年的週期,第24太陽黑子週期估計於2018年底結束,2019年至2020年太陽處於極小期。然而,在2018年初開始,太陽黑子減少的速度比預期快。在2018年頭六個月,有超過一半的日子太陽黑子數目為零。因此,這一太陽極小期提早一年出現(2018),估計會提早一年結束(2019)。估計香港樓市會於2018年底開始下調,到2019年正式爆破(比最高位下跌超過三成)。

在樓市爆破前一年內,通常有股災甚至金融危機的出現。例如1997年亞洲金融風暴就發生在香港樓市爆破前。然而,股災或金融危機有時可以因為人類的活動(包括政府的政策措施或參與活動者的行為)而延遲出現。特別是金融危機,它可以在樓市爆破後才出現,從而令至股市遲過樓市跌到最低位。

運用《太陽黑子政治經濟理論》預測經濟走勢,必須評估人類的行為對經濟的影響,所以不能單純看太陽黑子的多寡。但太陽黑子的多寡仍屬主導地位,人類的活動只能夠推遲、加快或減低經濟下行的趨勢,不能改變這一物極必反的週期性現像。例如,香港樓價在2008年本應爆破(比最高位下跌超過三成),但因為在上一太陽黑子週期(第23太陽黑子週期)期間,香港樓市出現長達5年的熊市(1998-2003年),以致樓市只上升了3年便面對太陽極小期。基於2008年香港樓價處於約11年週期的低位,再加上人類活動的影響,所以只下跌約兩成半,未達爆破的程度。

2018年香港樓價處於約11年週期的高位,若由最高位下瀉,將超過三成,出現樓市爆破局面。所以,2019年香港樓市將會爆破,下瀉的程度將會非常嚴重。雖然香港人和香港政府吸收了過往樓市爆破的經驗,做了不少防禦措施(人類的活動),但這些防禦措施似乎不足(例如限制樓宇按揭借貸不能超過七成,未能正式落實),令到香港樓價處於週期的高位,因此,該些防禦措施應該不能抵禦這週一期的衝擊。加上2018年前半年超過一半的日子太陽黑子數目為零,相信2019年太陽黑子的數目也會較少。因此,這一週期香港樓價下跌的程度應該十分大,很大機會下跌超過五成。除非太陽黑子在這段期間大量增多,但這一機會甚微。

對政治的影響

太陽黑子開始大量減少,就已經對人類產生影響,從對世界政治和經濟造成負面的影響。太陽黑子大量減少(甚至減少到沒有太陽黑子),會令地球的人類出現陽亢。權力慾較大、志向較高、思想極端的人較易成為領袖。無論透過民主選舉或世襲繼承,這類人都較容易掌權。其實透過民主選舉更容易選出這類人為領袖,因為選民也會因為太陽黑子減少的影響而出現陽亢。他們傾向於選出一位激進的領袖多於選出一位溫和的領袖。因此,當太陽黑子減少,地球較易出現狂人領袖。在狂人領袖當權之時,較易出現經濟危機甚至戰亂。政治影響經濟,而政治是由人去主理的,人受到天體(在此專指太陽黑子)的影響,出現極端的領袖。極端的領袖(特別是大國的極端領袖),會對該國甚至世界的經濟帶來長期的影響,即使太陽黑子已經增加,該國經濟仍會受到負面的影響。所以有些地區或經濟體會出現長期經濟衰退,經濟衰退時間可以超越11年的太陽黑子週期。這就是人禍,現時的經濟學較忽視人禍,所以經濟上行和下行的預測經常出錯。在政治上,以往口出狂言及言而無據的人會被人唾棄,但在太陽極小期,這些人會得到一批支持者。在互聯網發達的今天,他們可以透過互聯網發佈歪理和集結一群思想激進的支持者。

實例一:希特拉是在1934年8月成為德國元首的,當年正處於太陽極小期。

實例二:特朗普是在2017年1月成為美國總統的。2014年初正是太陽極大期的頂峰,2017年初

               太陽黑子的數目已經由高位下跌了三年,但仍未達到極小期,理論上特朗普應該尚

               未獲得過半數陽亢選民的支持登上總統之位。但因為美國特殊的選舉人票度,使

               他險勝登上寶座。基於太陽黑子要到2020年才開始增加,所以在他的任之內,

               他仍然可以得到大量陽亢的美國選民支持。

對人類健康的影響

在某一領域稱霸的人物一般都會在太陽極小期去世。因為太陽極小期令人類的身體傾向於陽亢,患心臟病、癌症等病的人較易病發。在某一領域稱霸的人物氣場較強,即使體質屬涼底的人因其成就而氣場增加(因為氣有助陽氣的提升)。在太陽極小期因陽亢而容易病發身亡。根據中醫理論,溫煦陽氣較寒涼陰氣更能令人延續生命,但若果某人身體機能已衰,根本無法接受過度陽亢之氣(虛不受補),所以較易病亡。尤期在太陽黑子數目為零的日子,身體虛弱並且在某一領域稱霸的人處於高危。在某一領域稱霸而又年老體弱的人能否避免於太陽黑子數目為零的日子逝世呢?答案是可以的。上文已指出人類的活動可以減少或改變太陽極小期的影響力(例如香港2008年樓市下跌較少,未達爆破的程度)。在太陽極小期,在某一領域稱霸的人只要減少性溫的食物,減少被陽光暴曬,少動多靜,情緒上需以寧謐為主等等。則有機會在太陽極小期避過一劫。

問與答

:不是說年老體弱的人較易在冬天逝世的嗎,為何人們傾向陽亢反而較易病逝?

答:在太陽極小期(一般維期兩年),因為人類在這段期間較為陽亢,所以年老體弱的人在冬天也不易病死。他們反而在天氣較溫暖的日子(夏秋期間)病死或病發。因為全球暖化或其他原因,有時到了農曆十月天氣仍然和暖,年老體弱的人仍未渡過難關。相反,在太陽極小期以外的日子,因為人類的身體沒有受太陽黑子數目較少的影響而出現陽亢,所以體質偏寒的長者在冬天會較易病逝。

:為何太陽極小期會令人類陽亢?

太陽黑子是太陽光球上的臨時現象。它們是由高密度的磁性活動抑制了對流的激烈活動造成的,在表面形成溫度降低的區域。雖然它們的溫度仍然大約有3000-4500K,但與周圍5780K的物質對比,它們就顯得暗淡,外觀為黑點。激烈的磁場活動顯示,太陽黑子會導致次一級的活動,例如冕圈再聯結事件。大多數的閃焰日冕物質拋射都起源於可見到黑子群存在的磁場活動。太陽黑子活躍時會對地球磁場產生影響,主要是使地球南北極和赤道的大氣環流作經向流動,從而造成惡劣天氣,使氣候轉冷。相反,在太陽極小期地球的氣溫會比太陽極大期溫暖,人類的身體也會變得陽亢。但陽亢的程度會因人因地而異。在北半球,生於北方的人(或祖先來自嚴寒地區的人)通常傾向於陽亢(俗稱熱底),陽亢最甚者面部通紅,人也較勇武和不怕死。在太陽極小期之時,這些本來就比較陽亢的人會顯得更為陽亢,會傾向於以武力服人和具侵略性。在中國歷史上,隋朝時北方政權的領導人比南方政權的領導人勇武,結果一統天下。唐朝李氏也是北方人,同樣以勇武見稱。

:近一百年全球變暖,人類會否更為陽亢?

:會!近一百年人類確實比較陽亢。全球變暖令到太陽極小期對人類的影響增加,人類比上一世紀更為陽亢,勇武和具侵略性的人較易掌權。因此,在二十世紀(1900-2000)人類死於戰爭和各種人禍特別多(遠比上一世紀多)。近數十年環保人士推動減排,是值得支持的,因為全球氣溫下降,有助減小人類陽亢的程度。

問:除香港樓市之外,太陽極小期對其他地區(特別是中國大陸)是否有同樣的影響?

答:除香港樓市之外,太陽極小期對其他地區(包括中國大陸)是會有影響的,但其影響的程度與香港必定有差異,甚至何時經濟開始下行也會有差異。例如中國大陸部份城市樓價比香港早下調,而且下調的幅度也比香港大。中國大陸幅原廣闊,每一個城市和經濟區所受太陽極小期也會有差異,中央政府及當地政府的政策以及當地人民的活動也會影響樓價的波動。簡單地說,全世界每一個地方都會受到太陽極小期的影響,但受影響的程度存在相當程度的差異,若某地方根本極少樓宇買賣的經濟活動,像文化大革命時期的中國大陸,那太陽極小期對中國的樓價沒有甚麼影響。此外,如果某一國家與其他國家有頻繁的經濟往來,太陽極小期對這一國家的影響也會較大。現在的中國經濟正好具備了以上兩個特點(頻繁的國際經濟活動和活躍的樓市),所以中國大陸的樓市很大程度上會受到太陽極小期的影響而下行。如此說來,像非洲和南美大部份國家豈非不會受到太陽極小期的影響?那又未必,如果那些國家沒有活躍的樓宇買賣活動,太陽極小期對該些國家的樓價影響大下。然而,任何國家都一定有經濟活動的,對於某些以農業為主的非洲和南美國家,即使它們與其他國家的經濟往來不多,太陽極小期同樣會大大影響它們的農業經濟。需知道最早將太陽黑子理論應用到經濟週期的學者,當時主要是研究太陽黑子理論對農作物收成的影響。道理很間單,農業收成很大程度上受天氣的影響,而太陽黑子的活動又會影響地球的天氣,所以太陽黑子的活動會影響農業收成。學者們最初以為太陽黑子只會影響以農業,不會影響工業和商業。後來他們發現以工商業為主的國家,她們的經濟週期與太陽黑子數目的週期存在密切的關係,從而發展到今日的太陽黑子經濟理論。雖然最早將太陽點子應用至經濟分析的傑文茲(W.S. Jevons)是一位經濟學家,他之後也有一些經濟學家發展這一套理論(更多的是經濟活動參與者應用和研究這一理論),然而,這一理論至今仍不被正統經濟學家所接受,認為是異類。筆者認為正統經濟學家是否接受太陽黑子理論並不重要,重要的是這一理論是否具備實用的價值。

問:甚麼是陽亢?

答:陽亢是中醫的專有名詞,包含了肝陽上亢及陰虛陽盛的病症。本理論所說的陽亢是廣義的陽亢,當中包含上火、溫氣、燥動、激進、積極有為等等,傾向於陽亢是偏向於多動積極,不一定達到肝陽上亢及陰虛陽盛的病症。在太陽極小期,因為地球所接收來自太陽的陽氣增加,導致人類傾向於陽亢,但不是全部人類都變得陽亢,因為體質偏涼及品性溫和的人再陽亢也不會完全改變體質和品性的,但在太陽極小期會比其他時間積極和陽亢。體質溫熱的人在太陽極小期會變得特別激進和陽亢。

23. 亞Q 2018-11-22 17:35:53
做樓奴點都好過做租奴 ! 做租奴係無償義工 , 業主向你說多謝 !