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八月樓市現新機
 
何熊輝
2017年8月5日

  樓市過去數周因缺乏大型焦點盤推售,加上市場擔憂新特首林鄭月娥上場後,會再為樓市辣招加辣,因此樓市指數出現輕微下調,正當市場預期樓價即將大跌之際,新公報的樓價指數明顯反彈,其中中小型單位集中地新界區,反彈力度最大,反觀富人較集中的港島區.樓價反而輕微下調。這數字正好顯示,樓市出現低價屋苑抗跌力超越富人屋苑的反常現象。

  一向以來.優質港島區屋苑的樓價,一直領跑市場,但最近數月,情況開始改變。新公佈的新界東屋苑樓價,突然明顯回升。新界西區也見底反彈。過往市埸一直睇淡該等低價屋苑,主因是其買家多是低收入人士。這等人士面對經濟逆轉的抗跌力最低,因此在現今超高樓價的壓力下,該等屋苑樓價隨時會因突發事件而率先急速下跌。

  新公佈的數字,就打破了這種迷思。原來在超高樓價情况下,優質屋苑樓價反而出現下跌,次質屋苑樓價反而回升。這種購買力的轉移,令優質物業保值力反而下跌,加上中高價物業的租金回報率,ㄧ向較中小型單位低,因此無論搏升值或買樓收租,寧買細莫買大。

  過往數月,市場擔心供應大增,會快將㱘冧樓市,但多個新盤開賣後,單位逐一被吸納,市場已不信新供應量有力壓下樓市,加上加息較想像中温和,利淡因素又少了ㄧ個,促使潛在買家已無耐性再等跌市才上車,最終又再紛紛入市。 

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1. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2017-08-05 17:36:29

好志業未必好職業   714日週


中學文憑試(DSE)放榜,今年誕生了6名「狀元」(考獲75**最高成績),6人不約而同首選讀醫科、做醫生,在社會上頗引起一些爭議,甚至有人批評這些狀元「思想太狹窄」云云。平情而論,這類志向值得尊敬,醫生懸壺濟世,實屬崇高和神聖志業;假若我們的年輕人都願意獻身醫療界,豈非社會之福?然而,若從賺錢謀生的「職業」角度看,今時不同往日,醫生未必再如想像般「好錢途」,甚至有機會是最受AI和機械人威脅的「高危行業」之一。

記得在7年前(2010年)睇過nowTV一集時事節目,題為〈樓奴〉,印象相當深刻,所以錄了下來,恰巧早前重溫一遍。該集節目訪問了出身基層、同樣畢業於香港大學的一對親兄弟,當年28歲的哥哥Roid是執業牙醫,但未買得起樓,仍跟家人居於大埔公屋,每日坐3小時巴士往返港島診所上班。

港大兩兄弟 買樓命運迥異

至於27歲弟弟Simon,身份為「地產公司董事」,實際上是「撈得掂」的地產經紀,當時手上已擁有4層樓。Simon跟哥哥同樣修讀醫學相關科目,更是港大病理學碩士研究生,不過很早就開始兼職做地產經紀,「學識透過地產搵快錢」,在2007年「儲起研究院獎學金做首期」,以40多萬元買入大埔林村一個迷你村屋單位作收租用途,這是他上車第一層樓,當時「租金扣除供款後,每個月可以袋一千蚊」。

首嘗甜頭後,Simon驚嘆「地產搵錢」威力,即使身為天子門生,畢業後索性不投入專業,全職做地產經紀,並繼續買樓投資。他解釋:「行外人睇樓,就算日日去睇,你永遠都唔會知(樓市實況),但我哋做經紀就感覺得到。例如平時可能一日只得兩枱客睇樓,突然之間變成一日有十幾廿枱;或者本來有廿個放盤,突然只剩下一兩個盤,你就可以收到『訊號』。」

Simon還有一套置業理論:「一定要先買第一層樓,就算是新界的細單位都要買咗先,之後才可透過翻按、再按、轉按等方法,去買第二、第三層樓。我覺得買樓就像齒輪,你一開始讓細小的齒輪先轉動,慢慢就愈轉愈大。」他又說:「好似醫生、律師,如果要買新界樓不會買不起,問題只是想不想買。但若想一開始就買西半山、跑馬地,那就好難。」

哥哥Roid正是Simon口中那種「醫生」,身為執業牙醫的他這樣描繪置業美夢:「第一筆錢拎出來,買自己的dream house,至少要地段、景觀、感覺都比較好,能夠提升生活質素,那才買得落手,因為始終首期並不容易儲。」他多年前已開始睇樓,可惜一直找不到dream house,只能眼巴巴看着樓價不斷攀升。例如兩年前(2008年),Roid睇中了西九龍碧海藍天高層海景單位,當時索價300萬元,兩年後(2010年)已升值逾五成,令他懊悔不已。

2010年受訪時,Roid又在北角健威花園睇一個單位,建築面積500方呎(實用面積約450方呎),索價385萬元。他認為頗合心水,卻依然覺得頗貴,「港島區啲樓其實已經去到好高價錢,所以我打算搵屋租住先,遲啲等機會再買。」翻查資料,健威花園同一面積單位,在2017年上半年的平均成交價達到650萬元。

專業人士也難進駐堅道

Roid當時不買樓,其實亦有苦衷,因為做牙醫雖然收入不低,但開支也很大。「做牙醫要不斷進修,每年學費過萬元,牌費及保險費又要幾萬元。」另外,他自己執業開診所,單是頂手費已要20多萬元。「你搵得多,自然要交多啲稅,還要兼顧專業形象,每個月預算大約3000元置裝費。」七除八扣後,他每月只剩約萬多元可用來供樓。Roid不禁慨嘆,即使牙醫是外人眼中的高尚職業,「可是香港社會似乎不獎勵默默耕耘的人,你學到的知識可能幫你『搵到三餐』,但想賺錢、發達就只能靠炒賣。」不過就像很多傳統專業人士,他仍期望自己退休時能有幾層樓收租養老,「屆時我應該住在堅道、般咸道,這些有社會status的地段,此外再有幾個龍頭屋苑單位收租,便已經足夠。」該節目拍攝於2010年,距今7年,樓價又再翻了一番(中原指數由78點升至160點),不知RoidSimon現今境況如何,nowTV或可考慮重訪這兩兄弟。

不厭其煩地「回帶」,非為評價這對兄弟道路之高下,皆因人各有志。Roid身為牙醫為人治理牙患之苦,箇中貢獻和滿足感,即使幾十個豪宅單位也未必能相比。但也正如Roid指出,香港社會今時不同往日,資產價格拋離專業人士收入升幅;幾十年前做醫生或許不難買得起堅道、般咸道千餘方呎單位,但近年初出道醫生若無「父幹」,恐怕真的只能從新界細價樓買起,更莫說 傻燦‧土著‧自醉‧浪子‧阿井等市井殘障,似為頂尖學府畢業,也注定同樣可以負擔日後買樓的需要?

無論如何,專業人士收入始終高於中位數,而且比較穩定,像Roid所說不愁三餐。惟若要獲得較佳生活,專業人士亦不可缺少FQ(財務智商),這方面Roid或可向弟弟Simon取經。

同時,「名醫」之「值錢」,主要建基於經驗、斷症能力及手術技巧,不過IBMWatson人工智能及IS的達文西手術機械人近年突飛猛進,前者在實驗中的診斷癌症準確率高達96%,後者可輕易進行微創手術,這些醫療科技在在都會威脅醫生的「身價」。

所以新晉狀元若對醫學深感興趣,並為了服務社會而投身醫生志業,固然神聖崇高、值得鼓勵;但若然主要視為賺錢職業,那就需要三思,事關讀醫辛苦且年期長,然而靠這份收入也未必住得起堅道或般咸道。不過,已經好過萬千 傻燦‧土著‧自醉‧浪子‧阿井等殘障架啦‧‧‧‧‧‧

2. 爆風 2017-08-05 21:11:11

車位造價持續上漲,將軍澳廣場B1樓一個單號車位,新近以200萬元售出,為該屋苑首宗造價衝上200萬元的車位成交。土地註冊處資料顯示,原業主2011年7月斥資50萬元購入,賬面賺150萬元,升值3倍。樓價反弾,車位緊跟爆上。

 

3. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2017-08-05 23:45:35

迫國泰賣盤

2017年8月5日

本周,有英文報章刊登了一篇十分弔詭的報道,建滔(00148)大股東張國榮接受訪問表示,曾接觸國泰航空(00293)管理層,希望以每股20元的價錢把股權全數賣給建滔。現時,國泰大股東太古(00019)持有約45%股權,第二大股東國航(00753)就持有約30%。自去年12月起,建滔多次增持國泰,至須予披露水平,約半年時間累計買入國泰股權,由5.01%升至9%,成為第三大股東。

國泰與國航兩者為互控關係,國泰持有國航20%股權,而國航就持有國泰30%股權。作為互相持股的關係,雙方在增減持有非常嚴格的規定,兩家集團的初始協議劃定了國航和太古在國泰的持股上限,雙方只有在對方同意的情況下,才可以超越這一限制。例如,未經國泰董事會批准,國航不得發出或接受收購要約。

建滔大股東張國榮不是笨人,要知道國泰國航互相持股,兩者間協議多多,張國榮單方面向國泰提出收購,一定不會成功,若要收購,相信亦要得到國航的首肯。

今時今日,張國榮提出以每股20元,亦即是787億元的市值收購一間行業競爭激烈的航空公司,會不會太過笨呢?再者,張國榮在航空業毫無經驗,在耳順之年進入一個完全不熟悉的行業,又是否合理呢?

張國榮替人出手?

張國榮一生建立成功的建滔王國,是筆者十分敬佩的人。張國榮在之前報道中就表示,他在過去20年的投資中沒有任何損失,在2003年的金融危機中賺了很多錢,在2008年的全球金融海嘯中更是如此。張國榮超強的投資表現人所共知,要他能在投資國泰上可以遇上其所謂的「人生難得的機遇」,當中相信應另有內情,而最合理的想法是張國榮是國航收購國泰的打手。

現時國航距離收購國泰的臨界線只有一步之距。根據《公司收購及合併守則》和《收購守則》規定,當現有股東持有股權少於30%,並於隨後增持股權至30%或以上時,便得提出全面收購要約的通告。

換言之,國航現時是無可能增持的,但找上獨立第三方張國榮就不同,張國榮自由人增減持毫無顧慮。現時張國榮持股近10%,加上國航的30%,最終達40%,太古持股45%,控制權地位可算岌岌可危。

建滔張國榮今次於英文報章的出價,很明顯讀者不是公眾,而是施懷雅家族成員。與你管理層傾, 張國榮怕你假傳聖旨,直接於報紙「出價」,簡單直接表達意向,向管理層施壓,日後只能做好間汽水廠,剩系賣飲尿算了吧。張國榮不斷增持,加上國航的股份,咄咄逼人,每股20元的開價,再還價25元,管理層不賣,家族內部又會不會有其他想法呢?

4. 無盡等待 2017-08-06 00:45:58
淡友們等跌跌到頭髮都白了,可憐的淡淡,搵幾多最後都孝敬俾業主。
5. 失憶專家 2017-08-06 08:58:20
地產投資市埸冇專家,尤其成日估幾時升幾時跌的樓評家,不知所謂,基本知識離題,估错又扮失憶吾記得。有個經濟樓評家,舊年9月就話特朗普上場後,香港今年底前會大冧市,點知ㄧ路升到衣家,差不多一年,大家可上youtube,回顧下佢精彩的論述。
6. 樓市一定跌 2017-08-06 12:10:06
6月開始跌,7月淺跌,8月慢跌,9月就黎跌,10月快要跌,11月真要跌,12月未跌就明年1月必跌,1月不跌時晨未到,總知未來6個月必跌,不跌再等6個月,100個月内必跌,跌1%斱係跌。。。
7. 水井 2017-08-07 08:28:31
住宅樓價再破頂,買家入市情緒高漲,過去周末多達5個新盤開售,其中麗新發展旗下旺角單幢住宅項目逸新,周日推售首輪共98伙,錄得即日沽清佳績,帶動周末兩日整體新盤共錄145宗成交,較前一個周末約55宗,大增1.6倍,扭轉3個周末連跌的走勢。這是假象,切勿跟風入市.中小型單過份䖢作,年底前必大跌,最少要下年底才可入市。

8. 二少 2017-08-07 11:24:18
七月一定跌,唔跌就係指數公司出問題……難怪他們都消失了!
9. 必跌哥 2017-08-07 17:16:38
樓上兄

七月吾跌,甘8月咪ㄧ定跌,如再吾跌,確實可問下指數公司原因,因為吾跌的疑點實在太大。
11. 引刀一快 2017-08-07 18:53:48
消失咗嘅人去晒大灣區睇樓,瀬低咗阿二少。
12. 反彈睇真的 2017-08-08 10:53:31
中原老施話,以城市指數計算,樓價只是比97年升了近六成,「但二十年才升了六成,但香港銀行儲蓄存款,97時有二萬七千億,現在有十一萬七千億,多了三倍幾!其實社會仍很有錢。」因此,現時的樓價只能說是跟用家購買力脫節,但未曾跟整個社會的購買力脫節,亦不容易下跌。
13. 粉腸挑機 2017-08-08 18:24:01
用micro角度睇,港樓價並不太貴。主因是中下層人工力幅慢,所以買不起樓。用至於富裕階層,賺錢能力超强,所以買樓冇難度。不懂用marco角度睇市的磚家,ㄧ而再睇错市,原因系讀書少,又冇睇市能力。所以睇错市已是家常便飯。


14. 十ㄧ郎 2017-08-09 08:00:49
西環嘉輝花園A座中層5室租賃成交,實用面積221方呎,以每月1.7萬元租出,呎租約76.9元。該單位是業主於2014年以360萬元買入。單位超细,租金超高,5.6厘回報,遠勝不足兩厘回報的豪宅,所以揸豪宅收租,好睇吾好食,所以豪宅收租業主,反而驚跌。

15. 香港損失9萬億 2017-08-09 14:11:48
中原老施早就説,97年至今二十年,香港銀行儲蓄存款,97時有二萬七千億,現在有十一萬七千億,多了三倍幾!其實社會仍很有錢。
老施已講了錢多推高樓價,這種分析力連經濟專家都講吾出,有錢在手吾買樓,吾通三百几蚊買腾訊?要樓價跌,除非香港即時損失9萬億。
16. 烏鴉 2017-08-09 19:31:17
全城熱搶迷你戶,令大單位與「劏房」呎價越拉越闊,公屋更為顯著。藍田德田邨樓價首升破4球,呎價低見9,481元,較同邨三個月前造出的全港最貴呎價15,030元,平近四成。將軍澳寶林邨「巨無霸」公屋開價600萬元,只是樓價嚇人,呎價不足九千元。
17. 神算萝家 2017-08-09 23:40:02
神算夢磚家話,加息就樓價跌,吾跌,就話供應未到,所以吾跌,又話供應跟上,樓價就跌,不跌,又話要信政府會打爆。又吾跌,就話上天总要佢等。。現又話錢會自行買楼.一个反手,吹跌變吹升。


18. 公屋申請人不斷增加 2017-08-10 19:29:58
房屋署公佈最新公屋輪候冊數字,截至今年6月底,輪候上公屋有27.78萬宗申請,當中一般家庭申請達15.02萬宗,較今年首季14.73萬宗,短短三個月急增2900宗申請。而一般家庭輪候時間已增至4.7年。
輪候人愈來愈大,輸候年期快將超過五年,私樓愈贵,排隊申請人就愈多。
19. 租樓奴好惨 2017-08-10 22:12:49
踏入暑假租務旺季,私人住宅租金亦受帶動。最新公布的「租金走勢圖」資料顯示,以全港100個主要中
小型住宅屋苑(下稱百大屋苑)作統計, 今年7月以實用面積計算的平均呎租為36.07元,按月錄得約0.8%升幅,連續6個月創歷史新高;首7個月租金共升約6.3%,漲幅則為近5年同期最勁。
20. 三姐 2017-08-11 12:01:34
葵涌蚊型單幢盤豐寓,為區內近10年首個新盤,發展商雖以高於同區二手價逾10%發售,但連日來入票數字急速上升。項目昨日截票,累收逾4800張,超購34倍,打破恒地西環單幢盤翰林峰的紀錄,成為今年單幢盤收票王,亦是2013年4月底《一手住宅物業銷售條例》(下稱一手條例)生效後單幢樓收票量次高【表】,平均每35人爭購1伙。
21. 三姐挑戰政府 2017-08-11 12:40:06
三姐兄,今日湯博士已出文叫地代不要挑戰政府,你即刻出留言挑戰,小心過兩日政府再出招你地就死得。
22. 自我陶醉 2017-08-11 13:39:32
呢兩日個個爭住賣股套現等買樓, 個樓市想唔升都難,加埋人仔升值,個個老表大把水,落嚟買樓交辣稅,就算笨實都絕不手軟,地代呢排一定好唔得閒,哈哈哈!恭喜恭喜!
23. 新辣招來了 2017-08-11 18:32:10
最新辣招,首置按揭承数降至三成。買第二間屋既,要俾九成首期。
收租業主,不可持有多過五間屋,多過者全部充公,這些吸血業主要判坐二十年監,明日起生效。
24. 越辣越升 2017-08-12 19:51:17
辣招來吧,有了你,樓價年年升,越辣樓價越升,如林鄭即出招,五年後樓價又升六成,這是業主的福份。
25. 富人對市豪宅升幅失望 2017-08-17 08:46:02
萊坊發表今年第二季《全球豪宅樓價指數》指出,截至今年6月,全球41個城市的豪宅平均樓價指數按年升4.4%,其中26個城市按年錄得增幅,以中國廣州豪宅樓價升幅最勁,按年漲35.6%,排名榜首。香港豪宅樓價則按年上升8.1%,排第12位。