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聰明預測終鑄成大錯
 
何熊輝
2018年10月13日

  新公佈的樓市指數連續下跌, 雖然跌幅輕微,但樓市見頂訊號愈趨明顯, 至於見頂後的調整幅度,則各說各話,高階的知識分子,則喜歡用各種金融數據, 去預測樓價下跌的幅度,繼而以此作為買賣的決定,但天氣易測,樓價難估,以預測數字作為買賣決定,結果很易鑄成大錯。

  筆者認識一位大學講師,六年前以長短期美國債息走勢,去判定香港樓價走勢。當時該位講師發現,債息曲線出現不尋常變化,於是判定樓價即將大跌,於是坐言起行,立即將手持位於奥運站上的奧海城千呎海景單位,以筍價售出,六年後今日,該海景户市值已累升一倍。

  最近筆者跟該講師談論此事,他仍認為預測基本正確,只是調整遲了六年才出現。他認為六年後,樓價調整最少跌五成,而他本人準備在樓價調整五成後,重新購回其沽出的同類海景單往。

  筆者在想,倘樓價6年後跌五成,該講師就能以半價回購該物業,雖然如此,他仍要損失十二年的租金開支,此外,物業樓齡高了,升值潛質也會降低。六年後該講師已屆退休之年,再買物業也難做按揭,這也是他要考慮問題。

  過往十年,曾出現過兩次樓市調整,08年下半年金融海嘯來臨,樓價曾急跌三成,此外,06年初,樓價亦曾短暫下跌一成,今日樓價亦已見頂,未來樓價會下跌多少,大家不妨拭目以待。

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1. 自我陶醉 2018-10-13 14:48:58
果然唔係高階! 到底識計數冇? 莫非人哋賣咗樓啲錢攞個窿埋咗? 完全零回報,連二、三厘租金都搵唔番? 係咁低B就咪學人賣樓喇! 哈哈哈!
2. zzzz 2018-10-13 14:53:25

會不會有一批換樓客 , 原本想先買後賣 , 發覺客疏 , 又唔想罰稅 , 唯有有限度平市價放售 , 引發爭沽效應. 當消化完便回穩?

 
3. 叻仔 2018-10-13 15:29:54
好多淡友沽樓後投資股票,而大家都知道股市專收叻仔。香港地套樓換股,輸到眼光光的大有人在。


4. 計錯數 2018-10-13 16:08:49
六年前(2012年)沽咗層五百萬自住樓,到了今天升到一千萬,即使六年後(2022)年跌番五百萬(跌5成計),大學講師輸足12年(144個月)租金。而慘上加惨的,就是白白錯過了這12年超低息供樓的機會。

2022年的樓價真的會低於2012年?大學講師的賭局看來輸多贏少。
5. a share is king 2018-10-13 18:10:22
yes , 80 % of stock investors would be very good for an average investor to lost only 1-2pct a year .  
6. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2018-10-13 19:07:37
7. 低階人士 2018-10-13 19:09:45
許多人狠批香港樓價升幅離譜,貴到一般市民承受不起。筆者做了一個小統計,以2012年初美國政府表示要加息作起點計算,近7年原來租金升幅高達55%,嚴重侵蝕本港打工仔的身家。 

不少人有一個想法,樓價太貴,買得起樓也不去買,租樓一樣能夠解決住宿問題,自由自在夠靈活,住完東區住西區。 

2012年開始,美國加息聲音愈來愈大,嚇到很多準置業人士臨陣退縮,免得加息令供樓負擔愈來愈重。還是租樓算了,大不了,搬,走去另一個平價租盤居住! 

實上並非如此,因為過去7年香港租金升多跌少,幾年來以中原地產二手樓盤租約的租金計算,升幅是55%,高過一般打工仔每年薪金升幅的3至4%。支出幅度大過收入,即是租客身家變相大縮水。 

太多人有一種錯覺,買樓存在加息的問題,一旦加息業主未必招架得到,還是租樓彈性比較大,抵受不起貴租就搬走。但搬屋都要成本,又要訂立新租約支付訂金,上屋搬下屋,唔見一籮穀是現實,很不化算。 

這7年,美國空談至2015年底開始才正式加息,至今年9月底總共加息8次,香港頭7次全無跟隨,第8次首度跟加只加得一半。期內美國加息2厘,香港只加得0.125厘,7年間本港樓價勁升95%,業主享受到7年超低息之利,相等於30年按揭供款期的四分之一,財富增值得益十分可觀,一生受用。 

反觀租樓要捱貴租之外,除了面對55%租金加幅,又一無所有,更要身家大縮水。計一計數,做業主遠遠好過做租客!

8. 俗語說 2018-10-13 20:17:21
聰明反被聰明誤,這句說話不但可以用在樓市,更適合用在股市身上,不知收了幾多叻人。

9. 自作聰明 2018-10-14 10:19:18
係真叻人被市收都認下命算了,最可笑係那些自作聰明,樓冇本事玩,就酸萄葡同人講自己不屑賺冇難嘅錢,股又輸到灘灘腰暗啞底,只好上網發下飛機帖,寸下有樓人士精神自瀆一番,可憐。
10. 自認高階,輸到扒街 2018-10-14 10:24:15
善哉善哉。
11. 鐡一般的事實 2018-10-14 11:58:37
香港地100個發達的90個都是靠投資房地產,唔信你睇下你周圍的親友同事同學。

股市要贏錢談何容易。香港人沉迷炒樓是有道理的。

上海就更極端。今天的上證指數同2000時差不多,但上海樓價比2000年升咗差不多20倍。


12. 望東樓 2018-10-14 12:20:19
點解高人只係回顧過去十年嘅調整?橫掂都係睇倒後鏡預測前路,點解唔睇十五年、二十年、三十年?oh,sorry原來睇遠啲會有發現機會適七成。
13. 人生有幾多個十年 2018-10-14 13:07:55
還說廿年、三十年,到時還有沒有能力做嘢都成問題,還説買樓,發下夢都可以
14. 引刀一快 2018-10-14 13:30:41
To 1樓 自我陶醉兄

劇情發展唔話佢呢十幾年蝕嗮D錢,已經好好。
係我就煽情D,寫佢呢十幾年俾女人呃、投資失敗、買六合彩又唔中,最後瞓橋底。

筆者又唔講下,六年前,攞D錢去大灣區,三四倍閒閒地喇。
15. 零分重寫 2018-10-14 15:39:19
刀兄講得啱,劇情唔夠煽情,零分重寫。
16. 龍虎豹 2018-10-14 18:43:33
真實事件,當然不及天馬行空的老作幻想咁煽情,淡淡歷年生活在眼紅,失望,冇安全感和憎恨社會情緒中,創作靈感一定比何熊輝的平舖直敍個案紀錄好得多,明嘅。
17. 邊使等六年 2018-10-14 23:35:42
26. 泡沫爆破 2018-09-04 14:21:17
真爆煲了,內部資料顯示,年底跌3成,唔信問下專家啦,所有分析員專家博士教授都係一致認同大冧市來到!

唏邊使等六年,黑心淡話年底一定跌3成,還有個半月之嘛。
18. 劉大師 2018-10-15 18:30:42
樓年底前先跌三成,2019年再跌四成,2020年再跌一成,2020年底就可以兩折入市,到時人人可做業主了。
19. 大炮王 2018-10-17 17:48:26
回樓上

厲害厲害,預測力真强,那麽難估都給你估中,你真是神的化身。