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2019香港樓市之「早買唔好受」
 
浪子心聲
2018年12月6日
又到年尾應該都係時候對明年2019年做個分析,尤如去年的文章「2018年香港樓市趨勢的政治分析」,筆者仍然認為以經濟因素分析香港樓市走勢不設實際,什麼加息、通脹、貨幣等等還是難以對香港樓價產生如經濟學中的供求平衝變化。明年美國大有可能不加息,因此明年香港的整體低息環境將不變、銀行貨幣亦充足、港人對買樓改善居住環境需求仍然強勁,但這些經濟利好樓市的因素不足以令樓價上升,反而香港樓價將會不升反跌,已有地產大班預測明年可能跌20%。

而筆者的預測是香港未來一兩年整體樓市跌幅至少35%,而主要理據基於香港及全球政治格局的變化,尤其是在今年十月尾出現的「林鄭與習並行」後,香港商界操控時代已一去不復返,香港的地產霸權亦正式結束。同時香港在中國改革開放後的角色亦有極大的改變,從「金融中心」的主要角色,亦加入了「國際創新科技中心」,在中國未來面對美國科技打壓,這個新角色在中央心目中可能比「金融中心」的地位更重要,香港若要成為創新科技中心,樓價不得不跌,因此明年樓價相對最高峰至少有20%跌幅,直至未來跌幅高於35%後才有求市措施出現,跌完還會橫行好幾年,信不信由你,風水佬呃你十年八年,這個預測明年就知道,整體跌市可長達兩年,2020年才是買樓好時機,買完樓價橫行或有少許升幅,年輕人不用心急,明年好可能出現「早買唔好受」。

從前筆者對香港樓市大幅度下調非常保守,為何現今變得極度悲觀,主因為年初中美貿易戰開始後,尤其是美國對「中興」的打壓,令中央重新部署國策面對未來嚴重的技術打壓。筆者認為中央未來不單止會加大科技投資,亦希望能大量吸引國外科技人才到中國發展,尤如上世紀第二次世界大戰後,大量歐洲學術及科技人才由於本土經濟及政治環境的不穩,轉轉移居到美國發展,成為美國過去60多年來科技突飛猛進的主要原因之一。中國未來如要在科技發展上與美國並駕齊驅,實不能只靠「自力更生」,必須多管齊下,引進優秀科技人才必須成為國策之一。

很可惜中國內地,由於在國際形象和英語普及上對外國人並不吸引,難以如美國二戰後成為科技人才的移民天堂,但中國國土上有一個非常國際化的城市「香港」,教育及商業都能做到中英並重,兩文三語亦實行多年,言論自由,出入自由,法治開明,國際形象極佳,非常適合成為中國未來吸引科技人才的窗口城市。但更可惜的是香港在二十年前「田長霖」的創新科技委員會發表報告後,已全面放棄發展工業及高科技產業,從此不單止「Hi Tech Hi野」,連「Low Tech撈野」都無埋;香港已實行去工業化多年,上屆特區政府雖然有成立創新科技局,但並無實質政策和行動,現今香港已無法提供高科技就業,從而吸引外國科技精英到港發展。縱使香港有這麼多不利科技發展的因素,筆者認同及認為中央已認定香港必須成為「國際創新科技中心」,未來在引進及發展高科技上扮演重要角色,這亦已成為中國科技發展國策中一主要部分。

香港若要成為「國際創新科技中心」,除產業及教育政策需要作出大膽創新及加大投資外,香港房屋政策亦必須從「高地價政策」轉移到「科技人才易居政策」。香港必須做到科技人才能在港「安居樂業」,否則有好工,高科技人才都不會選擇來港發展。筆者認為中央已意識到這問題,在今年中已決定香港必須填海造地,大量增加土地供應,東大嶼填海是必然之選,因而十月施政報告才突然提出2000公頃的「明日大嶼」計劃,實則為配合「科技人才易居政策」的發展。不單止香港市民對此政策不了解,連香港有經驗的商界精英及一些地產商都難以接受這變化,政策宣佈後大力反對,林鄭突然面對多方壓力,才出現十月尾的「林鄭與習並行」和及後的「林鄭率百人訪京活動」,中央以此對香港商界精英解釋香港新角色和對未來中國復興的重要性。因此香港從11月中起已進入全新時代,自始民間及商界對填海的反對聲音都大減,如環保團體的反對聲音已減少不少,「搵地小組」亦變得非常合作,再冇同林鄭打對台。因此香港未來對增加土地供應的阻力已大幅度減低,而林鄭亦必須盡快改善香港房屋問題,不但要增加土地供應,亦要盡快令香港樓價在可控下有一定的調整,明年三月大批居屋出售,必然帶來樓市壓力,私樓購買力將會大減,早咗買樓突然發覺樓價跟著跌幾舊,心情一啲都唔好受,因此2019年可能會出現「早買唔好受」的情況,甚至會到「遲買唔只平幾舊」。


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1. 知人 2018-12-06 15:24:52
再回看浪子兄一年前的預測文章, 平凡中見真章!  勁!
這次浪子兄所提及香港在國策中的地位部分亦具十分有前瞻性!  多謝分享!
2. 引刀一快 2018-12-06 15:31:43
沙發
3. 引刀一快 2018-12-06 15:32:30
變板凳
4. AU 2018-12-06 16:29:53
非一般水平,有視野的文章,可讀性高,值得推介。
5. 濛濛紅鼠 2018-12-06 17:29:04
從前筆者對香港樓市大幅度下調非上保守……

非常。

上界特區政府雖然有成立創新科技局……

上屆。
6. 唔係掛 2018-12-06 17:50:26
我記得2017年睇浪子兄既2018預測,覺得寫得太specific,甚至有D覺得佢想像力幾豐富。今日睇返,竟然中左8,9成!犀利!
7. 浪子心聲 2018-12-06 18:05:43
多謝,濛濛紅鼠,文章已修改。
8. 自欺欺人 2018-12-06 18:17:12
泥足深陷,不是變得悲觀只是越來越悲觀而已。
9. 引刀一快 2018-12-06 18:22:07
好嘢,浪子兄好文共享!
10. 浪子心聲 2018-12-06 18:41:01
多謝,引刀兄的鼓勵。
11. 香港土著 2018-12-06 21:18:50
浪子兄,

多謝詳盡分析,非常有見地!
12. 香港土著 2018-12-06 21:23:37
個人認為,跌35%先減辣已經太遲,2019年起計跌20%已經需要"考慮" 逐漸鬆綁。
13. 浪子心聲 2018-12-06 22:41:49
香港土著兄,多謝支持。

我都承認跌35%先減辣有點主觀,可能你啱啲!

跌20%真的可考慮放逆週,但我擔心有可能好心做壞事,不如跌35%先求市會好啲。


14. 引刀一快 2018-12-07 05:49:51
To 12樓 香港土著兄

放辣可以,但係BSD一定要keep住,否則香港樓市一定亂,唔係搶爆就係擲爆。
15. 自我陶醉 2018-12-07 08:47:42
有質素的文章。讚!
16. 陳仔 2018-12-07 11:04:19
浪子兄嘅觀點獨到,值得參考。謝謝!
17. M 2018-12-07 11:14:12
值得思考的文章
18. 樓蟹 2018-12-07 11:57:03

想請教至少35%如何得出來?

照97後經驗, 樓市跌30%, 通常經濟下行, 失業率上升. 好似你這種強者入市有找持貨能力當然無問題, 普通人應如何入市, 願聞其詳

19. 浪子心聲 2018-12-08 14:45:57
To 樓蟹:

我承認35%的估算有點主觀,我亦樂意分享估算的因由,我個人認為現時樓價有15%水份來自BSD辣稅,自主買家可享有15%折扣,因此跌15%係基數。現時香港樓價處於極高位,合理調整應至少20%,所以我個人認為整體樓價調整應在35%以上。

如上年2018的預測,政治格局分析對樓價走勢(上落)可算準確,但對樓價的波幅預測應有保留,波幅可受短期事件影響及非常複雜,所以35%跌幅只供參考,因寫預測唔寫跌幾多好像不太完整。

下一個問題,我個人認為現時香港樓市情況與97極之不同,銀行借貸不過分,金融風險不大,所以樓市跌30%應不會對經濟產生太大壓力。明年香港係有可能經濟轉壞,但主因未必由於樓價的大幅度調整。

至於點買樓,我建議你睇湯文亮博士的文章,他才是投資專家。

20. 淡友計錯數 2018-12-08 16:31:01
浪子十年前已經䏲淡租樓住,已經俾足十年租金,而樓價十年升了兩至三倍,就算未來跌35%。也遠高於十年前。

未來兩年,浪子肯定要再俾多二十四個月租金,而樓價是升是跌就兩睇。

2008,2015也跌了半年,淡淡們也開心了幾個月。之後呢?
21. 搶人才 2018-12-08 16:41:55

日本通過擴大引入外國人才法例

【Now新聞台】日本國會正式通過擴大引入外國人才法案,預計明年4月1日起實施。

反對法案的立憲民主黨等在野黨,在參議院法務委員會與自民黨為首的執政聯盟通宵激烈辯論。

眾議院上月已通過的法案,在執政聯盟議員佔多的優勢下,參議院凌晨四時過後表決通過《出入境管理及難民認定法》,期望透過放寬輸入外勞,紓緩人口老化導致勞動力不足的問題。

新法例針對農業、建築、酒店、看護等十四個勞動力不足的行業,外勞會分成兩類,第一類是有一定技能的工人,居留期限為五年,不可以攜同家屬;第二類是有熟練技能的人才,可以帶同家人前往日本,將來或可以申請永久居留。

估計涉及的工人數目約五十萬,但修正案沒有列明當局期望引入人才的數量。反對者認為法案設計不完善,勞工可能面臨剝削。

22. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子說不 2018-12-08 23:21:52
讀者回應有:預測文章, 平凡中見真章!  十分有前瞻性!  勁!有視野的文章,可讀性高,值得推介。今日睇返昔日文章,竟然中左8,9成!犀非利!浪子兄好文共享!多謝詳盡分析,非常有見地!有質素的文章。讚!

浪子昔日文章主要包含,香港租樓日日賺,水退才知誰裸泳,中國有個大浪冚埋嚟,咪叫人買樓造炮灰等「金句」。原來還有這麼多同路人可以一起圍爐取暖,歌唱從前 127 升到最近的 176,只要有這班租租對浪子文章贊賞,樓宇就會有租金支持,GO GO GO上火星。



23. 向泛民说不 2018-12-09 10:33:39
樓上,日本可以搶到的人才是中國和會吹牛的印度人。其他國家就難了。
24. 不買就一定好受? 2018-12-09 16:03:52
過去數十年的歴史說明,香港樓價大漲小回,長升長有,不買長租更不好受。
25. 淡友年年估,唔中當冇講過 2018-12-09 21:43:29
 开囗中(估估下) 2016-02-28 14:46:39
预計楼市跌至2018年,大约回到2009年--2010年楼價水平為(新界西的建築呎價3500---4000水平),也不算过份。
8. 123 2016-02-28 17:09:56
最近二年,新地、长實都很少買地,即是看淡下幾年樓價。但政府每年賣地一万九。其他地產商買入地,因財力不夠一定要賣樓。
9. 秋水 2016-02-28 18:00:28
如是者有物業嘅應該將手上所有嘅物業資產加按按盡佢,然後入多幾個盤收租,等人幫你供,橫點收租可以夠供樓而又睇好後市,應該唔會有咩風險。
無物業者就應該計盡條數,夠就入二手盤,唔夠就入個新盤按佢九成或九成半,橫點你唔買,發展商又會收起唔賣過幾年市好又賣貴啲,到供到咁上吓就加按買多個放租,等人幫你供,齊心將CCL買返上去,真係幾期待呢個畫面嘅出再現,買樓真係無得輸!
10. 袋錢入你袋 2016-02-28 18:43:24
通常樓市上升12-13年,就要跌個3-4年,2003升到2015剛剛升了12年,下跌約3-4年,最快要到2018才到底。
11. 蕭峰 2016-02-28 20:48:21
依家網上已經有好清晰d正反兩派意見,其實永遠都會有兩派意見,呢d冇乜野。重點係,其實市場係瞬息萬變,冇人可以準確預測到exactly邊一日係底部,但大概看數據都可以約略知道走勢。所以,無論好友淡友,自己渣主意,究竟係睇市場當學習,定係真係搵機會入市,自己決定。
26. 遲啲買 2018-12-09 21:57:11
24樓,人地嘅意思係"遲啲買",唔係"唔買",唔想接你D好貴嘅貨啊。

而家出面大把平貨,閒閒地平20%,你快啲買啦,買完就睇吓你"好唔好受",再返嚟話俾大家聽。