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「土地債券」比「囤農地」對香港管治更不利
 
浪子心聲
2018年7月30日

可能由於「公私營合作開發農地」得不到大眾市民支持,近日身兼土地供應專責小組成員的港大學者建議,私人業權人可跟政府在發展區內換地,或用「土地債券」換取面積相若的政府新土地,以加快新界農地發展。他還強調這方案可能不算是公私營合作。

第一個建議的意思是私人土地業權人可自願向政府交出土地,興建公屋、道路及基建等,換取在原區得到一幅土地,如重新規劃後,較優質的地皮須補足價後才能發展,做法可整合一些零散而無充分利用的土地。筆者感覺奇怪,如果政府在需要興建公屋、道路或基建的情況下,已有足夠理據使用「收回土地條例」收地,為何要優待這些地主有權原區換地,政府如何制定準則。那些地用「收回土地條例」收地?那些地可原區換地?是否地主自願交出土地就可以換地?不自願就收地?這樣爭議性非常大。在較優質地段的地主多選擇原區換地,他們多了一個比收地更好的選擇,這樣公平嗎?同時政府在重新規劃土地上,需要預留足夠土地用作原區換地,這樣對特區政府在土地規劃上可能產生更多問題。這是一個全新的遊戲規則,政府必須小心其後果。

第二個建議的意思是政府發行「土地債券」,收回新界私人農地原居民祖堂地及棕地等,土地持有人可用地債加現金,競投面積或價值相若的政府新土地,業權人可用新界農地取得地債,未來可用來競投其他住宅地。為可公開、透明,土地價值由市場決定,其他投資者亦可在公開平台,以市價購買或轉讓債券。

筆者個人認為這個「土地債券」建議爭議性更大,首先「土地債券」很容易變成投機工具,已是易見的缺點。同時大地產商手持大量農地,過去他們囤積農地已對特區政府管治不利,如果讓他們可將大量農地換成「土地債券」,變相讓他們「囤積土地債券」,對地產商壟斷香港房地產市場更容易,囤積「土地債券」比「囤地」的成本更低,同時更容易收購其他細小債券,讓壟斷加大,這樣對未來香港特區政府的管治非常不利,更難為大眾市民提供穩定的房屋供應,房地產市場更難回復正常。如果現界政府接納這個建議,其實可能已是「利益輸送」與已大量囤積農地的地產商。

「土地供應小組」已給人印象是為了「公私營合作開發農地」而做的「大龍鳳」,如今可能見到成功機會不大,便改以「地土債券」混淆視聽,事情變得更有「官商勾結」的可疑,政府對此建議更應小心。

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1. 引刀一快 2018-07-31 00:41:33
沙發
2. 小强 2018-07-31 06:03:38
土地債卷可以把香港的農地証卷化,變成一種衍生工具,有利炒賣,可以倒迫土地價錢狂升,而直接把樓價進一步推升,符合林鄭的高地價高樓價政策。

林鄭沒有講過話要打壓樓價,港人不要搞錯。

苦等樓價下跌的人真是陰公。😭
3. WWSG 2018-07-31 09:54:45

土地和樓宇有保值功能, 但不易人人參與。 如使小本錢人士也能量力而為, 分一杯羹, 多少能平衡一下心理。

但入場容易, 必然炒爆,成就地產虛擬化, 不但和實體分離, 製造大鱷點心, 影響實體, 

最後D精英可能整出虛擬土地,甚至發展至連火星的地也上市。

無端瑞整多樣嘢出來, 而社會只嬴粒糖。

 
4. 濛濛紅鼠 2018-07-31 10:15:58
浪子兄這篇文一個錯字也看不到,有進步。
5. 濛濛紅鼠 2018-07-31 10:15:59
浪子兄這篇文一個錯字也看不到,有進步。
6. 八妹 2018-07-31 10:33:56
港大學者建議 (一聽就知,地產商打手)
7. 自我陶醉 2018-07-31 10:54:58
6樓 

有同感。唔證券化點可以襯市旺加快步伐出埋啲冇人會高價買嘅倉底貨! 又睇下今次政府會唔會配合。哈哈哈!
8. 十二阿哥 2018-07-31 13:21:16
如果現界政府接立這個建議
不是接立,是接納。
9. Admin 2018-07-31 14:04:44
8樓, 謝謝指正, 文章已修改。
10. 濛濛紅鼠 2018-07-31 14:17:48
哈哈原來睇漏咗。
11. 浪子心聲 2018-07-31 16:46:40
先多謝「十二阿哥」和Admin幫忙改正錯字,亦要感謝「 濛濛紅鼠」兄的提點及鼓勵,我會繼續努力改善文章質素。
12. 香港大學 2018-07-31 18:31:31
嗰幾位港大教授,用香港大學個名為地產商出頭,已經係利意輸送,建議不經心思熟累便高調向傳媒宣傳,有失港大之名。

港大房地產及建設系主任鄒廣榮(中)表示,「土地債券」可繞過官方強行收回土地之弊病,可藉此大規模調整新界土地用途。左為港大房地產及建設系副系主任蔡鴻達,右為港大房地產及建設系教授黎偉聰。(陳嘉碧攝)

港大房地產及建設系主任鄒廣榮(中)表示,「土地債券」可繞過官方強行收回土地之弊病,可藉此大規模調整新界土地用途。左為港大房地產及建設系副系主任蔡鴻達,右為港大房地產及建設系教授黎偉聰。(陳嘉碧攝)

13. 01觀點 2018-07-31 18:32:44

【土地大辯論】農地就是農地 土地債券不能改變事實


最後更新日期:

香港大學科斯產權研究中心建議引入「土地區劃整理」和「土地債券」,誘使土地業權人交地予政府,政府可以得到土地,業權人又可取得一定回報,皆大歡喜。這類建議固然是為了解決香港正面對的土地問題,但始終跳不出舊有思維,認為政府應尊重土地業權人的「潛在利潤」,要以利益「換回」土地,卻沒想過土地業權人擁有的大都是農地,所謂「潛在利潤」,不過是一廂情願。政府明明有一套行之有效的收地機制,若為求加快收地速度而設計一些對土地業權人更加有利的新方案,只會向社會發放不恰當的訊息——農地是會生金蛋的鵝,大家要盡力囤積!

必須不厭其煩重複的是,政府可以依據《收回土地條例》,以「公共用途」為由收回業權人的土地,當事人不得異議,只能就賠償金額與當局磋商,而賠償金額乃取決於土地當下一刻的價值,故農地就只能獲得農地的市價補償。惟除此之外,政府在徵收新界土地時,還有一套「特惠補償制度」,供業權人選擇。按此制度,政府會視乎農地位置與新發展區的距離,將土地分成甲乙丙丁四級,賠償額依次遞減。據發展局統計,從1997年回歸到2017年底,政府曾為154個工程項目動用《收回土地條例》,總之,縱使該條例被稱為「尚方寶劍」,但其實從未束之高閣,是一種行之有效的收地手段。

至於港大鄒廣榮教授及其團隊(鄒同時是土地供應專責小組成員)提出的「土地區劃整理」和「土地債券」,恰恰無視了現行的機制。當然,論者的邏輯是,政府運用《收回土地條例》,必須是為了「公共用途」,一旦用途與之無關,便可能引起法律訴訟,而為避免這種情況發生,不如找方法提升土地業權人交出土地的誘因,務求創造雙贏局面。不過,政府要證明發展某地是為了公共用途,並非難事;即使真的有人堅持藉法律手段與政府糾纏,也不是壞事,不見得政府就會敗訴(迄今為止,政府從未在因《收回土地條例》而起的司法覆核中敗訴),而政府也可借之展示收地發展、拒讓人囤積居奇的決心。

「土地區劃整理」是一種在國際間行之有效的土地交換機制,業權人自願交出土地,換取在重新規劃地段的發展權益。通過土地區劃整理,中心建議土地持有人履行「發展商責任」,他們必須上繳一定比例土地作公共房屋及公共建設,剩餘土地的開發權也必須依機制補足地價。

「土地債券」能在公開交易平台自由轉讓,持有人可用以換取特區政府的其他土地,或將來開闢的新土地包括填海地,是「遠水救近火」的方法,以未來的新土地,來換取短期內可以發展的土地。

即使退一萬步而言,先不提出《收回土地條例》,鄒廣榮教授的建議也有頗值得商榷之處。「土地區劃整理」在某程度上扭曲了農地的本意,假定業權人失去農地就是失去發展機遇與投資盈利,損失很大,故向他們收地時必須提供補償,例如在新發展地段的發展權益。但這種邏輯,就是肯定了業權人囤積居奇的心態,變相鼓勵有財力者繼續囤地。

至於「土地債券」,儘管鄒廣榮教授強調這不是以前的「甲/乙種土地權益書」,因為前者是先交地再規劃,又將容積率列入考慮,後者則是先規劃後收地,而且只計算土地面積;然而,這些細節的差異,不足以說明可帶來不同結果——當年的土地權益書,由於幾乎是穩賺不賠的投資工具(土地價值不斷上升),因此大地產商紛紛四出蒐集,令土地發展權集中在少數人身上,他們除了賺得盤滿缽滿,也有更大的話語權與政府討價還價。土地債券能否避免同樣的結果?抑或論者不認為這情況是一個問題?還待他們提出更清晰的說法。

不過,正如前文所言,我們根本不應再次落入這樣的思考窠臼,須謹記的是︰農地就是農地,業權人因政府動用《收回土地條例》而失去了農地,當局按法例給予市值賠償即可;若不能緊握這宗旨辦事,反而千方百計利誘業權人交出土地,賠償他們發展「權益」,只會承認及鼓勵囤積土地這種行為,無助於解決土地問題。

14. 上車無望 2018-08-01 00:31:53
看来浪子上番車已经变成遥遥無期。

無必當初呢!無苦呢!
15. 浪子回頭金不換 2018-08-01 13:16:11
下半年樓價可能有5%回落,到時還不回頭,只怕已是半百年身。
16. 陳劍青 2018-08-03 20:44:53

港大學者倡「土地債劵」釋放新界地 陳劍青:更易有利益輸送嫌疑

本研社陳劍青批評「土地區劃整理」方案是架床疊屋,又指《土地收回條例》一直扮演著重要的角色,不明白為何不用,而要另外提倡更複雜的方案,令政府收回土地增加難度。他又質疑,是否小農民就用《土地收回條例》收回土地,而發展商就用「土地區劃整理」或「土地債劵」方案,造成不公平的情況。
17. 譚小瑩 2018-08-04 10:44:10

譚小瑩話用《土地收回條例》無得輸,再話收地後亦可拍賣興建私樓。


18. 譚小瑩 2018-08-04 10:49:07
香港01專訪譚小瑩:收地較公私合營更公平 法例賦權政府處「不敗之地」

關乎香港未來幾十年土地供應格局的「土地大辯論」,已經於4月26日展開,由土地供應專責小組整理的十八個土地選項,尢其是以公私營合作模式,發展新界私人農地的方案成為外界焦點,不少意見認為,這種模式極易出現官商勾結情況,令珍貴土地資源變成發展商謀取暴利的手段。

市建局前行政總監、香港規劃師學會前會長譚小瑩接受《香港01》專訪,她認為只要在整體規劃得宜,政府引用《收回土地條例》發展農地,遠較公私營合作的模式公平,因為只要收回的土地符合公眾利益,收地時不是針對單一業主,政府基本上處於「不敗之地」,毋須懼怕會被發展商司法覆核。她亦形容現時的社會環境,市民與政府之間的信任逐漸消耗,推行公私合營只會加劇社會磨擦,引來更多爭拗。



市建局前行政總監譚小瑩接受《香港01》專訪,談及她對公私合營的看法。(歐嘉樂攝

行政長官林鄭月娥去年上任後,隨即宣布成立「土地供應專責小組」,小組經過近八個月的討論後,最終敲定十八個短中期及概念性的土地選項,將過去多年來備受爭議的議題,攤出來讓全港市民討論,部份選項例如公私營合作模式發展新界的私人農地,由於牽涉多個發展商利益,不少人都指土地大辯論會否淪為幫助發展商「開路」。

譚小瑩:公私合營不應只為個別人而做

市建局前行政總監譚小瑩接受《香港01》專訪時,談及對公私營合作的見解,她認為過去香港亦有採用過公私營合作的模式。及至九十年代,政府與發展商新鴻基簽訂發展馬灣的協議,以扣除補地價的方式,換取發展商協助搬村及興建馬灣公園。譚小瑩以當年馬灣的發展為例,提出如果推行公私營合作時,涉及收回小業主的土地,或許會出現不公平的情況,「這種情況下其實會影響小業主,他們的權利有否被保障呢?在這情況下,是否會出現『大細超』?」

譚小瑩續指若然政府為個別的發展商興建基建、擴闊道路,而須要收回附近小業主的土地,這樣的合作模式就有問題,「因為你明知道大業主擁有那幅土地,是為了他而去改變。」她認為在此模式下,小業主就會成為被犧牲的角色,造成不公。

公私合營若欠透明 失市民信任

譚小瑩認為在今天的社會環境下,政府與市民、甚至於市民與市民之間,未能建立互相信任的橋樑,社會仍然瀰漫著猜疑的氣氛,在這種環境下推行公私營合作,徒添煩惱,「過往香港的情況是,問(政府)又好像有話說不清,又收回小業主的土地予大業主發展,有這些不公義的事情發生,所以信任慢慢磨損。」

她認為若然政府希望得到市民的信心,就應該增加施政透明度,而引用《收回土地條例》,將土地一併收回再重新規劃,就是最公平、公正的做法。相對於公私營合作,譚小瑩認為只要有良好的規劃,實施《條例》是「對大業主、小業主都是公正的做法。」她又說,「就算不是大的新市鎮,只是一個小小社區,容納數萬人,我都覺得這個不應該是公私營合作,而是由政府去主導規劃。」

業主司法覆核收地決定 無一勝訴

行政長官林鄭月娥上月出席立法會答問大會(5月3日)時,提到不能隨意引用《收回土地條例》,否則可能會面臨漫長的司法覆核程序。

在市建局工作近十年的譚小瑩表示,局方在過去的重建項目,部分面積不算大,也常引用《收回土地條例》,收回部分未能透過自願收購的單位,再以公開招標的方式出售予發展商,興建私人住宅,「當時都有業主告到英國樞密院,但最後也輸了。」

譚小瑩承認法例的確未有清楚說明何為公共用途(Public Purpose),但亦無明言只可應用於新市鎮,根據《條例》第16章,行政長官可決定以公開拍賣或私人合約的方式,批租及批出土地,「即是批租予房委會,抑或拍賣興建私樓,完全是法例之內做得到,之前有指收地後私人發展的住宅會受質疑,觀乎《條例》又真的不是。」

她認為關鍵在於政府動用《條例》時是否一視同仁,而非看準某一業主或發展商而做,又引述市建局的經驗稱,無論是發展商還是市民的單位,市建局均用劃一的標準去收購,但如果是某發展商收購六至七成的大廈業權後,再由市建局動用《條例》,協助發展商收購剩餘的一成,以申請強制拍賣,就會做成不公的局面,「就算市建局可以這樣做,但也不應該是這樣,因為會造成不公平。」

換言之,只要政府收回新界的農地儲備時,並非針對單一業權人,而是視作一個整體的規劃方案,涉及不同的土地用途,提供商業、學校等設施的小社區,譚小瑩指即使當中有部分拍賣出去興建私人住宅,都毋須擔憂面臨法律的挑戰,「如果真的要告上法庭,就由他告吧。」

制度公平公開 社會才可持續發展

至於土地小組的諮詢文件提到,公私營合作可以釋放未被善用的土地資源,「惠及現有及新增人口」,譚小瑩卻認為真正惠及社會的政策。

上文節錄自第116期《香港01》周報(2018年6月19日)《公私營合作方案難尋社會互信 譚小瑩:收地符合公益 毋懼司法覆核》。
19. 林鄭你呃人 2018-08-04 13:13:50
在市建局工作近十年的譚小瑩表示,局方在過去的重建項目,部分面積不算大,也常引用《收回土地條例》,收回部分未能透過自願收購的單位,再以公開招標的方式出售予發展商,興建私人住宅,「當時都有業主告到英國樞密院,但最後也輸了。」

譚小瑩承認法例的確未有清楚說明何為公共用途(Public Purpose),但亦無明言只可應用於新市鎮,根據《條例》第16章,行政長官可決定以公開拍賣或私人合約的方式,批租及批出土地,「即是批租予房委會,抑或拍賣興建私樓,完全是法例之內做得到,之前有指收地後私人發展的住宅會受質疑,觀乎《條例》又真的不是。」
20. 官商鉤結 2018-08-05 19:38:56
不少高官退休後都會去私人公司任職高層,潛在利益咁大,啲官員又點會用『收回土地條例』得罪班有錢佬,影響自己友嘅延後利益。
21. 向泛民说不 2018-08-06 00:47:35
20楼,你好共产,『收回土地條例』是斗地主分土地。当年港英出这条法例是唔系甘用的,唔系比你地泛民共滥用。只是在必要先用。
22. 打工仔 2018-08-06 14:40:22
To:21/F
老友, 睇嚟你似係地產商嘅文字打手喎, 顛倒黑白九唔搭八.
23. 劉太格 2018-08-13 20:44:33

新加坡規劃之父劉太格:香港不缺地,缺規劃


你們(香港)是有很多土地的。問題在於:第一,政府拿不到手;第二,政府沒有規劃。你沒有規劃方案,怎麼知道什麼地方要用地?」當特區政府仍把房屋問題歸咎於「土地不足」這偽命題,被譽為新加坡「城市規劃之父」的劉太格接受《香港01》專訪時一語道破。他自1969年任職新加坡建屋發展局起,每年均來港學習公屋發展,如今卻慨嘆:「現在回頭看,是有一點驚訝,為什麼香港的發展會不如新加坡?」

土地供應專責小組牽頭的「土地大辯論」公眾諮詢進入尾聲,然而,各界討論大多集中於各執一詞的「如何覓地」,而非更加關鍵的「如何用地」,即對土地分配仍然缺乏規劃、對城市規劃仍然缺乏願景。《香港01》特此策劃「城規三部曲」系列深度報道,先後到訪新加坡、上海和深圳,探討當地城規建設經驗,冀為我們未來的城市面貌帶來一些想像和啟示。

劉太格相信,「一個好的城市規劃,能讓幾十萬、幾百萬人得益。」(羅君豪攝)

劉太格相信,「一個好的城市規劃,能讓幾十萬、幾百萬人得益。」(羅君豪攝)

兩年前的6月中旬,新加坡國寶級人物劉太格來港出席市區重建局成立15周年研討會,事後記者向他索取聯絡方法,他毫無架子地留下手機號碼。兩年後,這位儒雅謙和的長者,爽快地答應採訪邀請。

「首先我要跟你們道歉,因為我剛從歐洲回來,這幾天特別忙。」甫見面,劉太格便連連致歉。年屆80的他語調平緩,原本已經白透的頭髮似乎更白了,但目光依然深邃而飽含熱情。

劉太格為新加坡政府服務了23年,先後出任建屋發展局局長、市區重建局局長兼總規劃師,是當局實現「居者有其屋」和「花園城市」兩大願景的重要推手;至1992年離開政府,加盟著名的雅思柏設計事務所,不時受邀為全球城市規劃出謀劃策,當中包括近50個中國內地城市。他去年自立門戶,創辦墨睿設計諮詢公司,笑言是「八零後再創業」,忙得不可開交,也忙得不亦樂乎,因為他相信,「一個好的城市規劃,能讓幾十萬、幾百萬人得益。」

「很多人問我,要怎樣做好城市規劃?」面對這個「指定動作」,劉太格侃侃而談:

簡單來說,政治領袖要有正確的價值觀,不要只想着要趕快建幾棟標誌性建築、搞形象工程,藉此取得政績;而規劃師要有人文學者的心,科學家的腦和藝術家的眼。

他提到,與已故新加坡總理李光耀共事期間,李從不曾要求興建任何標誌性建築,而是反覆強調要怎樣解決人民生活、土地的問題,「就是用中醫的治療方法,找問題的根源,而不是找問題的形象來解決。」

他又解釋,「城市規劃」就是要把城市建設為最完善的生活機器,「你要設計機器,要用科學家的腦,你要知道這個機器需要什麼零件、每個零件尺寸和數量是多少、要怎樣配置在一起。」同時,「城市也是文化藝術品,你要有藝術家的眼光,把美麗的自然山水保留下來。」

上世紀八十年代後期,劉太格開始參與中國內地城市規劃項目,總會大聲呼籲保留當地的文化特色,「因為任何城市都有自己的靈魂,城市無論大小,都有自己的紫禁城。」每次到內地做地貌、歷史調查,劉太格總是像談戀愛一樣愛上極其豐富的自然美景。只可惜,很多地方政府並不懂得珍惜,隨意破壞河道、丘陵、老建築,害得他總是「失戀」居多。

劉太格認為「城市規劃」就是要把城市建設為最完善的生活機器,同時要有藝術家的眼光,把美麗的自然山水保留下來。(羅君豪攝)

劉太格認為「城市規劃」就是要把城市建設為最完善的生活機器,同時要有藝術家的眼光,把美麗的自然山水保留下來。(羅君豪攝)

聽到劉太格所言,記者不禁想起美國地理學者David Harvey的話:「我們想要怎樣的城市?取決於我們想要成為怎樣的人、尋求怎樣的社會關係、珍惜與大自然的什麼關係、渴望怎樣的生活方式、持有怎樣的美學價值。」——難怪擁有561萬人口、國土面積僅約719平方公里的新加坡,狹小而不擁擠,炎熱而不侷促,成為舉世公認的宜居城市。

「現在回頭看,我是有一點驚訝,為什麼香港的發展不如新加坡?那時候我們是跟香港學習的。」劉太格1965年以優等生成績取得美國耶魯大學城市規劃碩士學位後,進入世界聞名的貝聿銘建築事務所工作,1969年應時任新加坡建屋發展局長鄭章遠之邀,返回百廢待興的新加坡,協助實踐「居者有其屋」願景。

曾年年訪港 學公共房策

他憶述,此後八至九年間,他幾乎每年到訪香港,學習公共房屋政策,不料如今香港已不復當年勇,而「現在的新加坡,是不可能找到沒有房子住的人。」在我們有近30萬宗公屋申請個案在苦苦輪候,逾20萬人蝸居環境極不人道的劏房,劉太格早於1985年以建屋局長身份向世界宣示,新加坡是亞洲首個沒有棚戶區、沒有貧民窟、沒有無家可歸者的城市。

劉太格(中)提到,與已故新加坡總理李光耀(右)共事期間,李從不曾要求興建任何標誌性建築,而是反覆強調要怎樣解決人民生活、土地的問題。(劉太格提供)
劉太格提到,與已故新加坡總理李光耀共事期間,李從不曾要求興建任何標誌性建築,而是反覆強調要怎樣解決人民生活、土地的問題。(劉太格提供)
劉太格(中)提到,與已故新加坡總理李光耀(右)共事期間,李從不曾要求興建任何標誌性建築,而是反覆強調要怎樣解決人民生活、土地的問題。(劉太格提供)
劉太格(右)提到,與已故新加坡總理李光耀(左二)共事期間,李從不曾要求興建任何標誌性建築,而是反覆強調要怎樣解決人民生活、土地的問題。(劉太格提供)

特區政府不時把房屋問題歸咎於「土地供應不足」,而兩個小時的訪問下來,劉太格數度提到,「其實你們不缺乏土地,一點都不缺乏」,「你們是有很多地的。」

翻查數據,截至2011年,陸地面積有1,108平方公里的香港,已開發土地為224平方公里,佔整體的20%,而面積比香港少近四成的新加坡,則已開發了412平方公里土地,佔整體的58%;相比之下,香港的確「不缺地」。

你們的問題是,政府有沒有能力把土地拿過來做開發……第一政府拿不到手,第二政府沒有規劃。沒有規劃方案,怎麼知道什麼地方要用地?
劉太格

劉太格直言,香港的土地問題,關鍵在政府喪失土地發展主導權。他謙卑地強調,不是很熟悉香港當下情況,「但我想,如果有一個比較有權威性的,而且是好的規劃方案,是不是能提高政府收地的說服力呢?」

什麼是「好的規劃方案」,就要從「好的規劃師」說起。

劉太格直言,香港的土地問題,關鍵在政府喪失土地發展主導權。(羅君豪攝)

劉太格直言,香港的土地問題,關鍵在政府喪失土地發展主導權。(羅君豪攝)

劉太格把「規劃師」分為四個層次,第一層是城市的美容師,第二層是城市的工匠;第三層是城市的醫生,可以為城市診斷和治療,解決各種問題;最高層是城市的預言家,具有宏大的視野,能夠預見城市未來的願景、看到其在規劃後20年甚至更長時間的效果。「在別人還沒有想到問題之前,我們就先預測問題,解決問題,而不是等問題來了之後,再解決。這是我們的特色。」劉太格說。

新加坡的規劃師如是,新加坡政府也如是。他們去外國學習,也是去學習如何預測「問題」,例如建屋局首任建築師兼城市規劃師曹福星曾笑言,當局派他去美國考察時,「真正觸動我的不是美國人做了什麼,而是他們什麼沒有做好,要學習他們的經驗和教訓,新加坡才不會犯錯誤。」

有了「好的規劃師」,還要有一套「好的規劃體系」,才能令「好的規劃」落地。什麼才是「好的規劃」呢?
24. 自我陶醉 2018-08-14 10:27:50
「為什麼香港的發展會不如新加坡?」

理由很簡單,新加坡有一個有為的政府,而且這小小的地方,除了靠自己之外,已經無人可靠,自強就是生存。 而香港政府咩質素有目共睹,唔洗多講,地產早已被一小撮人挾持,這批人的自身利益早已凌駕一切,為賺取最大利潤,已放棄整體社會發展。在高地價下,工商業的生存空間已慢慢被扼殺,現在等的是流盡最後一滴血。

25. 點解新加坡人住大屋 2018-08-16 21:11:56
點解新加坡可以人人住大屋?因為有規劃三寶!



「土地大辯論」公眾諮詢進入尾聲,但各界討論大多集中於各執一詞的「如何覓地」,而非更加關鍵的「如何用地」,即對土地分配仍然缺乏規劃和願景。

《香港01》特此策劃「城規三部曲」系列深度報道,先後到訪新加坡、上海和深圳,探討當地城規建設經驗,冀為我們未來的城市面貌帶來一些想像和啟發。

土地資源比香港更加貧乏的新加坡,如何透過長遠規劃,打造宜居城市,令561萬國民人人住上千呎大屋?原來,有賴「規劃之父」劉太格的「規劃三寶」......

26. 規劃署前助理署長伍華強 2018-08-22 00:59:40

規劃署前助理署長伍華強:公私合營是上賊船

規劃署前助理署長伍華強接受訪問時表明,公私營合作只會令政府被發展商「牽着鼻子走」、「俾人搵笨」,更指做法只會令發展商「吊高嚟賣」,將香港人「送上賊船」

退休前曾出任規劃署助理署長的伍華強,曾擔任現已改組的中央政策組政府城市規劃師,亦是地產代理監管局前行政總裁。他說,看到近期關於土地供應的爭論,令他不得不出來發聲。

伍華強認為,公私營合作建基於私人發展商在建屋時預留一定比例作公營房屋,而政府則為發展商提供基建設施,即俗語「你出雞,政府出豉油」。他認為,過去不少發展商將農地改建為大型私人屋苑,其農地本來亦沒有基建,只要地盤面積足夠大,要解決基建易如反掌,相關成本與整個發展項目相比微不足道。

行使《收回土地條例》 法律挑戰風險不高

伍華強形容,倘政府以《收回土地條例》發展新界新市鎮,現時發展商手上的農地儲備,將會由「黃金」變「牛屎」,因為他們不能透過修改地契發展,要交回政府手上統一發展。他認為,在這種情勢下,發展商更願意政府推動公私營合作,因為倘若其手上持有的農地,「預期價值」即未來可發展的空間,都被政府扼殺,只能維持現時的農地用途不能建屋,亦只能被政府以農地價格收回,公私營合作發展農地就變成發展商最佳選擇。

但伍華強提醒,近期不斷有聲音指政府引用《收回土地條例》,或會遭受司法覆核挑戰,這個說法其實並不合理。他解釋,發展商若要向政府司法覆核,只能針對發展圖則上指定作私人住宅發展的農地,而不是收回私人農地發展公共用途的地段,換言之,倘政府收回私人農地興建公營房屋,其實受法律挑戰風險不高。

伍華強又批評,近年農地的價值不斷被炒高,與相關地主的預期「發展夢」有關。他指出,如果政府及土地供應小組都提出推行公私營合作,變相是在「乾柴」加上「烈火」,令土地炒賣甚至樓價更熾熱。他又說,私人農地發展本來應由發展商自行興建基建,但倘政府為對方主動提供,是「俾人搵笨」,「公私合營變相係求人去做嘢,求人永遠唔矜貴,吊高嚟賣,更會俾人認定,係官商勾結制度化。」