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長河亂話(十九)- 巴菲特財富之路的一些啟示
 
歷史長河
2018年6月12日



網上睇到上幅圖,有以下感想:

  1. 巴菲特在30 歲時賺到人生的第一個百萬,在今後的五十三年間,他的財富又增加了 58,500 倍。一是投資勁,另外也要壽命長。

 

  1. 從30 歲起的以後五十幾年間,他的年化投資回報率為23%。這也許是長線投資回報的極限。

 

  1. 52歲時財富已達到 376M,不過這只是他今天財富的0.64%。 也就是說巴菲特99.36%的財富是在53歲之後賺到的。所以對投資者而言,五十歲也可以說是剛剛走在財富道路上的起點。

 

  1. 從大約60歲開始,隨著portfolio 變成巨無霸,他的投資回報率在下降,一直降到最近十年來的5%(每年)。規模大之後很難維持高回報,當然這也許與那個年代投資環境有關,未有深入研究。

 

  1. 可是從財富增長圖中清晰可見,雖然回報率下降,他的財富暴增卻是出現在60歲之後。厲害了,複利!

 

  1. 44歲那年大概犯太歲,資產几乎腰斬,錄得負44% 的回報。不知道當時的他是恐懼還是貪婪?

 

  1. 估計大家恐懼而他貪婪,因為在今後的十年,他的年回報達到40-60%幾,一舉從44歲時的一千九百萬增至53歲的6.2億。

 

  1. 30 歲時擁有一百萬,之後7年達到一千萬,又之後的11年達到一億,從一億到十億耗時七年.... 平均大概每十年十倍,與珍兄看齊。

 

  1. 據說他從11歲開始投資,現在還在奮鬥。投資要趁早,退休要盡晚。

 

當然,巴菲特不是普通的投資者。

那麼普通投資者可能會有怎樣的結果呢?

毫無疑問,一個普通投資者與世界頂尖投資者的差距是十分巨大的,但是有一個方面是完全相通的:

從投資角度看,參考人均壽命均值和磚頭長期回報均值,帶上槓桿這桿槍,一個人如果能在在50歲時建立一定資產規模,現金流為正然後讓它free run, 再想辦法保持槓桿,定期增持,那麼五十歲後再增長五十至一百倍也非mission impossible 




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1. 歷史長河 2018-06-12 22:25:06

Age

Net Worth (US$)

x times of Growth Since

Age Range

Annualized Return 

Age Range

Annualized Return 

% of Net Worth @ Age 83

14

                    5,000 

          11,700,000 

 14-83 

27%

 

 

0.00%

15

                    6,000 

            9,750,000 

 15-83 

27%

14-15

20%

0.00%

19

                  10,000 

            5,850,000 

 19-83 

28%

15-19

14%

0.00%

21

                  20,000 

            2,925,000 

 21-83 

27%

19-21

41%

0.00%

26

                140,000 

               417,857 

 26-83 

25%

21-26

48%

0.00%

30

            1,000,000 

                  58,500 

 30-83 

23%

26-30

63%

0.00%

32

            1,400,000 

                  41,786 

 32-83 

23%

30-32

18%

0.00%

33

            2,400,000 

                  24,375 

 33-83 

22%

32-33

71%

0.00%

34

            3,400,000 

                  17,206 

 34-83 

22%

33-34

42%

0.01%

35

            7,000,000 

                    8,357 

 35-83 

21%

34-35

106%

0.01%

36

            8,000,000 

                    7,313 

 36-83 

21%

35-36

14%

0.01%

37

          10,000,000 

                    5,850 

 37-83 

21%

36-37

25%

0.02%

39

          25,000,000 

                    2,340 

 39-83 

19%

37-39

58%

0.04%

43

          34,000,000 

                    1,721 

 43-83 

20%

39-43

8%

0.06%

44

          19,000,000 

                    3,079 

 44-83 

23%

43-44

-44%

0.03%

47

          67,000,000 

                       873 

 47-83 

21%

44-47

52%

0.11%

52

        376,000,000 

                       156 

 52-83 

18%

47-52

41%

0.64%

53

        620,000,000 

                         94 

 53-83 

16%

52-53

65%

1.1%

56

     1,400,000,000 

                         42 

 56-83 

15%

53-56

31%

2.4%

58

     2,300,000,000 

                      25.4 

 58-83 

14%

56-58

28%

3.9%

59

     3,800,000,000 

                      15.4 

 59-83 

12%

58-59

65%

6.5%

66

  17,000,000,000 

                        3.4 

 66-83 

8%

59-66

24%

29.1%

72

  36,000,000,000 

                        1.6 

 72-83 

5%

66-72

13%

61.5%

83

  58,500,000,000 

                        1.0 

 

 

72-83

5%

100.0%

 

2. 八十後 2018-06-12 22:34:59
喜見長河兄新篇!這是今天其中一樂事。
3. 阿豬 2018-06-12 22:37:10
命長太重要
否則不能多享受複利的力量
謝前輩分享
4. 老王 2018-06-13 11:28:58
本人今年正好50歲,淨資產也剛好過億,希望如長河兄所講再增長幾十倍. 不過不知如何達到?
5. 打工仔 Andy 2018-06-13 11:49:50
50可以退休環遊世界,多個O少個O分別不大 !
6. 打工仔 Andy 2018-06-13 12:39:40
講真,係香港地都係不要太多心,磚頭,有錢有能力就買是無錯的!
7. 無奈 2018-06-13 13:31:42
河兄一文驚醒,小弟未來路還長啊
8. 引刀一快 2018-06-13 13:57:23
長河san

好文好文,大家學巴菲特投資,到老個個賺十億!然後留1%俾仔女買間豪華香港納米樓,其他捐嗮俾偉大嘅黨,思路何等無私、壯闊!
9. 引刀一快 2018-06-13 13:59:47
如果巴菲特係香港人,早就去咗大灣區。

10. 小小讀者 2018-06-13 16:13:01
很有啟發性呢!謝謝分享
11. CD ROM 2018-06-13 17:30:52
起步早, 日後既路就會好行好多, 希望年青人能收到呢個訊息, 選擇正面而積極地去應對而非人云亦云咁去找個目標鬧鬧鬧......

有感而發, 二八定律, 你想企邊一邊???
12. 歷史長河 2018-06-13 22:35:04
八十後兄,多謝你支持!

阿豬兄,
1. 巴菲特十一歲開始投資,我估佢家境不俗,有父乾,可謂贏在起跑線。
2. 投資期長,迄今已逾七十余年。
3. 他擁有保險公司,長期提供低息自制金融槓桿。
4. 所入資產長線增值大都不錯。

翻譯成盲好語言即是:有父乾則乾,長揸,帶槓桿,入磚頭。然後 Gogogo
13. 歷史長河 2018-06-13 22:45:01
老王兄,你是住在引刀隔壁的那個老王嗎?

我對你的情況一無所知,不過你給出了二個關鍵條件 - 五十歲、一億淨資產。

1.1^33 = 23 倍
1.15^33 = 100 倍

剩下的是如何能保持10-15%的年回報率,並且要維持30年。短期比如十年有可能,因為有槓桿幫手,長期就比較難,因為base 大之後要維持槓桿水平會受很多限制。

不過我都同意打工兄所講,到時候多個零少個零也不是什麼大件事。祝你成功,更要少去引刀家為妥。
14. 歷史長河 2018-06-13 22:49:31
打工兄,捉正呢一波浪的真係可以提前退休遊世界。世界那麼大,我也想去看看。得閒寫幾篇遊記吧!


無奈兄,路漫漫其修遠兮,小弟也將上下而求索!
15. 歷史長河 2018-06-13 22:55:21
CD 兄,你提起二八論,我想起澳洲有個「著名」華人叫施國英,非常搞笑,你可以搜下施國英二八論。記得分享!
16. 歷史長河 2018-06-13 22:57:24
小小讀者,謝謝。

引兄,大灣正👍

有人說大灣三雄中香港是龍頭,廣州是中心,深圳是核心。你怎麼看?如何解讀?
17. 阿豬 2018-06-14 08:16:13
前輩博學多才
施女士的二八論果然不同凡響


18. 克勤粉 2018-06-14 10:28:56
陳克勤所提出的三個他反對空置稅的理據,言之有理。空置稅敗局已定,幾年後陳議員攞曬彩。

勢估唔到原因香港立法會居然有懂本港樓市的議員。香港仍然有希望!
19. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2018-06-14 17:05:39
1 發展商在商言商,無謂同政府硬碰硬,

公屋居民盧少蘭的圖片搜尋結果


表面上,發展商為討好公眾和維繫官商良好關係,對一手空置稅徵收處處唯命是從+言聽計從,更無需出面硬碰硬地背負與民為敵的惡名。

之不過,背後搵一個好似盧少蘭之類的代表人物,提出司法覆核,後面既事務,均由律師跟進,其目的是將空置稅法案打沉,或將實施時間表拖得幾耐得幾耐,哩D方案系稍微正常嘅人都諗到 (傻燦‧土著‧自醉‧浪子 幾條蠶蟲師爺除外),地霸有大把師爺,如果要度橋唔會諗唔到!



20. 文博 2018-06-14 17:39:10
長河及各位樓前輩,

我對前輩的這篇文章有根本性好奇:你何以認為香港樓市是一個諸如美國股市一樣可以長期從事價值投資的地方?

巴菲特年輕時師從其師Benjamin graham,基本上就是以判斷一家公司的價值,當市場價格大幅低於價值時買入,不論公司好壞前景等其資產增值到過億,過億後受charlie munger的強大思維影響, 投資功力大幅提升,明白以合理價格買入優質公司大大好過以折扣價格買入普通公司,因為優質公司每年公司內涵價值會大幅提升,再加上美國經濟一直的增長大環境,由此可見這些是內因(1,巴菲特獨特投資能力2,美國長期經濟增長)

股市由於短期投資者的貪婪恐懼主導股價,當一優質公司因為短期性利空因素令股價跌到價值下方,或者因為熊市整體股市普遍跌到價值下方則是買入點,股市因為發行公司眾多,如果你具備如巴菲特munger般火眼金睛的分析能力,那麼可以不斷在不同公司間買入-持有幾年-賣出,但是樓市則基本上等於一個指數而已你如何能夠實現跳轉?你買入不同區-上環,灣仔其實差別不是太大,除非你能夠買入不同國家地區 既然香港內部同一時間不能跳轉,那麼為什麼香港樓價是一個可以同道瓊斯指數一樣長期投資的地方?道瓊斯S&P指數是因為美國最優秀的公司股東回報最好的公司被不停加入指數, 公司價值提升推動公司股價不停上漲,那麼樓又是為什麼呢? (我是小學級樓市學生我知道貨幣貶值+租金提升+人才雲集+經濟發展+供需令樓價幾十年可以長期上升但仍然不能滿足於這些答案-也許我需要一定量化,為什麼香港樓市是一個長期可以達到ROE>15%?)

巴菲特講過,任何資產的價值都可以用discounted cash flow方法推算出(但他也說很少真正在電腦或紙上運算後而去推算內涵價值而是憑自己的大腦去很快就斷定),那麼樓市在未來的cash flow 如何去評估?假如一個1000萬的物業,現在3%租金回報率,是不是從這幾個角度分析
假設香港跟隨美國二年加5-6次息後會怎麼樣? 3年,5年後利息情況會如何呢?
       假設租金維持在以後10年每年增長5-8%的水平 是否是一個合理的假設?
那麼香港樓市在10年-20年後的前景及價值如何?

現在樓市的問題基本上香港內部解決不了(供需問題+無共識等),那麼只有靠外力(兩可能:美加息 Or 金融風暴, 這兩者的可能性又有多大呢)

長河前輩你是如何考慮這些問題?

21. 歷史長河 2018-06-14 23:10:36



文博兄,股票我係識條鐵的水平,平時也一向不看勵志的故事,因為那些大都是外人憑想像而寫的,所以小弟對巴菲特的故事知之不多。網上睇到他的這幅財富圖,有些共鳴,就寫幾句,因為我本人的確也有一幅圖,只是scale 差天共地。所以根本沒有要與股神比高低的意思。文中所提及的又的確是我的真實想法。看得出來你是愛思考之人,對於你的問題小弟冒昧試著簡單回答如下:



1. 你何以認為香港樓市是一個諸如美國股市一樣可以長期從事價值投資的地方


 


    我認為香港樓市是價值投資之選, 仍然受到 smart money 無限眷戀。辣招、息差存在的本身已經說明這一點


 


2. 如果你具備如巴菲特munger般火眼金睛的分析能力,那麼可以不斷在不同公司間買入-持有幾年-賣出,但是樓市則基本上等於一個指數而已你如何能夠實現跳轉



   
我不認為我有巴菲特所有的一切,所以我只買不賣,不在波浪中搵銀,深信長揸才能贏大。


 


3. 那麼為什麼香港樓價是一個可以同道瓊斯指數一樣長期投資的地方?


 


     網主以前提供過80年以來的樓價走勢圖(上圖),過去三十幾年香港樓價以平均每年7%的速度增長,直到今天。未來會怎樣?要看國運,而我認為中國未來幾十年仍是國運昌盛。


 


4. 公司價值提升推動公司股價不停上漲,那麼樓又是為什麼呢


 


1)價值的相對提升;(2)普通通脹(+1-2%)。有人以為大灣區其他城市的競爭力提升會削弱香港的競爭力,這是困獸斗思維。是競爭力的共同提升,是互贏,非零和遊戲。



5. 
也許我需要一定量化,為什麼香港樓市是一個長期可以達到ROE>15%?


 


    ROE 本身是一個帶有槓桿的數字,7%的年升幅需要略大於一倍的槓桿才能達到大於15%的回報率。槓桿是關鍵,槓桿又是雙刃劍,結果因人而異。


 


6. 假設香港跟隨美國二年加5-6次息後會怎麼樣? 3年,5年後利息情況會如何呢?


 


    美國在過去幾年已加咗七次息,樓價跌了嗎?香港有+3%壓力測試。3-5年後很可能步入減息週期。


 


7. 假設租金維持在以後10年每年增長5-8%的水平 是否是一個合理的假設?


 


    感覺上5%左右,理論上應該和樓價升幅一致,否則租金回報早晚要歸零或者無窮大。


 


8. 那麼香港樓市在10-20年後的前景及價值如何


   


      = 1.07^10 1.07^20 (請按實際槓桿修改公式


 


9. 兩可能:美加息 Or 金融風暴, 這兩者的可能性又有多大呢?



   
加息要加到老美爆先,可能性不大。


    黑天鵝?喂,話黑天鵝,點估?淡友們所盼的黑天鵝最終都變成金天鵝


 


10. 長河前輩你是如何考慮這些問題?



     
樓市的唯一風險是供款能力。這些問題我都思考過,結論總是 Gogogo.


22. 引刀一快 2018-06-15 01:13:35
文博兄

簡而言之,就係組織囤貨力量囉,依家政府要收空置稅阻止地產商囤貨嘛,咁市民囤貨就可以彌補返缺口,如果真係咁齊心,挺住樓價唔出奇架,贏嘅係好友,不過輸嘅唔係淡友,而係全香港,香港未來出現質嘅變化,與內地總體差距越來越低,價就挺住,所謂值則越來越低,贏總價輸性價比,前提是,持貨者真係咁齊心至得。

老王

過嚟睇世界杯喇。
23. 引刀一快 2018-06-15 01:32:28
長河san

請問呢D核心、中心、龍頭,有冇官方定義?
不過,從字面淺解,龍頭二字用喺香港,政治不正確。
我諗呢類稱謂,最重要係符合基礎、性質與走向,否則都係一種標題啫。
24. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2018-06-15 10:29:41
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空置稅是好辦法嗎?(文:陳克勤) (09:00)

圖1之1

病急最忌亂投醫。近月政府就是否開徵新樓空置稅「放風」,這個事情便要小心處理。回顧過去政府推出的一些樓市「辣招」,普羅市民看不到有成效,反而被歸咎為有助推高中小型單位樓價。因此若政府想再推出任何干預樓市的措施,應該更加小心謹慎,避免「好心做壞事」。

本港樓市早已「病急」多時。若以平均呎價計算,比之5年前已飈升約1萬元,近年一手樓平均呎價已突破2萬元關口,但每逢新盤開售仍然大排長龍,而且大部分買家都是港人,反映本地存在龐大置業需求。事實上過去政府亦曾多次「出口術」,言語之間不鼓勵市民急於買樓,說要留意息率變化等。言猶在耳,如有市民幾年前真的聽從政府「忠告」而不急於買樓,今天豈不是吃大虧了嗎?除非這個需求可以被滿足,否則我看不到樓市會無緣無故降溫。

增一手樓成本 市民或要付更高代價

除了置業需求龐大,另一個導致樓價節節上升的主要原因,就是地價和建築成本高昂,也就是「麵粉和麵包」的問題。按常理而言,若想一手樓價格下降,便應減輕這方面的成本。但新樓空置稅卻反其道而行,實際上增加了未出售或未能出售的一手樓的成本,發展商很可能把相關成本一併計入樓價之中,市民可能因此而要付出更高昂代價。

有一種說法認為,假如政府按月徵收空置稅,或許有可能迫使發展商減價求售。可惜這只是一個理論,假如真的付諸實行,還要考慮3個問題。第一,空置稅未必適用於已建成的新單位及已完成招標的新盤,因為過去標書沒有空置稅這項規定。也就是說,假如真的要開徵空置稅,最有可能受影響的應該是還未招標的地盤,也就是最快都要五六年後才建成的樓盤。而且凡是開徵空置稅,一般都設有一段通融期。新加坡也是一個土地供應緊張的地方,該處設有空置稅,有為期兩年的通融期。假設香港跟從新加坡,由土地招標到通融期結束開始徵稅,隨時是七八年後的事情了。

正所謂「遠水不能救近火」,與其糾纏在開徵新稅的問題上,倒不如好好利用這幾年時間,做好各個新發展區尤其是新界東北的收地安置工作,以期大量公私營單位盡快落成,從根本上解決香港房屋問題。

第二,假如堅持要立即向所有空置單位徵稅,發展商或許會提司法覆核,一個冗長的法律程序從此展開,最少消耗好幾年時間。這樣做是否值得,實在見仁見智。同樣是「遠水不能救近火」,何不集中精力用幾年時間解決未來8年的800公頃「土地荒」呢?

第三,從一手樓銷售的公開資料顯示,目前並非所有類型的單位都那麼「渴市」。市場上最受歡迎的單位為樓價1500萬元以下的單位,約佔現時所有一手樓銷售的八成。但1500萬元或以上的一手單位,即大約750平方呎以上的單位,銷售情况遠不如1500萬元以下的單位,甚至有賣不出的情况。開徵空置稅有一個重要的假設,就是假設那些空置單位一放出去就能賣出。但以上資料顯示,這個假設未能完全成立。

增土地供應才有望解決住屋問題

政府把私人樓宇按實用面積分為5類,當中的中小型單位屬於A、B和C三類。A類為小於430平方呎,B類為430至752平方呎,C類為753至1075平方呎。去年底的9000多個空置一手單位中,A、B兩類單位合共佔六成。假如政府真的要開徵空置稅,應該集中向這兩類中小型單位下手,不應以「一刀切」方式向所有空置單位徵稅,以免進一步扭曲市場。

一直以來,筆者都希望社會把討論焦點放在新發展區。筆者深信,只有新發展區發展起來,從根本上增加土地供應,才有望解決住屋問題。這是土地房屋問題的主軸,其他方案只屬襯托,治標不治本。新樓空置稅或許可以「明天的飯今天吃」,但先要確保明天還有飯吃。因此,沒有事情比持久、穩定的土地供應更重要。新界東北計劃自2012年第三階段公眾參與活動至今已過了6年,只能用一個「慢」字來形容。由此觀之,空置稅不外一道「花招」,掩蓋了新市鎮發展緩慢和土地供應不足的事實。與其博取掌聲,還不如實事求是好了。

作者是立法會議員





25. 歷史長河 2018-06-15 21:09:08
#22 引兄,

囤貨?唔好怪小市民啊,現今又有什麼其他資產才能頂得著貨幣大潮之滔天巨浪?自保唔得嗎?

26. 陸永 2018-06-16 08:33:32
加息會令樓價跌,因為投資傾向會轉變,如果無風險既定期存款既回報都有4厘,借問聲,600萬一層既樓,你平均現在先得3.5%租金回報,點解要take risk 買樓,個轉變係樓價會係600萬樓價會插反落400萬,回報會升高到5%,即係一年收租$200000萬!p.s.我個人覺得租金回報唔吸引既話就一定會令個樓價插,雖然我自己都有樓收租,但理性分析,始於覺得加息會對樓價下跌。

不過唔係現在加息會即刻跌,剛開始加息係唔會影響到樓價,樓價下半年只會唔上唔落,到真係加到入肉既時候就係見真章既時間,到時加場貿易戰帶來既經濟慢行,加上失業率升,工資水平下跌,樓價一定會插,香港只會重覆97既覆轍,不過香港勝在有大把錢頂住個經濟,唔會慘到97-03咁差,只要一日trump 仲做美國總統,我敢話以上既事一定會發生,各位留名等睇來緊既幾年,記住唔係一加息就會插,呢樣先係最慘,好多新手頂硬上入市,真佩服嘉誠哥既遠見,買公用股。
27. 歷史長河 2018-06-16 11:57:22
陸永兄,

p.s.我個人覺得租金回報唔吸引既話就一定會令個樓價插,雖然我自己都有樓收租,但理性分析,始於覺得加息會對樓價下跌。」

1. 租金回報唔吸引就一定插?請參考內地樓市的租金回報及走勢。
2. 有樓收租。咁就要快快去火棒,現在市面上火棒少之又少,既賺差價又促進社會和諧。
3. 「理性分析」,「覺得」。  分析呢?
28. 貢獻社會 2018-06-16 12:32:17
笑吓就算

作詞:許冠傑/黎彼得
作曲:許冠傑

笑吓就算 無謂咁緊張笑吓就算
人海滄桑多變遷 誰會永遠獲如願
是非得失少不免 要順吓自然

^笑吓就算 毋用太憂心笑吓就算
無須天天多掛牽 雲會散去月重現
漫天風霜終轉暖 地球日日轉^

*何必諸多淒酸 容我衷心相勸
塵世種種恩怨 他朝也盡化煙(盡化煙)
人生多麼短 誰顧得這麼遠
時間匆匆咁轉 轉眼就完*

笑吓就算 凡事要睇開笑吓就算
如果衝出這個圈 唔怕再會受迷亂
蝕抵多少都算 地球日日轉

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第一個留名
29. 貢獻社會 2018-06-16 12:34:40
等緊600萬樓跌(返)400萬,即刻入多間。
30. C君 2018-06-16 13:15:32
陸兄趁你層600萬樓未跌返落400萬,快D500萬賣左佢啦。
31. 陸永 2018-06-16 16:50:46
  
樓上三位:

一、靠父幹置業的,都不是真男人   
近年靠父幹的人很多,給首期者有之,首期連供款者有之,牛龜那麼大,讓父母犧牲一輩子的家當來為自己置業,又或老奉靠外母家給予首期,臉不紅,耳不熱地在樓契上寫上自己名字,不知羞恥為何物。這些一心當「媽寶」的老奉kidult,會受女生所鄙視,shame on them!!!   
            
同樣地,女生也必須站穩階級立場,貼埋大床嫁出去,慌死嫁不成?真的要到這個地步嗎?妳以為犧牲會換到男方的尊重嗎?不! 妳只是助長了對方的老奉心態,為自己不幸的婚姻邁出低能的第一步。女生扮蠢很可愛,但千萬不要真蠢!!!   
            
結論︰牛龜般大還靠父幹的,應受鄙視。靠女家外母資助,就更不配做男人。只有腳踏實地,一步一腳印為自己和伴侶開拓未來的,建築屬於自己的愛巢,才是真男人。

二、靠銀行置業的,都不是真男人      
同理,問銀行借錢尤如乞討,還要接受「銀行不給任何理由隨時Call loan」等不平等條款。一但被call loan,聲淚俱下,又叩又跪,明明能站著做人,為何要跪著說話? 明明是頂天立地的好漢,何必把自己弄到如此田地呢?
   
迫不得已,以六成按揭尚且勉強,如以大槓杆借款買樓,以一元借十元,危險程度如同炒孖展。只要樓價跌一成,便一無所有;跌兩成或以上,便倒虧進去。我們值得犧牲自己三十年青春,賭這一把? 其實借到八九成的,根本就是買不起樓,只是自己把前途賭進去,勉強而行。   
      
結論︰有錢full-paid尚可,一味貪心,跪求銀行借錢來賭一把,還要高達八九成的高成數按揭,無疑引火自焚。   

三、沒有獨立思考便置業的,都不是真男人   
「買樓=成功」是上一代向年輕人灌輸,用以奴化年輕人的價值觀。大家都這樣相信,但這是事實嗎? 樓價越升越高,比香港GDP還要多,可想而知,當所有人一起套現時,此樓價根本無法兌現,崩盤是必然的。正如一篇文章所說︰「房產永遠漲...這種心態,就像豬兒們都說,飼養員永遠愛它一樣。對於飼養員來說,99.9%的時間,是真的愛豬如子。等到足夠肥,該出欄了,飼養員真正的思考的問題只有一個,最終采取的處理方式人道與否。」)    
      
結論︰沒有危機感,人云亦云,對房子盲目迷信的,對「買樓=成功」的傳統老土價值觀唯命是從的,都不是真男人。   


寄語︰
正如毛主席所言︰「世界是你們的,也是我們的,但是歸根結底是你們的。」年輕人知識比上一代多,資源比上一代豐足,抱負比上一代遠大,是香港未來的希望。即使置業自住,也不要像個裙腳仔般婆婆媽媽,今天靠這個,明天求那個,不是扮可憐,便是耍無賴。做人,便要做個頂天立地的真男人!!

32. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2018-06-16 21:07:45
陸永D用字及文章編排,根本就是浪子,廢話連篇不是真男人,底你租樓日日賺忍氣吞聲俾業主強姦既,睇吓真男人怎樣需要『腰骨錢』先講啦!


2018年04月22日
2018年04




「當你回首往事時,不因碌碌無能而悔恨,不為虛度年華而羞恥,咁你就可以好驕傲同自己講:你無負此生!」楚原在金像獎上這番說話,為人津津樂道,而這句「金句」,上半部是出自共產主義國家最著名的革命小說之一——《鋼鐵是怎樣煉成的》,作者是蘇聯作家尼古拉·奧斯特洛夫斯基,屬長篇小說,於1933年寫成。

楚原將尾句修改成「咁你就可以好驕傲同自己講:你無負此生」,而他當晚在金像獎頒獎禮台上,也跟大家一齊回顧其精采的大半生——由一個人人眼中「最幸福嘅導演」,到因為一部作品失利(即他口中的「仆街片」)變成大家眼中「邵氏公司最難堪嘅導演」)——有連高登網民仔細整理資料後,估計這部「仆街片」,是1976年的《辭郎洲》。當年票房僅收7萬,成年度票房包尾。

《辭郎洲》潮州戲曲電影,相信開拍之前,楚原叔對票房早應心中有數,但他對藝術的堅持,令人敬佩,可是對老闆而言,在商言商,就覺得任性不來,而楚原叔也引述已故方逸華一番話;「邊個俾你拍《天龍八部》?蝕咗本你有得賠咩?」還說:「楚原,你根本唔懂電影藝術,你根本唔識拍電影。」巧合的是,當晚金像獎頒終身成就獎之後,還有致敬環節,向已離世的業界台前幕後致敬,其中一位,就是方逸華。

頒獎禮過後,不少傳媒都力邀楚原叔出山做專訪,但楚原叔言明已退休,不再受訪。另又有傳聞指金像獎要等到方逸華離世後,才敢向楚原叔頒終身成就獎。不過金像獎董事局成員之一周國忠接受今日出版之周刊訪問,澄清謂其實金像獎大會多年來一直力邀楚原叔出席這業界盛事,但對方每次都婉拒,直至今年才首肯。就連楚原叔妻子、粵語片著名女星南紅也笑言:「我都唔知點解佢會應承出席頒獎禮!」

報道又指,每年負責牽線邀請楚原叔出席頒獎禮的,是當年他的副導演李百齡。可愛的楚原叔今年終於答應出席,但他不是說「好」,而是說:「我冇禮服喎!」李百齡心領神會,馬上張羅,成就了一件美事。

退休後的楚原叔,多年來只與李百齡導演保持聯絡。南紅姐受訪時謂,現在楚原叔的退休生活,主要就是睇電視,陪孫女玩。曾有人提議他寫書,他說沒興趣,也沒有復出之意。

年輕時代的楚原,一有錢就買樓保值,當年他也常常這樣勸勉邵氏演員,當中不少人也聽從導演建議儲錢買磚頭。周刊報道引述他從前常說的一句:「我唔係有錢,只係有『腰骨錢』!」人生有計劃,如今就不用為五斗米折腰。楚原叔在金像獎當晚,也不忘提大家:「如果你老到我係咁,冇得撈,記得後生剩番個錢,如果你老到好似我咁,連終身成就都攞埋,你就應該『管他天下千萬事,閒來輕笑兩三聲』。

「到老嘅時候,無論外面發生咩事,『管他喜怒哀樂,管他恩怨情仇』,全部都係菩提明鏡,笑吓就算,古今多少事,都付笑談中。」 



33. aa* 2018-06-16 21:11:56

你完全不了解现在的地市场。就来这里发伟论.

Shame on you !!!

34. 都係浪子 2018-06-16 22:01:30
真男人,記得準時交租喎。
35. aa* 2018-06-16 23:20:56
象你这种高谈空论的人。不要说真男人。如何做成一个人都是一个问题。
36. 貢獻社會 2018-06-17 01:10:54
有人出口術打擊年輕人置業理想,先是假借古人道理呃年輕人率性使錢,現在改用踩的方法,總之唔好諗買樓。

佢最驚冇父幹年輕人唔亂使錢儲首期,有父幹就早買早著,需求不斷咁樓市好難跌,想唱跌衰到出埋人身攻擊,話做按揭買樓都唔係真男人,真係肉酸,落錯車上唔返打擊果然非同小可。
37. 老王 2018-06-17 09:22:58
多謝長河兄引刀兄二位前輩
38. 歷史長河 2018-06-17 10:31:24
陸兄,是不是真男人要外母話事,假男人冇雞脾食。哈哈
39. 歷史長河 2018-06-17 10:32:41
老王,引力是後生靚仔啊!上門拜訪要小心行事。
40. 女生外向 2018-06-17 14:30:25
可能有人個未來女婿不是真男人,阿女又幫手向老豆施壓幫助上車,所以發晒癲咁鬧D後生啦。
41. 我又編劇 2018-06-17 15:39:23
第一埸

郎生去觀奇洋服取西裝,店內另一青年也剛剛在試新造好的西裝,郎生望了望,見青年的西裝那緊身剪裁,和稍微吊腳的褲管下,一雙長頭蛇皮鞋閃曜著,青年的look令郎生想起了在樓盤示位場地,那些口含香煙,三五成羣在街頭拉客的地代。

郎生冷笑一聲,心中不其言想起這些AA,當日在自己賣完自住樓後,收完佣金便没有任何招呼,還聽到其他地代說:「AA當然碼住新買家,因為搏有租盆做甚至遲些關照放盤,你賣家走去那區都有可能,已經是過去式了,不用浪費時間在你身上。」

鏡頭一轉,等第二場。
42. 引刀一快 2018-06-17 20:48:55
老王話長河宅揾唔夠三百兩喎,長河san要改善一下款客之道,哈哈

老王,呢度有,過嚟攞喇。
43. 我又編劇 2018-06-18 00:15:08
#40見你段留言咁耐出唔到,都估到你可能窒某D人好應所以被hold,剛剛想打埋其他場次,但你段野一出內容竟然和小弟構思一樣,都係腰斬算子,最多透露埋結局對白……

郎生得知女兒和未來女婿的意圖,氣得口震震地指住個後生仔話:「你,你,你……不是真男人」……

後生仔笑笑口向郎生說:「世伯,你别懷疑我是不是真男人,郎小姐,你寶貝女已經有了我骨肉,你八個月後有外孫抱了,我是如假包換的真男人呢」。

郎生氣得眼前一黑,登時暈死過去。

劇終
44. 貢獻社會 2018-06-18 11:20:13
疑似【浪子】的#31留言是有份對我說,那麼我就不客氣地指出你的犯駁,不合理及堅離地之處……………………

樓上三位:

一、靠父幹置業的,都不是真男人   
近年靠父幹的人很多,給首期者有之,首期連供款者有之,牛龜那麼大,讓父母犧牲一輩子的家當來為自己置業,又或老奉靠外母家給予首期,臉不紅,耳不熱地在樓契上寫上自己名字,不知羞恥為何物。這些一心當「媽寶」的老奉kidult,會受女生所鄙視,shame on them!!!   
            
同樣地,女生也必須站穩階級立場,貼埋大床嫁出去,慌死嫁不成?真的要到這個地步嗎?妳以為犧牲會換到男方的尊重嗎?不! 妳只是助長了對方的老奉心態,為自己不幸的婚姻邁出低能的第一步。女生扮蠢很可愛,但千萬不要真蠢!!!   
            
結論︰牛龜般大還靠父幹的,應受鄙視。靠女家外母資助,就更不配做男人。只有腳踏實地,一步一腳印為自己和伴侶開拓未來的,建築屬於自己的愛巢,才是真男人。
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兄台特別指明是靠女家外母資助,想必是外父唔肯但外母愛女心切,唔想阿女一家學某人租樓日日賺,有辦法就夾手夾脚上車先,此舉有違某人自命眼光獨到的原則,故出文大力鞭撻之。
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、靠銀行置業的,都不是真男人      
同理,問銀行借錢尤如乞討,還要接受「銀行不給任何理由隨時Call loan」等不平等條款。一但被call loan,聲淚俱下,又叩又跪,明明能站著做人,為何要跪著說話? 明明是頂天立地的好漢,何必把自己弄到如此田地呢?
   
迫不得已,以六成按揭尚且勉強,如以大槓杆借款買樓,以一元借十元,危險程度如同炒孖展。只要樓價跌一成,便一無所有;跌兩成或以上,便倒虧進去。我們值得犧牲自己三十年青春,賭這一把? 其實借到八九成的,根本就是買不起樓,只是自己把前途賭進去,勉強而行。   
     一 步一腳印為自己和伴侶開拓未來的,建築屬於自己的愛巢,才是真男人。
結論︰有錢full-paid尚可,一味貪心,跪求銀行借錢來賭一把,還要高達八九成的高成數按揭,無疑引火自焚。   
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又要一步一腳印,儲到首期都唔得要full pay先好買樓,閣下的堅離地思維已經走火入魔了。