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世上無難事 只怕有心人
 
浪子心聲
2017年10月14日

雖然筆者對林太施政報告的評論非常負面,但這只不過是寫出事實及形勢,以林太的個性及其過去處事作風,今次雷聲大雨點小的首置上車盤,應當背後有突發事件出現及難言之隱,否則點會以一千個私樓變首置樓交貨!林太不是這種人,她是個講得出做得到的人,現階段官商合作首置樓做唔成,其個中原因可能會慢慢浮現,或留代歷史交代。

其實首置樓做唔成對樓市長遠發展影響應不大,長遠如果香港能解決土地供應問題,公私營房屋能持續穩定地供應市場,問題就自自然然會解決啦,時間可能要長一點,但始終都會解決,當然如果今次農地首置樓成功,樓市應會快點冷卻下來,能減低未來樓市調整對市民帶來的衝擊,但未來的加息及縮表都已能令樓市只可平穩發展,甚至緩慢下跌,有無首置樓實質影響樓市長遠發展不大。

基本上林太上任特首三個月來可說表現出色,在「教育開支」、「高鐵一地兩檢」、「短期房屋政策」等等都處理得相當平穩務實,相信香港有不少市民已非常認同林太的努力和貢獻。

在個人而言對林太能解決香港房屋問題依然非常有信心,正如湯文亮博士今天的文章「政府從來沒有用心解決房屋問題」,歸根結底是三位特首並沒有積極開拓土地。香港第一任特首,董生雖然是有心解決問題,因而提出八萬五政策,但他「決心不足」,當遇上經濟問題「八萬五政策就已不存在了」。第二任特首曾生,以他在特區政府的經驗,他應知如何解決香港房屋問題,但他只想「做好這份工」,令人感覺他在處理房屋問題上是「有力但無心」。第三任特首就不用多說喇,他的「語言藝術,講完等如無講」,特區政府在差不多全無公信力下,推任何政策不單只「事培功半」,甚至到達「事培功無」的地步,上界特區政府令人感覺是「無心無力」地處理房屋問題。

現今的香港特首林鄭月娥就不同了,她「有心有力」,正所謂「世上無難事、只怕有心人」,林太這個「有心人」不單有心還有力, 現階段遇上突發問題,相信未來必能找到解決方法,不用太心急,有時都急唔嚟,可先做好「短期房屋政策」增加市民對政府的信任,一個真心為香港做事的領袖遲早都會得到認同。

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1. 引刀一快 2017-10-14 17:20:44
恭喜浪子兄又一篇好文!

依傢當然係有大件事喇,十九大呀,萬一你林太整個首置計劃岀嚟有料到,引起骨牌效應、漣漪效應、驚嚇效應....等等,對大陸産生不確定因素,咁就係千古罪人。

大陸依傢乜都睇到好緊,緊張程度超乎一般人想像,去北京嘅高鐵要雙安檢,廣州到處check外來人口,總之就係如臨大敵,乜都唔好搞。林太和諧D,可能都係順應時局啫。
2. MMC 2017-10-14 17:50:47
刀兄,認同!  十九大令各地加緊維穩,習大大應該可以安排接班人! 
3. 五年後的今天 2017-10-14 18:21:18
你仍是原地踏步,繼續說4個特首怎樣、怎樣,不如你自己去諗下怎樣做啦,一味係到怨天尤人,唉!
4. 五年後的今天 2017-10-14 18:21:18
你仍是原地踏步,繼續說4個特首怎樣、怎樣,不如你自己去諗下怎樣做啦,一味係到怨天尤人,唉!
5. I am nobody 2017-10-14 18:43:22
浪子先生吔!浪子先生!何時浪子才能回首呢?所謂天助自助者!與其這樣批評,那樣不滿,何不用自己的雙手及智慧開創未來。人與其他動物其中最大的差異,是人可不斷的學習,達到自我提升。使自己能夠為社會人群提供服務,賺取回報,以求安身立命。
整天大喊!什麼官商勾結,地產霸權。當中各人又獲得什麽?世代是不同了,個人主義,民粹主義抬頭。但香港若成亂局,對誰有好處?
從古至今,購田置產興旺家業,談何容易。祖父輩,父輩都不容易。那麼為何年青人大學畢業不久就說無力置業而對社會深生不滿?
天下沒有白吃的午餐!順境恩澤,隨勢而行。逆境自強,安貧自樂,才是生存之道。
6. 向飯民說不 2017-10-14 19:47:21
浪子,都話CY真系幫你,不過你因為你蠢,竟然會支持收地產商黑金的飯民。

你應該過90年代玫瑰園計劃,當年的計劃,港英話上馬就上馬,邊有人反對,馬上釋放出幾多土地,所以97初邊有土地問題。

現在飯民收了黑金,阻止政府開發土地,樓價想跌就難啦。
7. 5年後的今天(2) 2017-10-15 20:37:41
5年後高鉄,港珠澳大橋,沙中缐,機場人工島等等工程已經完成,機場三跑亦起得差不多,大灣區富豪數目再翻幾翻,香港樓價有得跌?
8. 向飯民說不 2017-10-17 15:05:33
7楼,到时经济发展更加快,香港楼价不跌,只是大湾区的房价会涨上来。

要知道,上海从04年到现在,涨了100倍以上,深圳也不多。香港只是几倍,狼子,阿井就阿之阿左。
9. 引刀一快 2017-10-17 19:49:32
向飯,謹代表大灣黨歡迎您!
10. 浪子心聲 2017-10-17 20:59:04
To 3樓至7樓,

你哋感染「買樓必賺、樓價只升不跌」的「思想病毒」太耐喇,到了今天還未能察覺到香港房屋政策已進入了「范式轉變」(Paradigm shift),請看看「香港樓市的思想泡沫何時爆」瞭解一下,香港股市已開始以「慢牛」形態漸漸進入大時代,未來林太的新房屋政策一一落實及9萬8千個私樓到位時,才察覺香港樓市真的有泡沫,就太遲了!!

11. 回浪子心聲 2017-10-17 21:09:59
你多年来也深深地感染了港樓只跌不升的病息。香港百物价格都可以升,大家乐快餐多年来也不斷加價,你都可以接受,却認为唯獨港樓要跌,思唯怪雞。

如此思唯的港人不少,你這類为了求淡而淡的儍淡多年来惨被樓市挟淡倉,狹到天怒人怨,可笑又可悲。


12. 晉佳 2017-10-17 21:26:19
蘋果日報:大陸錢由樓轉股(晉佳)

 前一期講到,內地樓市未來一年放緩嘅程度或比預期大,或成為內地金融市場最埋身嘅不明朗因素,可能形成港股震倉。放眼全球,資產市場價格確係偏高,但港人望住全球最黐線嘅港樓,難免覺得地球好危險,實情係,脫離咗中港,其他主要國家嘅資產泡沫,並冇咁誇張,因此唔少人認為中國境內埋下全世界最大嘅炸彈,只要有風吹草動,就有人掟貨都掟唔切,但驚,同真爆煲,層次仲係差得遠。

自金融海嘯後,美國即使連環QE,聯儲局資產負債表增加超過3倍,但M2每年增幅只係以低個位數跑贏GDP增長,似只有「輕泡沫」,只不過呢年幾,M2同GDP增幅差距擴闊到4%,於是縮表有備無患。反之中國金融泡沫越谷越大,M2長期大幅超過GDP增幅,呢個並非金融政策高低手之分,純粹因為中國要有足夠銀紙同時養官員、債主同人民,唔印就難令社會穩定。

中國資本賬同貿易賬冇同步開放,近年金融體系亦似係一分為二,影子銀行、壞賬、樓市泡沫繼續泡沫落去冇眼睇,同實體經濟活喺唔同嘅平行時空,於是有定向降準呢回事,希望將資金疏導去應該扶持嘅地方,可惜,最終總被破解,錢依然流返去資產市場。港股會唔會先因內房放緩而中線調整,然後於定向降準放水嘅資金喺樓市調控之下選擇流入股市,令A股爆上?2015年港股大時代正正係類似嘅資金由樓轉A股嘅故事,值得留意。

晉佳
13. 高估林鄭了 2017-10-17 21:29:31
就算林太有本事今天立即開工移山填海,沈積期,加配套設施建設工程時間把生地變熟地,再推出市場,大概要15年左右,等到頸都長。遠水難救近火。
14. 何謂浪子 2017-10-17 21:46:50
無家可歸的人就可以叫做浪子。

浪子兄快啲去買返間屋啦,唔好再等啦.
15. 只能做浪子 2017-10-18 09:01:46
不是浪子不想在港置業,而是佢心態有問題,長期看淡香港,長期做租租,結果錯失良機。浪子已回不了頭,香港樓買唔起la, 聼引刀話,移民去大灣區。物以類聚,大灣區以後將成為垃圾堆積區。
16. 浪子心聲 2017-10-18 11:50:07
To 13樣至15樓,

有眼睇都知香港房屋政策大局已定,我唔知到你哋係真唔知定係喺到寫留言《釣愚》。

大家都要小心《釣愚
17. 留意 2017-10-18 12:17:14
林鄭都想買樓,並不相信有愚釣,只相信有愚人。
18. 浪子心聲 2017-10-18 13:31:40
17樓,你寫得太深喇,相信大多數人都未必睇得明。

林太未買樓大眾應該知道喇,但她應只是想買間樓嚟退休,用嚟住嘅,而唔係買嚟投資嘅。


19. 好歌送浪子 2017-10-18 13:37:28
大家重记唔记得有首日劇既歌係咁....."無止境的等不禁心動摇,一分一刻都感到寂寥,到底天意難看透...........".

好適合浪子兄呢.
20. 孟波 2017-10-18 14:09:07
1976年同林太做同事,佢大過我讀書多過我,今日重做埋特首。而家我都三層港樓佢竟然話冇樓,原因只係佢不嬲都唔打算在港買樓。
21. 浪子心聲 2017-10-18 14:54:41
20樓,你無睇新聞,林鄭月娥接受電視台訪問,她去年想買樓退休住,但可要做特首,所以無買到。

22. 孟波 2017-10-18 15:10:20
浪子兄我就係奇怪由80年代到今日香港樓好多機會入市,林太要等到今日先打算買?
23. 浪子心聲 2017-10-18 19:31:53
孟波兄,當你一出嚟做公務員就有「宿舍」,又大又唔洗交租,真係無動機買樓㗎,因為無居住問題。

24. 回浪子心聲 2017-10-19 01:09:48
有房屋政策又如何?老董冇嗎?CY冇嗎?落實不了,執行不了,持續不了的所謂政策,只要吹水,冇好過有。

唔敢大刀闊斧移山填海及狠狠地減少郊野公園,唔敢再造十個沙田新市鎮,只是在玩塘水滾塘魚,減公屋增居屋的零和遊戲,結果只會在未來一年嚇出更加多天價公屋及居屋。

當公屋都升到2萬一尺的時候,你重幻想私樓會狂跌?

現實啲吧,不如替林太想下,明年中原指數破了190大關後,應該再出甚麼廢招吧!

香港樓價只升不跌已經是常識!
25. 生活在虚幻世界的浪子 2017-10-19 01:27:07
在浪子的虛幻世界里,香港樓價只跌而永遠不會升。每日睡醒,浪子面對的是一個對淡友來說殘酷的現實世界。

香港灣仔物業開阜以來,從毫子一尺計,升到2017年以萬元一尺計,約升咗10萬倍。港樓同本港雲吞面一樣,只升不跌。 樓價有泡沫?你試下去何洪記吃碗細蓉吧,睇下有冇泡沫。
26. 浪子心聲 2017-10-19 09:43:16
24和25樓,你無能力看通形勢,無人幫到你。

你的留言只像地代的釣愚言論,如你是地代,我是絕對明白這是你工作的一部分。
27. 浪淘沙 2017-10-19 09:52:06
將軍無能累死三軍,一家之主無能就會累死全家,一個人做浪子好似好瀟灑,但全家流浪就好可憐了。
28. 浪子心聲 2017-10-19 11:16:19
浪淘沙,你中毒太深,這個世還有很多選擇,你只能睇到這一小部分。
29. 浪淘沙 2017-10-19 12:01:59
浪子兄,如果你的小朋友問你『為何其他人都有自己屋企,獨獨自己無呢?』,你可以答『這個世界有很多選擇,你只能睇到一小部分』。

但我只能說『一人一間屋唔使爭,讀書叻嘅送多一隻狗仔』,因為讓孩子贏在起跑線是父母的責任。


30. 心有戚戚然 2017-10-19 12:17:39
我的小朋友早幾年問我

“爸爸,呢度都住得幾好,點解仲要搬?”
31. 浪子心聲 2017-10-19 12:34:55
浪淘沙,你這種做父母的心態,在我眼中已過時了,我只會提供良好的成長環境及合適的教育讓子女成長,讓子女能在社會獨立及有其自己選擇的價值觀。

我感覺我的子女能力比我還要高,這種滿足感,我樂在其中。

32. 香港土著 2017-10-19 14:13:31
29/30樓係腐爛發臭思想人辦。
33. 心有戚戚然 2017-10-19 14:25:20
32樓是米田共。
34. Bos Fan 2017-10-19 14:27:00
配服可以用愚公移山心態,用幾代人,包括個仔個仔個仔,等樓市有日跌到零點,人人免費一間。
35. 浪子心聲 2017-10-19 15:05:45
33和34樓,你們眼中只有「樓、樓、樓…」,但現實世界有很多投資工具,如股票、債券、基金、保險、等等。

從2017年7月1日到現在CCL升了多少,不足1%,但股市已進入慢牛,恒指已從25764點升到今天28000多點,那個才是好投資?


36. 唔知点退体 2017-10-19 19:05:03
浪子心聲這類樓淡我公司也不少,過去十年他們可說已經跌了落社會的下層,好多都是因為落錯車沽錯樓,被迫長期做期租租。

最慘是他們不肯接受現實搬去劏房,系要俾賈貴租住港島三房。退休後同我們有樓同車位收租的業主,生活品質將有好大分別。

淡淡們,沽空樓市而睇錯,也是要付出代價的!

睇淡就一定冇得輸?
37. 回浪子心声 2017-10-19 19:18:00
浪子可能是今年才玩港股。港股在10年前(2007年10月)已升到31958,而當時淘大花園一個兩房單位才100萬。今天淘大已差不多升到600萬,港股連3萬點都未到,真是陰公。

香港人喜愛磚頭,而把股票统稱之為牆紙,充分反映了香港的民間智慧。

香港男仔見未來外母,如果老豆冇樓實被鄙視。希望浪子你生的是女兒。😛
38. 史努比 2017-10-19 19:28:29
伊索寓言裏狐狸吃不到葡萄就說葡萄酸,更說生果比葡萄更好吃,呵呵呵。
39. 難兄難弟 2017-10-20 09:26:52

: 香港土著

浪子心聲


40. 引刀一快 2017-10-20 09:39:23
其實大家心水清D都一定領會,點解睇淡樓市會俾人攻擊,而睇好大陸屋又俾人攻擊。

咁就即係完全唔關投資理念嘅事喇。

總之唔建議買港樓嘅人,就係會被攻擊囉。
41. CCL 2017-10-20 10:08:44

[晴報] 供應落後 租金急漲 置業比租樓更

 

供應落後 租金急漲 置業比租樓更抵

行政長官林鄭月娥上周三(11日)發表任內首份施政報告,提出「以置業為主導」的房屋政策方針,引起社會廣泛討論。其中一個爭議是,有論者指若房屋只是為了滿足居住需要,而不是為了投資/儲蓄,那麼大可租樓,不用置業。因為置業同時帶來30年的按揭債務,等於「綁死」自己,一點也不划算。事實是否如此﹖筆者用了一些簡單的數據運算,發現在投資回報長期低企(少於5%)、房屋長期供不應求,令租金持續上升(每年5%)的環境下,純粹以一生人居住得最「慳錢」為目標,置業方案比租樓優勝,數據上的說服力極其明顯。

以下筆者先假設只有支出、沒有回報下,到底是交50年租;還是置業供款30年,到最後20年「免費」的方案,何者支出較高。

以表1的數據為例,首先,假設一個普通單位每年租金是100元,並假設租金將跟隨長期走勢(19852015年),每年上升5%。參考今天的住宅租金回報率,每年100元租金,2.5%的回報率推算,這個單位的售價便是4,000元(注意這是單位的「理論」樓價,而不是呎價),並進一步假設按揭利率為3%,較現時市場普遍約2%為高。

以慳錢為目標 買樓較划算

由於不論是租樓或是買樓,都牽涉數以十年計的現金流。要比較兩組不同現金流的高低,我們需要將其「折現」(discount)至今天。第9項的數字就是三個不同的折現率(discount rate),分別是3%、4%及5%下,所得出50年總租金的「現值」(present value)。簡單來說,若未來50年,我要支付每年100元、並每年上升5%的租金,那麼我可以在今天拿出8,079元在市場投資,賺取每年3%(即折現率)的回報,便解決了未來50年的租金支出,如此類推。因此若市場的投資回報(即折現率)較高時(如4%),今天要拿出的錢便會相應較少(6,136元)。假設置業者以年利率3%,承造樓價7成的30年按揭,30年供款的現值,加上今天付出的1,200元首期,就是買樓的總開支(第10項)。在上述的假設下,租樓相比買樓的總成本高出40%至1倍。

必須留意,表1的計算是假設房屋完全沒有資產價值,50年後今天買的房子將分文不值。換言之,買樓和租樓只是「今天先付首期,然後供款30年」;和「交50年租」的分別。單是從控制一生人總居住成本角度出發,置業已經較為划算。簡單來說,就是多貴的樓都有供完的一天,但租金支出卻永遠不會停止。

務求鎖定成本 可減低壓力

就好像很多電器和家具,大家購買時都不會想像日後轉售圖利,是一項純粹的開支。例如,二手電視機不可能「升值」,投資價值肯定是零,但一般人都不會租電視而是買電視。即使沒有投資價值,純粹為了鎖定使用成本,不論用多久都是同一個價錢,已經足以支持購買而非租用的決定。

1假設租金支出長達50年,而置業按揭只有30年。2改變假設,把租金支出設為與按揭供款的年期一樣,同是30年。因此,表23項的租樓總成本遠比表1中所示為低。這樣的假設下,租樓就會租為比買樓划算,但幅度只是2%至19(第5項)。不過,表1中「物業在50年後分文不值」的假設明顯是脫離現實。表2先極保守地假設,30年後樓價將與今天完全一樣,無升無跌,置業者在30年後以4,000元沽出(第67項)。若計及這筆賣樓收入,30年租樓的總成本,又會比置業貴1463%不等。若我們再貼近現實一點︰30年後租金水平升至每年412元,假設因為樓宇老化了、投資風險較高,並反映在要求租金回報率由2.5%升至5%(即樓價升少了),推算樓價將是8,232元(第9項)。那麼,租樓就會比置業貴81%至4.5倍。

租金開支難減 資產惠後代

衣食住行四種主要開支之中,衣食行還可節約減省。唯獨是「住」,一方面是最大的支出,但同時又最欠彈性、最難壓縮!例如,當租金按年上升20%,收入不變下,難道你可以忽然住細20嗎?當年輕時這樣定期搬屋還可能是轉轉環境的新意,但有否想過年屆80的自己可否忍受這種頻撲生活?這還未計及置業者百年歸老後,可以有資產留給下一代的「附帶好處」。

新增供應緩慢 增加流轉性

當然,以上計算中兩個最重要因素,就是息率低企、以及租金長期上升。若租金連年下跌,那當然買樓便不划算。但過去10年,新開發土地規模比之前大跌9成;這直接影響建屋進度。未來5年,估計出租公屋落成量年均只有1.4萬伙,較相應目標每年2萬伙相差3成!這樣的情況下,你還會否「賭」香港的租金會出現長期持續的跌勢?

既然新增供應如此緩慢落後,長遠而言要控制租金升幅,我們必定要想方設法增加現存單位(existing stock)的流動性,尤其是居屋及租者置其屋單位,盡量讓它們進入租賃市場。

正如特首所言,置業與否,最終是市民在衡量自身因素後而作決定。但無論如何,政府致力建立置業階梯,為不同收入的家庭重燃置業希望,這個政策方向,單從「數據智慧」分析,已經值得肯定

 

新聞連結http://www.skypost.hk/newsDetail/headline?headline=%E4%BE%9B%E6%87%89%E8%90%BD%E5%BE%8C%20%E7%A7%9F%E9%87%91%E6%80%A5%E6%BC%B2%20%E7%BD%AE%E6%A5%AD%E6%AF%94%E7%A7%9F%E6%A8%93%E6%9B%B4%E6%8A%B5&date=20171020

42. 浪子心聲 2017-10-20 10:21:14
明知過兩年供應到晒位,大把靚貨任你買,現時高位同啲新盤都係推咁啲差貨,靚嘢不多,又要用高按先入到貨,未來有很大機會來個調整,又會放寬逆按,可以低息同銀行高按入貨,這才是機會,地代唔會提你。

要投資真的好多選擇,現時新盤管理費非常高,房屋政策明顯會有范式轉變,國家同香港政策會一至,「樓是用嚟住、唔係用嚟炒」,即是政策大方向是減低住樓的投資功能,因此必須對新房屋政策提牢牢掌握,才決定投資方向好啲 。 
43. 香港土著 2017-10-20 10:44:42
刀兄,你錯晒啦... 係心水清就唔會成世做最底層地代日日癲狗吠啦!
44. 浪淘沙 2017-10-20 10:45:20
兩年又兩年,人生有幾多個兩年呢,要知道,就算隔一晚,女仔都會變女人,更何況兩年咁多,浪子兄,把握現在創造未來才是正確人生態度,千萬不要把希望放在別人身上,尤其不要把希望放在政府身上,"You want to do it right , you got to do it yourself"
45. 香港土著 2017-10-20 10:46:30
哩度係地代集中地
46. INDEX 2017-10-20 11:04:50
謝謝41樓,

林生果然好野,短短數百字已講出為何買樓比租樓化算~
真係吾明點解咁容易明既道理都有人吾明。
47. CCL 2017-10-20 11:29:11
土兄,過去咁多年,一直都是一片好心,勸你上車,唔好幫人供樓,可惜你最終都係選擇租樓日日賺,結果如何,大家有目共睹.
CCL 好快會突破再創新高,兩年後樓價多數高過今日啊,低失業率,建築工人都年年加人工啦,通貨膨脹,樓價點會跌.
48. 引刀一快 2017-10-20 11:35:23
香港土著兄

心水清三個字,我係對住空氣講啫,總之佛渡有緣人係喇。
49. 引刀一快 2017-10-20 11:37:14
To 44樓 浪淘沙

孫九招果時,咪就系D負資產“把希望放在政府身上”囉。
50. 笑而不語 2017-10-20 12:04:14
樓淡投資勁是常識😅😅😅😅😅
51. 引刀一快 2017-10-20 17:21:57
哈哈哈哈