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2018年香港樓市趨勢的政治分析
 
浪子心聲
2017年12月15日
近日湯文亮博士有好幾篇文章認為明年香港樓市若下跌幅度在10%內,已算相當理想,主要觀點為環球利率上升及香港經濟環境開始轉壞。湯博士的預測與媒體的樓評剛剛相反,大多樓評預測2018年香港樓市升10%,主因為就算利息上升對整體低息環境影響不大、貨幣充足、需求仍然強勁。

這些文章令我都想分析一吓明年香港樓市走勢,我個人喜歡從「傳統經濟學」、「政治形勢」及「行為經濟學」三個角度分析,從前我只會思考頭兩個角度,近年就加入了「行為經濟學」的社會心態分析,但這個分析已在「香港樓市的思想泡沫何時爆」文中作出大膽預測,其結論對2018年沒大影響,因為思想病毒的爆破還需實質樓價大幅下跌才會出現,明年頭三季出現機會不大,所以行為經濟學的因素對明年樓市走勢影響不大。

縱觀多個樓評的預測可說都是已「傳統經濟學」上的供應需求因素如利率、貨幣、經濟環境、市民對住房需求等等作出分析,但我個人認為這些因素在明年改變不大,就算明年再加三次息,而香港跟著加還追加今年未加的,都是約加1.5%左右,對香港整體低息環境實質改變不大。加上這些因素的改變要帶來樓價的調整,在傳統經濟學上是從一個平衡點轉移到另一個新平衡點價格是非常緩慢的,同時在現今香港樓市由大地產商新盤主導下,就算需求減少,地產商都可以唔減價,甚至加價,因此以傳統經濟學預測明年樓市走勢準確性應不高。

我個人認為現階段對香港樓市能產生明顯影響的是「香港房屋政策的改變」,這是「政治形勢」分析。正如我多篇文章已表達,林太是純中央委任的香港特首,她其中一個主要任務就是解決香港住房問題,穩定社會。今年8、9月時她應該曾放風表達會以官商合作的農地首置樓解決住房的供不應求問題,但在10月的施政報告就好像消失了,得番1000個以官地試行的首置計劃,其他的房屋政策改變不大,如綠置居和白居二行常化,令她公信力大跌,其後嘗試對傳媒解釋,但又出了個80萬公屋論,令她更要向市民道歉,可以話行錯咗兩步棋,但以她的個性不會就此放棄,調整後她必更努力實行其房策大計。

縱觀林太在今年參選特首後對香港房屋政策的觀點,在此作出對明年香港房屋政策的改變及樓市的預測。我個人認為2018年頭三季,港府會讓樓市興旺,就算中原指數再創新高,都不會加辣,當然更不會減辣啦。同時期「搵地小組」會不斷得出結論,大多數增加土地的方案都行不通,香港土地短缺問題非常嚴重。在明年夏季香港樓市可能進入樓市熾熱的時期,但樓價升幅不高,約5%以下,同時期「搵地小組」在這情景下向林太提交報告,香港必須大興土木開發新土地面對未來的發展,維港以外填海、舊區重建、新界棕地等等都應該考慮。在大多數香港市民整體認同「搵地小組」的結論下,林太在2018年10月的施政報告中,就會大篇幅地發表其心目中的房屋大計。在這個施政報告發表後,香港樓市正式進入「範式轉變」,香港的房屋政策會向星架坡的「組屋」政策模式發展,我個人認為最大的改變是香港的出售公營房屋如「綠置居」、「居屋」、「首置樓」都會以市民負擔能力定價,年輕一代買不起樓的憂慮就可大大減輕,我個人對香港未來的長遠房屋政策的預測可看「 80萬這個數字根本唔重要」一文。

簡單總結,以「政治形勢」分析香港2018年樓市走勢是先升後跌而波幅輕微,升約5%而在明年夏季見頂,10月施政報告後,香港樓市正式進入「富有香港特式的組屋政策」發展,樓價應在10月後開始轉勢向下,但跌幅緩慢,希望這個在我心中有點新意的想法對大眾網友有參考價值。




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1. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2017-12-15 20:39:58

從眼鏡蛇效應想到香港樓市


1124日,周五。日前拜讀沈旭暉兄大作,文中提及印度人氣總理莫迪表面上對北京客客氣氣,但親政府媒體不時煽動反華情緒,同行眼見反華標題有助吸睛,人人爭相效法,彷佛中印天天瀕臨開戰,與實際情況大異。


沈兄的結論是,印度政體跟中國不同,民間情緒足以左右政策,當局一旦反主為客,隨時適得其反。言下之意,反華情緒若失控,政府大有可能進退兩難,被媒體牽着鼻子走之餘,中印擦槍走火的風險亦相應增加。


重賞之下有勇夫


這個極具見地的觀察,令筆者想起一樁與印度有關的軼事,以及由此衍生的所謂「眼鏡蛇效應」(Cobra Effect)。話說,在殖民時期的印度,蛇患一度十分嚴重,英國派駐當地的官員為了減少有毒眼鏡蛇數量,頒令每打死一條眼鏡蛇便可領取獎金。常言道,重賞之下必有勇夫,


更何況眼鏡蛇雖毒,怎奈何得了印度無處不在的捉蛇能手?英國殖民政府這項「德政」,對不少當地人來說猶如天降橫財,自告奮勇者不計其數,眼鏡蛇數量於計劃實施初期確實大減。


久而久之,「問題」來了。眼鏡蛇再多,也滿足不了人的貪念,蛇患解決等於捉蛇者的財路一下子給斷絕,那還得了?轉數快的馬上想到,何不大量養殖此物,為自己提供殺之不盡的眼鏡蛇,從此財源滾滾永世無憂?


英國人出名精明,這等雕蟲小技,如何逃得過殖民者的法眼?詭計被識穿後,獎賞計劃實時取消,養蛇人手上「籌碼」換不了錢,留着只會令自己眼冤,遂大量放生。隨着放出去的蛇在野外不斷繁衍,印度眼鏡蛇數量反而比以前更多!


後果可大可小


這個故事未必能直接套用於「印度五毛」身上,惟說到適得其反,卻大同小異。親政府媒體煽動反華情緒,原為凝聚國民向心力,藉以提升莫迪和印度政府的管治威信。


此舉引發競爭對手爭相仿效,為求「促銷」,標題要多誇張有多誇張,不必要地加劇中印緊張關係。那可不是新德里始料所及,處理稍有不當,後果可大可小。


印度畢竟遠了一點,對港人而言,更「貼地」的例子近在眼前,但願 傻燦‧土著自醉浪子阿井 等租租淡淡睇畢下文之後愈聽愈火滾!


政府近年多番推出辣招遏抑樓價,但市民離置業夢想只有愈來愈遠。這算不算「眼鏡蛇效應」,筆者說不上口,但當局以稅務手段打壓需求,炒賣活動近乎絕跡,但同時大大加重了有意換樓人士的交易成本,二手供應萎縮,降溫不成之餘,反令樓價居高不下。


金管局收緊按揭成數,本意是加強銀行體系風險管理,惟市民「上車」難上加難,買樓意欲卻半分不減,購買力迅速由二手市場轉移至發展商為買家提供額外融資的一手領域,樓市在新盤主導下熱上加熱。


世事何其諷刺


滅蛇計劃令蛇患變本加厲、辣招愈多樓價愈升、「五毛」嘩眾取寵左右印度政策,意想不到的後果往往比要解決的問題更嚴重,世事就是如此諷刺!哈哈哈‧‧‧



2. 真真薯片 2017-12-15 21:00:16
港苦如果要顯示出解決樓市問題既決心, 第一步唔該先向地霸既現樓貨尾收足差響先
3. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2017-12-15 21:49:29
的個人認為,按照文章的思維方向決定明年樓價走勢,最終會導致更多人跌落到風餐路宿的境地!
4. 傻牛 2017-12-15 22:41:01
真心希望林鄭可以幫助浪子兄上車
浪子兄也要加油,好好找一份工作,努力發奮,儲一點首期,安居樂業
🐮
5. 浪子心聲 2017-12-16 00:35:23
送首歌給說不女和傻牛:

杯酒當歌:https://youtu.be/4BtrNjHKhDc
但歌詞如下

我時常清風兩袖,吊兒郎當最自由,
但得有三餐足夠,為人樂觀好少掛憂,

咪彈人思維厭舊,樓市如海市蜃樓,
問天賜幾許佳勝,升跌輸贏定必有。

飲番杯冰凍啤酒,寫番編文氣量厚,
無謂再與你爭奪,你盞心罨得個嬲,

我仍然客觀冷靜,追求真理是我本性,
大家要睇通睇透,成敗得失有數就究。

6. 孟波 2017-12-16 01:03:46
浪子兄都幾多錯字。

幾(篇)文章
(已)算相當理想
(縱)觀
大(篇)幅
(另)一個新平衝點


7. 孟波 2017-12-16 01:07:24
平衡點,低能手寫版認字出錯字。
8. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2017-12-16 01:49:21
我個人認為,有大好機會上返車或是之前沽空自已樓宇的人,不值得可憐或同情! 因為當時浪子賣自住樓賺到錢的同時,並沒有請我們食飯, 賣樓賺到的錢,今天租樓被業主強姦早已經嘔凸,順便加多一句,低你有今日,好自為之啦…
9. 第十一年估錯 2017-12-16 01:53:47
過去十年,浪子年年都睇淡樓主。全部睇錯。明年好大機會又錯多年。連開十鋪大,第十一鋪不一定要開細。
10. 蓄芳待來年 2017-12-16 09:12:55

久沒留言,在此先俾個讃浪子兄!縱偶有觀點不同。

我一直唔認為中央會要香港嘅房地產跌,試問邊個會同自己嘅荷包作對呢?


投資向來只睇大方向,對香港未來一直樂觀,但自十九大後,感覺有點改變。習總獨攬大權,平衡消失,這不是喜事。反對勢力被逼撤,資金走佬必經香港,照計會再炒一轉,所以個人認為眼前繁榮仍會持續一段日子,但長遠香港仲會唔會/可唔可以發展成國際大都市,我開始有懷疑。


最近搵緊d歷史上嘅相關資料,睇吓究竟喺獨裁政權下,國際大都市有冇可能形成。大家不妨一起研究研究。無需為權貴抬轎,自己睇啱一段,夠食夠使,足矣!


另外浪子呀,林鄭此人完全冇可能有個人意志,無需寄望太多!共勉!

11. 真真薯片 2017-12-16 10:10:32
林鄭此人完全冇可能有個人意志

呢句真係一語中的
12. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2017-12-16 10:35:05
根據浪子前文所述,個女都香港大學畢業了,按照一般年齡推算應是22歲,就算浪子30歲生女,條無產階級粉腸應已50歲開外。就當係50歲,現在買自住樓除非你一筆過5~600萬,否則需要銀行承做15~20年按揭,供完樓都65~70歲,過到銀行壓測已不容易,所以重複當年勇可能性甚低,單單依賴777政府有如希望食偉哥去延續當年勇,咁搞法容乜易馬上風Ge! 
13. 浪子心聲 2017-12-16 10:38:45
多謝孟波兄的指點,文章已修改,謝謝!!
14. 浪子心聲 2017-12-16 11:11:51
我認為「實行香港式組屋」這方向是林太的個人意志,中央應沒要求她以這方法解決香港住房問題,我個人都不喜歡這模式,因為政府太有為了。但文中的預測是基於對林太的言行分析後得出的結論,而不是我個人對她的寄望。

大家應明白,中央多只會向林太發出高層次的指令,如一地兩檢解決高鐵問題,細節就讓特首處理,在房屋方面一樣,中央只會要求林太解決因香港住房問題而產生的社會不穩定,如何做就應由香港特區政府決定。其實大方向非常明顯,民生樓宇供應未來必然大增,但如何實踐還要觀察林太的意向。

從林太的80萬公屋論,她好似想香港人人擁有自己的自住單位,有時我覺得她好似想人人送間樓俾你,佢心急到咁樣,你哋睇唔睇到啊?
15. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2017-12-16 11:45:21
浪子心急就睇到,777就睇唔到。
16. 孟波 2017-12-16 13:10:15
76年同鄭姑娘做過同事,印象中佢只係普通女仔一個,唔覺有好大氣魄。
17. 浪子的誤判 2017-12-16 13:47:54
中央要打擊香港港市?你咪天真啦!中資企業,內房同中央駐港機構如中聯辦,紛紛出瘋狂天價投住宅地,買中環商廈,香港豪宅。對中央對港樓市取態,你會清楚得過佢地?淡友淡得来大多是衰在太天真。
18. 相信特首的下场世 2017-12-16 14:02:50
香港有部份如浪子一樣的市民,自己的幸福寄望在特首身上, 老董,Donald, CY上任時都話有信心解決居住問題。結果下埸是上車無望,上樓無期。浪子依家又對好打得有幻想,真是對政府死心不息。
19. 給樓主 2017-12-16 14:26:15
林太應只會给力於首置者,你要林太積極干預私樓市埸,樓主想多了。
20. 童話世界 2017-12-16 14:31:01
睇完浪子兄文章,好似睇完白雪公主、青娃王子等等,世界太美好了。
21. 蓄芳待來年 2017-12-16 15:00:18

依家潮流興點樣清理低端人口,而唔係點樣㩒低城市嘅樓價、物價去迎合佢哋/我哋。


林鄭玩真共產?送屋俾你?浪子兄樂觀得有點極端了吧?!

22. 蓄芳待來年 2017-12-16 15:04:37

浪子兄,一山多面。


容小弟分享一個小故事:


月頭應邀到老友鄉下食梅菜宴,大霸王飛車都用咗5小時。第一個節目,揀樓,3500呎居住面積。話說條村被收地,村民人人有份,除送免費新樓單位外,老友袋1800萬人民幣。


故事就係咁簡單,村民怎可能對黨不感激流涕?怎可能不擁護這個政權?又點會想個局面亂呢?請留意,嗰度係廣東,深圳飛車去都要4-5小時車程嘅地區。


當人人話將會支爆嘅時候,似乎,仲有相當遠嘅一段距離。


1800萬身家呢類「新中國新階層」,每一次收地就會產生一班。黨有乜所謂呢,反正d錢都係印出來的。換咗10年前,俾200萬都俾多佢啦,點解今時今日會俾到1800萬呢?


剩下來到我有興趣嘅問題,呢班人嘅錢會點使呢?


另一個我關心嘅問題,如果「新中國」唔繼續狂印錢,掂唔掂呢?


遠在香港,你感覺到生活嘅通漲嗎?坦白講,我唔多覺。如果有朝一日「新中國」嘅通漲傳咗過嚟,大家點睇?

都係方向問題。有冇睇過民國末年國民黨通脹時期嘅物價?


區區林鄭,大勢之下有何作為?唔使向中央低層叩拜嘅時候,咪得閒就講幾句漂亮話氹吓大眾市民囉!反正民望低,兌唔兌現倒冇所謂。


係得我老友先至以為自己賺咗㗎咋!依家揸住1800萬,以為多過以前嘅200萬,哈哈!可憐連祖宗山墳蝕埋都仲未知。


高位入痛苦一時,方向錯痛苦一世!唔自強而信毛共,慘淡必然。當然最尾都係要補一句,目前做嘢,審慎啦。哈哈!


博士話小心加息,係咪預測到大通漲降臨呢?

23. 三奶奶 2017-12-16 16:29:41
芳兄眼光果然有別於刀兄,佩服。
24. 浪子心聲 2017-12-16 16:40:31
好來都未見過這麼多高水準和有建設性的回應留言,希望大家繼續以這樣的心態客觀地表達個人睇法,令地產網的公信力和水平更上一層樓。

回看上面多篇回應,主要觀點為對林太有否權力和能力解決香港住房問題,我個人都接受現今香港特首的權力相對比過去20年下降了不少,過去中央對港政策真的以基本法讓香港以「一國兩制、港人治港、高度自治」管治香港,因此特首對香港的發展方向有非常大的空間。但我個人認為近期在習主席年代已改為「中央全面管治香港」,特首沒多大空間為香港定立發展方向,特首主要責任是執行中央給她的指令和發展方向,這樣對我來說是更容易瞭解香港的發展趨勢,因為只要知道中央的意向就能知道香港會點走,特首的考慮是她的執行力,林太在參選特首前已接受中央的執行力測試,還記得「西九博物館」嗎? 她能在短時間內完成這任務,中央先接受委任她為今界特首。

在香港樓市發展趨勢的分析,我們只要知道中央在這方面的取態就可以,中央的取態應是「樓是用來住、不是用來炒」,尤其是民生住房必須供應充足,穩定社會和民生。而特首的考慮就是她能否完成這任務,她的空間就是如何增加土地和樓宇供應,這方面分析就會有點主觀了,首先林太是否有心完成這任務,我的分析結果是她「有心有力」,這不是我對她的寄望,而是從她過去作為發展局局長和政務司司長的表現,我個人認為她是個典型的香港公務員,只要方向明顯,她應能完成任務,加上她的個性是鬥心強,不容易放棄,我睇到佢為咗完成這任務,心急到不得了,不過唔知大家睇唔睇到喇!


25. 睇錯方向痛苦一世 2017-12-16 19:03:58
浪子,林鄭的决心,市场睇唔好,特區財經高官陳家強也睇唔到。所以樓價地價破頂潮陸續有来。明年今日,中原指数會升到180左右。心急的不是林鄭,而是等待上車的買家。


26. 天真嬌 2017-12-16 19:07:13
真係天真過天真嬌,五十幾歲啦大佬!!!
27. 香港樓價未来来排升 2017-12-16 19:24:04
邵看樓市:香港樓市點解有排升?
12月15日

坊間為什麼很多樓市評論員都錯判走向?筆者認為,他們考慮的時間軸比較短,用1到2年的時間去估樓市升跌,查實一個國家或城市一旦形成趨勢,是可以三、五十年,甚至上百年計算。 

美國自1860年南北戰爭結束後,一次大戰後奠定為全球一哥地位,其樓價上升至今已有60倍,至今仍在上升軌,主要城市曼克頓、紐約更不止此數,仍在完美的上升軌之中。 

如讀者認同中國未來將可取代美國成為全球GDP最大的國家,2017年現佔百分之17,預計2040年會達到百分之40,中國的房地產延續美國的模式,即中國自1979年改革開放30年後仍會有上百年的上升軌。 

香港連同北京、上海、廣州及深圳是中國五大龍頭城市,樓市肯定只會大漲小回,並不可能出現爆破。香港由於背靠祖國,其經濟增長肯定如跑車一樣飛馳,但香港人的收入只有少部分人能跟上,大部分人只是單車的速度,遠遠追不上跑車,燈尾也不可能見到。 

所以,筆者奉勸有能力買自住樓的人應儘快上車不要蹉跎,以免形勢落後於人。 

資深測量師 邵志堯
28. 偉雄 2017-12-17 21:43:04
好淡實力距離越拉越遠,要反敗為勝談何容易。
29. 香港銀行水浸到嚇死人 2017-12-17 23:01:48
2014年M3到逹11萬億,而2017第三季已經狂升至13.5萬億。1997年才3万億。
30. 2018年樓價向上突破之年 2017-12-17 23:17:48
基建落成效應,恆指破32000大關後氣勢如虹,加上明年港股下半年同股不同權開始實施,大把有份量股票會在港上市。失業率會進一步下調。林鄭有大的本事,新的供應也要在多年後才見到。 浪子佢然認為2018下半年就影響到樓價。唉!看来2018年又會是浪子失落的一年,因為中原指數會直撲200大關。
31. 引刀一快 2017-12-18 04:52:30
真係爆笑,如果個個征地都1800萬,咁中國D高鐵可以開去火星喇,烏坎單嘢咪又係廣東,D上“紡”新聞封住曬啫。有冇得賠,睇下邊個拆囉。
中山起輕軌,七八年前已經係拆一間三層高村屋1000萬喇,依家1800萬算唔算高?又冇講原來嘅建築物係乜,無從判斷喇。
喺大陸揸住幾千萬,好多都唔做嘢,但係做嘢嘅又得幾千蚊,咁係咩格局?一味話印銀紙,係咪印銀紙就解決一切?不如睇睇大陸大好友厲以寧講大陸面臨嘅十大難題先喇。