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2018年10月10日
樓股貨源歸邊 價格易被推高
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  我們常說股票歸邊,就是形容股票集中在少數人當中,因此股價容易被操控。同樣道理,如果樓盤在市場上的流通量少,樓價也容易被推高。比如有買家鍾情某個單位,但苦於市場缺少供應,最後唯有高價追貨,正是為求買到心頭好,價格高市價一成半成也無所謂。

  像這樣的成交個案,在近年的二手樓巿場,可說比比皆是。不少讀者總是感到疑惑,為何地產辣招愈加,樓價卻愈高?原因其實很簡單,就是辣招愈出得多,樓市的流通量就愈少,二手市場零星的成交價,變成了樓價指標。有見及此,聰明的發展商在釐訂新樓價格時,自是拿二手樓的成交價作為指標,然後他們再將一手樓價格進一步推高。

  到了今天,樓價在一個高點,碰上了中美貿易戰、加息周期來臨和大量土地供應,究竟樓市何去何從?坦白說,筆者也不知道,寫文章是表達個人的看法,未必一定準確,在此先作免責聲明。大家都了解筆者是一名好友,對樓市走勢自然會看得正面一些,以下和各位分析幾個觀點:

未雨綢繆 施政報告增供應

  首先,中美貿易戰使大家感到憂慮,然而日前中國人民銀行突然降低準備金率,總計釋放1.2萬億人民幣,其中4,500億元用於償還到期借貸便利,也意味著釋出資金7500億元。在貿易戰還没有緩和的情況下,相信會有更多的寬鬆政策出台,藉此提振中國經濟。財政部部長劉昆看來胸有成竹,他表示有信心克服中美貿易戰衝擊,協助企業渡過難關。

  此外,加息在心理上的影響比實際上來得大,事隔12年香港終於加息,狼真的來了,然而羊似乎並不害怕。利率加0.125厘是甚麼概念,就是借100萬貸款,每月供款增加65元。不過,如果香港加追之前沒有跟隨美國所加的利息,那麼利息就會升得很快。各位認為以今天港元的實力,低息環境還能維持多久?

  最後,關於土地供應方面,特首林鄭月娥可能會在今天發表的施政報告裹,提出在大嶼山東北填海打造人工島,並發展農地、棕地、郊野公園等等,同時也可能將公營和私營房屋的興建比例,由以往的6:4 之比,改為7:3之比,藉此加快基層市民的上樓時間。雖然供應真正到位或需十年八載,屬於長期計劃,但也必須未雨綢繆。展望未來,當供求有一天達至平衡,樓市就可穩定下來。

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1. 東方成竹 2018-10-10 15:46:58
蔡老闆有遠見,果然估中施政報告有大嶼山填海及房屋分配7:3比,即係話,私樓始終會短缺!
2. 東方成竹 2018-10-10 16:10:20
都好,將地產市場分為兩個市場,係一件好事.
學新加坡,私樓還私樓,住組屋就住組屋,大家唔好成日比較,就唔會咁多矛盾.
3. 舍神 2018-10-10 16:10:34
我只關心一個問題:

明天有冇裁員潮! 可以刺破香港樓市的! 我不作他想!

可惜我不是很接近私人機構的人, 所得資料有限! 並不清楚實況!

如網友身在商界, 應該很清楚, 可以分享一二!

填海當然是遠水, 手上農地多的是的發展商,會如果處置手上的農地? 呢個值得留意!
4. 實事求是 2018-10-10 16:30:43
宜家香港係請唔到人,唔係裁員潮,唔係經濟瀟條,所以淡友想樓市大冧,唔實際!
5. 亮劍 2018-10-10 16:41:10
我做咗幾十年人,真係未見過一個大國領袖,好似果D怨婦咁日日發牢騷,話畀人搵笨、暗算、怨天尤人。
中美之間呢一次角力,小弟覺得情況好似洛奇第1集咁,主角洛奇起先不斷捱打慘變豬頭,後來就襯對手回唔到氣打返佢轉頭!
點解我會有呢一個想法?
因為上帝要你滅亡,必先令你瘋狂!
美國主要輸往大陸的大宗商品例如大豆同埋天然氣,中國嘅入口商大多係國企,中央一聲令下話停就停,真係可以同你一毛子都唔入大豆及頁岩氣。
但中國輸往美國嘅商品,有啲係外資在中國產業鏈的產品;有啲產品嘅廠商擁有環球生產線可供調撥。
依家最大鑊嘅係那些只有中國單一地區生產線的中小型廠家,呢次大陸隨時為咗打貿易戰及產業升级,而借勢將他們逼死。
之後幾個月大家將會日日睇倒中港資產價格不斷尋底,但小弟認為這是黎明前的黑暗,只要大陸能捱得過特朗普的連環重拳,兩個大國始終要埋枱傾!
6. 引刀一快 2018-10-10 17:24:23
歸邊之後,是否會出現新貨源?而且係巨大嘅新貨源,呢樣係重要因素。
依家又計劃緊桂山喇。
近排咁頻繁出現大量嘅方案,相信飛地都有好大機會成事。
7. al70 2018-10-10 18:15:16
版主想講緊雞同雞旦?

講到夾升。

10000个二手楼放盘,有9000-10000个,獨立業主。

10000个新楼推出市埸,
但是集中一小撮10-20人手上。


可否解释下,边个市埸集中股權?容易操控,壟斷夾升楼价,夾冇楼市民,造成恐慌追价入市。





8. 裁員潮 2018-10-10 18:28:14
其實好多公司已準備緊... 除了地代AA,retail 同服務業一定首當其衝...
大家唔知有無聽講過,太地為咗避免瀨野,這幾年將 PP 嘅 F&B 比率加到 28 間。這些英資地產公司早就聞到味..
https://www.scmp.com/property/article/2166593/hong-kong-malls-switch-targeting-luxury-buyers-feeding-hungry-shoppers

9. al70 2018-10-10 18:29:44
2008年,西環二手约6000蚊,
新楼進城風,开咩价?开过万蚊一呎,高出二手80-150%*

尖沙咀名住,开咩价?
开过2万蚊呎起跳,系跳价。
當時尖咀二手楼平均价不过一万,
高100~300%***

你講下,边个主导夾升楼价?



10. 取掌聲 2018-10-10 19:57:24


現在香港施政者,是英治年代施政方針的叛逆者,可以說是東施效顰,想模仿新加坡式社會主義模式去贏取掌聲...


11. 冇煩惱 2018-10-11 00:13:46


現在時世,最好遊山玩水,周遊列國......

最好遊山玩水,周遊列國......

冇煩惱...



12. help 2018-10-11 04:34:17
有樓會輸死你.  我就唔相信金融風暴來的時候, 香港樓會冇事.  
13. 樓市中哥 2018-10-11 07:42:54
個人見解

高樓價是必須的,因為這是政府一大收入來源。

雖然公私營分開兩個市場,始終有部分人收入高於上限而被迫買私樓,收重税。
14. 東成 2018-10-11 11:01:18
房屋供應7:3比例, 唔代表樓價就會跌,香港樓市大跌就冇好日子過,大家明白,最緊要調整一成半成沒問題,唔好期望樓價大跌3成-5成以上,否則俾人鬧!
15. 無新意 2018-10-11 11:12:46



畫餅充饑寓意  畫餅充饑毫無新意......


《施政報告》把原有的「東大嶼都會」倡議,全新規劃為「明日大嶼願景」,強調要實現跨越未來二三十年的願景,政府決定馬上展開研究,在交椅洲及喜靈洲附近分階段填海,建造合共1700公頃的多個人工島,較「東大嶼都會」填海範圍擴大700公頃,規劃興建26萬至40萬個住宅,容納70萬至110萬人居住,提供34萬個就業職位。交椅洲人工島將會是繼中區及九龍東之後第三個核心商業區,提供約400萬方米商業/寫字樓的樓面總面積。


16. 香港 2018-10-11 14:13:11
我覺得林鄭簡直就係一個天才

出嚟啱啱好.  睇到金融風暴來香港, 跟住會失業率增加,  進入被動性通縮,   但香港沒有貨幣政策, 樓價必然小跌好幾成,  但及時推出財政政策「明日大嶼願景」每年可以增加香港1.8%GDP. 所以令到香港經濟打底. 因此樓價不會跌太多,  這才是他真正的目的. 幾年後他又再連任了.  看來他是最醒目的特首. 高明好多 .
17. 見得到 2018-10-11 14:36:05
施政報告起咁多樓是15年後嘅事,遠水救唔到近火!
18. 風險 2018-10-11 14:53:54
施政報告大加供應,股票又大跌1000點,樓市危矣!
19. 風險 2018-10-11 17:38:38
細價樓風險還算小,有租金支持,大價樓今次有難!
20. 悔不當初 2018-10-11 18:25:20
幾個月之前聽人講, 唔買樓,攞左200萬首期走去八十幾蚊買咗匯豐嘅股票,而家蒸發咗五十萬,幾年嘅人工 🤦🏻‍♂️,而家點算?
21. 基層市民 2018-10-11 19:32:16
施政報告中提及嘅工廈改過渡性房屋計劃,根本是得啖笑,冇私人工廈業主會參與,300呎最多只租5000元,仲要花幾千萬裝修,年期得5年,很難有人有興趣.
除咗慈善機構,或者大型地產公司,呢啲唔計商業利益就可以,需要有社會使命者至肯作貢獻.
22. gtm 2018-10-11 21:03:18
六四比改為七三比這個大鑊, 林鄭誇口全家數學家, 冇理由睇唔出最後有幾桀, 對香港有幾壞影嚮. 當然睇到的人是不會出聲的, 只會默默做野.
23. 自然一派 2018-10-12 00:54:36
今次美股大跌是好事,最好跌多啲,等侵侵冇咁牙擦.
貿易戰,美國股票升根本係無稽之談,美國冇理由唔傷,跌多啲至令侵侵投降!
24. 舍神 2018-10-12 01:26:00
"宜家香港係請唔到人,唔係裁員潮,唔係經濟瀟條,所以淡友想樓市大冧,唔實際!"

我講的是未來! 


25. 香港 2018-10-12 03:27:15
"宜家香港係請唔到人,唔係裁員潮,唔係經濟瀟條,所以淡友想樓市大冧,唔實際!"

而家請唔到嘅,係啲萬五蚊以嘅人.  五萬以上嘅, 想請幾多都得.  呢個階層嘅失業率一路上升.  所以樓價跌或者升. 是五萬蚊收入以上的人決定.  因為萬五蚊的人根本就買唔到樓.  

27. 你都信, 2018-10-12 07:53:26

明玩你,你都信,匯豐股份有限公司自搬遷至英格蘭後,場主中國銀行及國內銀行業成主場話事人,退出主場後,想重奪主導權是不可能的,面大嘴利腹中空的九嚸都信...



最近有消息傳出匯豐銀行有意將註冊地遷回香港,加上星期日英國有報章報導,匯豐銀行有意出售英國的零售銀行業務,受到這個消息刺激,匯豐的股價近日大升,也令人對匯豐的 ...

28. 東方成竹 2018-10-12 17:54:49
5000億人工島,容納110萬人嘅大型基建,代表咗每年1,8%經濟增長,到時請唔到人係必然嘅事.
特首係福利出身,幫助基層弱勢社群無可厚非,我都同意社會要公平,財富共享,但真會苦了中小企.
29. 實事求是 2018-10-12 19:22:10
呢點確實係!

[我們常說股票歸邊,就是形容股票集中在少數人當中,因此股價容易被操控。同樣道理,如果樓盤在市場上的流通量少,樓價也容易被推高。比如有買家鍾情某個單位,但苦於市場缺少供應,最後唯有高價追貨]
30. 小強 2018-10-13 10:33:23
樓上,你真是混醤,你鍾意業主一定要賣,業主也鍾意。
31. 風險 2018-10-13 13:50:13
樓上30樓,樓市大跌可期,仲口硬笑死人啦.
32. 小家子 2018-10-13 15:50:03


有樓業主, 不一定會賣樓等跌, 沽注一擲的投注方式, 難以在買賣樓宇的行動中進行, 減持是最正常的行動方式, 賣出自住樓等跌, 是小家子行為...



34. 睇好時 2018-10-15 11:46:10


投資物業的成功心得之一: 就是大多數人睇好時, 在高位減持非核心物業, 持有現金, 等待再投資機會...



36. 亮劍 2018-10-15 16:05:34
林鄭月娥呢一個東大嶼填海計劃,她預計填1700公顷,開支估係五千億,估計可讓70萬~100萬人居住。
不少人話咁會掏空香港儲備,但大話怕計數,依家我又計一計圍唔圍倒條數出來。
1 通常政府做呢啲工程預算,都係有少無多,咁依家我就畀夠七千億佢去發板。
2 幾個人工島加埋預佢住100萬人。
3 填海 1700 公頃土地,我預佢要用7成來起路、學校、體育館、運動場、醫院、差館、消防局等配套設施。
4 林鄭月娥話以後私樓及資助房屋的黃金比率係3:7,但現實情況係私樓及資助房屋的黃金比率係指伙數,到落實規劃時每間私樓平均實用面積,會遠超資助房屋,我估各自佔可起樓土地的份額,應該各自佔49%,另外嗰2%用來起商場及商廈,而地積比率以私人樓計5倍,資助房屋計6倍,商用物業計9倍的話,咁第二時上述各種樓宇的樓面面積及伙數分別係……私人樓1.345億平方尺/12萬伙;資助房屋1.614 億平方尺/28萬伙;商用物業佔9.881百萬平方尺。

若果呢個立論成立的話,咁只要私樓地可以賣4,900蚊,商用物業地賣4,300蚊,呢7仟億已經可以回本!

政府呢鑊可以白賺28萬個資助房屋用地,在中長期可以解決不少低下階層嘅居住問題!
37. 引刀一快 2018-10-15 20:36:50
咁不如直接俾7000億阿爺攞塊飛地起埋,三年內可以入伙,仲平,皆大歡喜。
38. 撐住式 2018-10-15 23:02:07


中原城市領先指數 CCL 每周五公佈 – 最新2018/10/12公佈,反映2018/10/012018/10/07(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。
本週公佈與上週比較與上月比較
[中原城市領先指數]

185.25

  0.14 %   0.95 %
[中原城市(大型單位)領先指數]

180.43

  0.50 %   2.30 %
[中原城市(中小型單位)領先指數]

186.17

  0.08 %   0.70 %
[中原城市大型屋苑領先指數]

188.4

  0.10 %   0.49 %




2018年出現奇特的香港撐住式走勢,???


39. 又一村 2018-10-16 00:16:35


上星期的投資意念,樓股受壓,轉買黃金,此是傳統中國人的投閒智慧,原因,星期三香港小人物見走勢圖出現一個難得一見的中期跌市而產生的入貨信號,中期反彈信號信息,想不到即食面可以即時反彈,正是投資無門???山窮水盡疑無路, 柳暗花明又一村...



40. 亮劍 2018-10-16 09:48:38
我有朋友問我條數點計出嚟……

1,700公頃=1.83億平方呎。

3成土地用作起樓=0.549 億平方呎。

私樓地積比5倍,佔49%=1.345億平方呎。

如果起120,000伙,每個單位平均1,121方呎。

資助房屋地積比6倍,佔49%=1.614億平方呎。

如果起280,000伙,每個單位平均576方呎。

商場及商廈用地佔2%,9倍地積比:

0.549*0.02*9=

约0.1億平方呎


其實條數睇落好大,但如果攤分開,例如120,000伙私人樓分15年推出,咁每年就是8,000伙。


而資助房屋政府估計係280,000伙,我估公屋會係140,000伙(政客無呢個數唔會同你開綠燈),其餘140,000伙分別係綠置居、居屋及港人首置。

要是分14~15年推,每年大约提供20,000伙。


講到呢度,好多人就會話如果每年額外新增兩萬八千伙供應,咁樓市冧硬啦!


但大家要知道,香港喺80年代經濟起飛嗰陣時,每年單係私人樓就有2萬多個落成, 大話怕計數,到咗2030年呢批私樓及公屋應該進入半百樓齡,甚至登陸!

如果仲要狂揼錢去為呢D樓苟延殘喘,咁不如將部份醫番都嘥藥費嘅樓拆咗,然後將呢批居民搬去東大嶼人工島,而在市區騰空出嚟嘅土地,就攞出嚟重新規劃及拍賣。


41. 引刀一快 2018-10-17 17:02:24
要是分14~15年推,每年大约提供20,000伙。

講到好似年年有樓賣咁,其實係十幾年之後先至開始有供應,而呢十幾年就只係做工程,想快都唔得嘅工程。