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2018年8月15日
供應短缺 中區甲廈追落後
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  坊間評論樓市的專家眾多,文章也隨處可見,但是大多數是評論住宅樓市走勢,甚少提及工商舖市況,原因是工商舖市場涉及民生較少,非居住必需品,讀者或許興趣沒那麼大。而工商物業市況也不是每個人都熟悉,所以評論文章相對也不多。

  在物業投資的世界裏,住宅是比較容易參與,一般情況下,當大市上升時,無論豪宅還是中小型物業,都會跟隨大市上升。然而在工商舖和車位市場,情況有點不同。就如車位吧,有些屋苑的車位可賣到港幣600萬元一個,但另一些屋苑卻只有100多萬元,價格的高低關鍵在於住屋數量和車位數量所佔的比例。

  筆者這次並非想寫車位市況,而是想說說商廈市場,這個市場分為甲級及乙級,級數的定義除了樓宇本身的質素及規模之外,所處的位置也非常重要。作為國際金融中心的香港,跨國企業和國內外集團公司聚集在一起,近年來,核心地段如中環甲級寫字樓需求殷切,出現供不應求情況,於是政府大力發展周邊區域,如九龍區的官塘、九龍灣以及新蒲崗。

  以官塘至九龍灣為例,此區原為傳統工業區,區內工廈林立,港府近年大力重建改造其成為新的商業區。不過由於供應過多,數據顯示未來幾年將有2900萬平方呎樓面供應,因此即使有部份政府機構及大公司後勤部門進駐,區內商廈租金仍然難以大升,到目前為止,實際租金甚少可以超過每呎30元,而且空置率高達10%至15%,相信要待未來5年消化後,租金和售價才會有明顯升幅。

核心區空置率低 甲廈需求殷切

  至於位處傳統核心地段的甲級商廈,今年表現較為突出,如灣仔北至金鐘、中上環等地,今年上半年價格已錄得逾1成升幅,這跟未來供應量短缺有關。中環是香港的核心商業地段,中外資公司紛紛搶佔,在可見的未來幾年,中上環可以新落成的面積,應該不會超過500萬平方呎,相信這些供應很快會被市場吸納。目前中環甲級寫字樓的空置率只有0.8%,租金如長江中心已經到了每呎203元,而國際金融中心(IFC)租金將會進一步推高。

  買賣方面,中環甲廈放盤極少,來來去去只有幾幢大廈可供選擇,近期有幾個成交破頂,如金鐘的遠東金融中心和皇后大道中9號,成交呎價已超過6萬元。相對於當年同級數和價值相若的超級豪宅及一線旺舖,今天的呎價到了每呎15萬左右,傳統商業區甲廈的升幅仍屬於溫和,基於追落後概念,甲廈價格仍然有很大上升空間。

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1. 自然一派 2018-08-15 13:22:19
中環甲廈都好貴,0.8空置率係好少,中環就是中環,冇得傾!
比起超級豪宅,仲有啲落後!
2. 東方成竹 2018-08-15 13:30:41
蔡老闆講得有道理!
"買賣方面,中環甲廈放盤極少,來來去去只有幾幢大廈可供選擇,近期有幾個成交破頂,如金鐘的遠東金融中心和皇后大道中9號,成交呎價已超過6萬元。相對於當年同級數和價值相若的超級豪宅及一線旺舖,今天的呎價到了每呎15萬左右,傳統商業區甲廈的升幅仍屬於溫和,基於追落後概念,甲廈價格仍然有很大上升空間。"
3. 香港土著 2018-08-15 14:28:06
照咁講,現在放售中區甲廈投資者,一定係菩薩心腸,佛祖托世,要努力為接貨者創富!
4. 引刀一快 2018-08-15 17:04:06
香港土著兄

這是必然的,所有現在賣樓的地產商都只有一個目的,就是普度眾生。
5. 菩薩 2018-08-15 18:20:36
香港樓價過去50年升了千倍,賣了樓的人包括發展商的確都是菩薩,所以香港好多人都拜菩薩。冇計。
6. Aaa 2018-08-15 22:07:31
係超渡
7. 望東樓 2018-08-15 22:28:19
老蔡點算係地產商呢,極其量係比人擺上轎迫於無奈要做批發,都無行唯有做埋零售。
8. 東方成竹 2018-08-16 00:54:30
蔡老闆講得正確,商廈好多人唔識,大家了解吓都好,佢次次都咁準,又睇睇今次準唔準?
9. 望西樓 2018-08-16 08:50:58
我都好想被人擺上轎,做大批發,做菩薩,大家齊賺大錢。
10. 好開心 2018-08-16 12:55:38


見人發達好開心...

土地註冊處資料顯示,佐敦佐敦廣場2樓17舖,面積134平方呎,上月中以13萬元易手,呎價僅970元,造價比同區電單車車位更平。資料顯示,同區港景峰電單車位今年6月以37萬元易手。


該舖早於1993年以157萬元拆售,持貨25年大幅貶值92%。資料顯示,舖位於25年前由3名投資者聯名購入,是次由其中一人以13萬元承接,不排除屬於內部轉讓



11. 支持者 2018-08-16 16:56:32
睇來住宅見頂,工商仲有力,大升就未必,但起碼保值,尤其中環係寶地,甲廈唔係隨時有得買!
12. 地產人 2018-08-16 17:28:25
很有道理,中環甲級商廈有前途!

[至於位處傳統核心地段的甲級商廈,今年表現較為突出,如灣仔北至金鐘、中上環等地,今年上半年價格已錄得逾1成升幅,這跟未來供應量短缺有關。中環是香港的核心商業地段,中外資公司紛紛搶佔,在可見的未來幾年,中上環可以新落成的面積,應該不會超過500萬平方呎,相信這些供應很快會被市場吸納。目前中環甲級寫字樓的空置率只有0.8%,租金如長江中心已經到了每呎203元,而國際金融中心(IFC)租金將會進一步推高。]
13. 好時機 2018-08-16 21:48:33


現在是遊說多啲人天價買貴樓的好時機,負債累累供餐飽…



14. 危機再現 2018-08-16 23:43:21
爆煲了,今次唔單止股市爆,樓市都會爆,升咗10年,係時侯爆,因果總會循環,靠樓發達嘅日子過去了.有樓好沽,侵侵給你好提示!
15. 渾水摸魚 2018-08-17 08:27:18
係囉,多D人上當先有機會執筍盆,鬼叫10前年一直睇淡晤上車,到今天就算跌三成都貴過5年前,重白交十幾年租,陰公。
16. 渾水摸魚 2018-08-17 09:37:38
有筍盆,實力派都仆到去爭,幾時輪到得把口的黑心淡淡撈到,係叻就10年前己入咗貨,今日笑看風雲啦,使鬼講什麼連升10年遲早跌呢D廢話。

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地產新聞

屯門市廣場無契戶333萬元拍出 低市價兩成
08月16日(四) 17:37

世紀21拍賣今日(16日)沽出屯門市廣場第1座低層H室,屬法院令無契物業,實用面積約342方呎,原則兩房間隔,其後更為三房,開價255萬元,獲8組買家出價,終以333萬元拍出,搶高逾三成,實用呎價約9,737元,為區內公屋水平,該行指成交低市價約兩成。

該公司拍賣部董事蔡漢陞表示,上述單位買家需要一次過付款,故以低市價成交,估計新買家可享租金回報達3至4厘。今天拍賣會上有不少買家到場競投,反映市場購買力充足,特別對中細價住宅需求大。
17. 渾水摸魚 2018-08-17 10:25:43
有評論員話他不是湯文亮,不會估樓市在三個月內爆煲,所以他在三年前估樓市在三年內爆煲,以近日樓市走勢,雖不中亦不……………………

  我三年前寫「細價樓爆煲論」的目的,並不是提醒買樓的人要量力而為,而是提醒有一層細價樓的小業主,一定要盡心盡力守住他們擁有的物業,不過,大家都沒有理會我的苦心……

爆煲論原作者湯博士是這樣說,現在那人叫人有樓好沽是何居心?

18. 真男人 2018-08-17 12:06:58
冇樓契,買咗兼要full pay咁多限制,都只係平得兩成,出口術唱跌四成搏入平貨者,繼續發下夢先。
19. 一定要盡心盡力守住他們擁有的物業 2018-08-17 14:50:58
一定要盡心盡力守住他們擁有的物業


請曾講出此句說話的人拿出証據來,唔好當人傻。
21. 追樓先 2018-08-17 21:29:27

現在情形,大膽預測,三年後先有機會爆,等多啲人高價追樓先...

22. 酸葡萄 2018-08-17 23:55:07
有人好唔抵得别人靠樓發達但又冇自己份,成日發功唱跌想搏大霧,希望有老襯信佢平賣佢先有得執筍貨。

買咗樓嘅人唔係儍仔,今時今日仍未買樓嘅多數係自覺叻仔,可惜人算不如天算。
24. 唱跌 2018-08-18 23:17:42


[中原城市領先指數]

188.64

  0.15 %


唱跌,似乎沒有什麼意思,看圖形推測,未來三/五年度大市都將會在一個高水位運行格局,沽樓等跌,似乎是一個被動攑錯......


25. 泡沫爆破 2018-08-19 00:45:52
如果樓價再唔爆就有鬼,我怕連小小回一回嘅機會都冇,係會大跌.新樓入票慘淡,工廈劏細銷售緩慢,已經響起警號,各位宜家唔係買唔買樓,而係考慮自住物業都是否沽空!
26. 25樓 2018-08-19 09:39:23
25樓兄,

甘睇淡,如你有樓,你先沽。
如冇樓,咪玩口爆術。
27. 財富已歸邊,富者越富 2018-08-19 09:55:08
係賣嗰個死嗰個。任何人賣香港樓移民,無論係去美加紐澳定返大陸,結果都係一樣~返唔到轉頭。
被唱淡爆煲言論誤導賣出香港樓嘅人,一係老老實實認衰睇錯市,一係死唔份巢日日喺度咀咒香港業主,部份是憎人富貴,太沒出息了,另一部分是自己有錢就以為全世界都係窮人,人人都負擔唔起祇有佢有能力,事實係香港大把年收股息租金一千幾百萬嘅人,樓價升跌從來不放在心上,買多買少一層半層閒事一件,用盡人頭就買工商物業,始終月月回籠嘅資金都要揾出路,廢事俾銀行見到戶口過千萬現金煩住哂。
28. 酸葡萄 2018-08-19 10:29:02
25樓肯定係冇樓人士噏得就嗡,你自己身體力行先講喇。
29. 有趣味 2018-08-19 12:08:44



中國古代人的智慧是很有趣味性的……開始某種惡劣風氣的人……現代社會經常出現.


根據孔子“始作俑者,其無後乎”這句話,後人將“始作俑者”引為成語,比喻第一個做某項壞事或開始某種惡劣風氣的人。就會引導其他人效仿……早年有人“始作俑者”現在有人無意引用其原先方式而回報之……


 


 


【名稱】:賊喊捉賊


【拼音】:zéi hǎn zhuō zéi


【注音】:ㄗㄟˊ ㄏㄢˇ ㄓㄨㄛ ㄗㄟˊ


【釋義】:做賊的人喊捉賊。比喻壞人為了自己逃脫,故意製造混亂,轉移目標,把別人說成是壞人。


【出處】:


【例子】:這個狡滑的小偷,偷了人家的錢後,還~,嫁禍於人。


【序號】:1463




 


30. 真男人 2018-08-19 12:15:36
鬼的確有出現,係啲屎窟鬼。
31. 泡沫爆破 2018-08-20 02:34:54
各位搞錯,唔係冇樓者至想樓價跌,想買多層嘅人都想樓價跌.
不過樓市爆破係時候了!
32. 廢話 2018-08-20 09:34:55
既然你話想沽空自住樓,又講乜買多一間?

即係承認你根本冇樓,廢噏!
33. 口覆舌 2018-08-20 12:00:41


 買樓/賣樓最怕反口覆舌...


君子一言 駟馬難追


 


 


  你查詢的成語是:一言既出,駟馬難追 (拼音: yī yan ji chū,si mǎ nan zhuī)

 

  出處: 《論語·顏淵》:「夫子之說君子也,駟不及舌。」 《鄧析子·轉辭》:「一言而非,駟馬不能追;一言而急,駟馬不能及。」

 

  典故: 一句話說出了口,就是套上四匹馬拉的車也難追上。指話說出口,就不能再收回,一定要算數。

 

  例子: 大丈夫~,豈有翻悔之理!(元·李壽卿《伍員吹簫》第三折)


 





君子一言駟馬難追 - 萌典



34. 泡沫爆破 2018-08-20 22:26:22
樓價要跌同買樓係兩件事,有需要就想買,宜家點都係會跌價,唔係好友一己之力可以改變.
35. 廢話 2018-08-21 08:45:07
25. 泡沫爆破 2018-08-19 00:45:52
如果樓價再唔爆就有鬼,我怕連小小回一回嘅機會都冇,係會大跌.新樓入票慘淡,工廈劏細銷售緩慢,已經響起警號,各位宜家唔係買唔買樓,而係考慮自住物業都是否沽空!

有需要就想買?乜你講野一時一樣完全冇邏輯。
36. 沒有智 2018-08-21 09:22:14


香港近十年來,沒有智者當政,本欄地產博客網友五年前已經多次提出新界區必須開發東西橫貫鐵路連接現在東西鐵線,新界區大量荒地可供開發......想不到,咁簡單的智慧都冇人提......