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2018年10月16日
數據支持「明日大嶼」
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  特首林鄭月娥推出任內第二份《施政報告》,其中「明日大嶼」計劃最受矚目,也甚具爭議。填海1700公頃來興建東大嶼人工島,提供約40萬個單位,讓大約110萬人居住,將其打造成第三個核心商業區,加上社區設施和交通配套等,估計耗資超過5000億元以上。

  剛過去的周日有團體發起遊行,反對「明日大嶼」填海計劃,他們不滿港府威權施政、一錘定音。反對者擔心這個大型基建會花掉庫房一半儲備,是將錢倒落海,同時認為破壞生態環境,而興建房屋需要14年後才有供應,遠水救不了近火。種種疑問,看來也非沒有道理,各位又是否認同?

  著名網評家亮劍先生素來見解精闢,他認為通常港府的工程預算有少無多,除了40萬個住宅單位,另要興建道路、學校、商廈、醫院和運動場等,就當成要花7000億元吧。雖然特首林鄭月娥將公私營房屋的比率由6:4改為7:3,但是公營房屋(包括資助房屋)的實用面積比私人房屋小很多,因此總體來說,公營和私營房屋的實際興建面積應該差不多。

  亮劍兄引出具體數字支持他的論點,1700公頃等於1.83億平方呎土地,假設私人樓的地積比率為5倍,公營房屋為6倍,商用物業為9倍,他計算出各類樓宇的面積及伙數如下:私人樓為1.345億平方呎,約12萬伙單位;公營房屋為1.614億平方呎,約為28萬伙單位,而商用物業約佔2000萬平方呎。只要私樓樓面地價每呎賣@4900元,商用物業樓面地價賣@4300元,那麼7000億元填海工程就可以回本。

專家學者贊成填海

  另一位樓市專家唐榮先生是出名的數據王,他更形容「明日大嶼」計劃是「唔填就笨啦」!他以40萬個單位作一個保守估計,假設每個單位平均面積只為400平方呎,全部拿來出售,每個賣250萬元,便可賣1萬億元,而興建每平方呎樓面地價成本僅為3125元。試想想,先不算私人樓,就以資助房屋如居屋、港人首置上車盤計算,以225萬到338萬元金額,買入一個人工島有海景鐵路400呎單位,市民「買不買單」?

  專家學者的智慧告訴我們數據的重要性,特區政府率先選擇中長期的填海措施,可說是一片苦心。林鄭形容,從新界東北發展到現在改名古洞北等,至今連一塊棕地都未能收回。可今天不一樣了,有1700公頃土地作後備,眼前的農地、棕地和收購重建等項目自然較易洽談。至於「明日大嶼」計劃好像是繞過了土地供應小組的「東大嶼都會計劃」,這只是溝通上出了問題,實際上兩者有異曲同工之妙。

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2. 讀者甲 2018-10-16 17:31:21
講咩都冇用,數據就係王.亮劍兄勁,果然係網評專家.但反對者也唔少,政府面對壓力會好大,遠水救唔到近火!
3. 東成 2018-10-16 18:02:44
蔡老闆好文,成本一定可以收返,只要賣地大把人要,人工島近市區,交通鐵路一通,10分鐘到中環,應該支持!
分14年支付填海造地費用,每年400億,香港政府應付得到.
4. 啱唔啱 2018-10-16 18:20:03


「明日大嶼」數據啱唔啱都唔支持「明日大嶼」...


5. 引刀一快 2018-10-16 18:47:29
十幾年後,香港開始處理地契到期問題,填埋一場空。
6. 亮劍 2018-10-16 18:47:45
為免讀者知頭唔知路,小弟依家將原文擺出嚟

亮劍 2018-10-15 16:05:34

林鄭月娥呢一個東大嶼填海計劃,她預計填1700公顷,開支估係五千億,估計可讓70萬~100萬人居住。

不少人話咁會掏空香港儲備,但大話怕計數,依家我又計一計圍唔圍倒條數出來。

1 通常政府做呢啲工程預算,都係有少無多,咁依家我就畀夠七千億佢去發板。

2 幾個人工島加埋預佢住100萬人。

3 填海 1700 公頃土地,我預佢要用7成來起路、學校、體育館、運動場、醫院、差館、消防局等配套設施。

4 林鄭月娥話以後私樓及資助房屋的黃金比率係3:7,但現實情況係私樓及資助房屋的黃金比率係指伙數,到落實規劃時每間私樓平均實用面積,會遠超資助房屋,我估各自佔可起樓土地的份額,應該各自佔49%,另外嗰2%用來起商場及商廈,而地積比率以私人樓計5倍,資助房屋計6倍,商用物業計9倍的話,咁第二時上述各種樓宇的樓面面積及伙數分別係……私人樓1.345億平方尺/12萬伙;資助房屋1.614 億平方尺/28萬伙;商用物業佔9.881百萬平方尺。


若果呢個立論成立的話,咁只要私樓地可以賣4,900蚊,商用物業地賣4,300蚊,呢7仟億已經可以回本!


政府呢鑊可以白賺28萬個資助房屋用地,在中長期可以解決不少低下階層嘅居住問題!
7. 亮劍 2018-10-16 18:51:25
蔡老闆私底下同我講,東大嶼計劃商用樓宇面積理應佔2仟萬呎總樓面積才合理,小弟绝對認同。
8. 亮劍 2018-10-16 18:51:30
我有朋友問我條數點計出嚟……

1,700公頃=1.83億平方呎。

3成土地用作起樓=0.549 億平方呎。

私樓地積比5倍,佔49%=1.345億平方呎。

如果起120,000伙,每個單位平均1,121方呎。

資助房屋地積比6倍,佔49%=1.614億平方呎。

如果起280,000伙,每個單位平均576方呎。

商場及商廈用地佔2%,9倍地積比:

0.549*0.02*9=

约0.1億平方呎


其實條數睇落好大,但如果攤分開,例如120,000伙私人樓分15年推出,咁每年就是8,000伙。


而資助房屋政府估計係280,000伙,我估公屋會係140,000伙(政客無呢個數唔會同你開綠燈),其餘140,000伙分別係綠置居、居屋及港人首置。

要是分14~15年推,每年大约提供20,000伙。


講到呢度,好多人就會話如果每年額外新增兩萬八千伙供應,咁樓市冧硬啦!


但大家要知道,香港喺80年代經濟起飛嗰陣時,每年單係私人樓就有2萬多個落成, 大話怕計數,到咗2030年呢批私樓及公屋應該進入半百樓齡,甚至登陸!

如果仲要狂揼錢去為呢D樓苟延殘喘,咁不如將部份醫番都嘥藥費嘅樓拆咗,然後將呢批居民搬去東大嶼人工島,而在市區騰空出嚟嘅土地,就攞出嚟重新規劃及拍賣。


9. 引刀一快 2018-10-16 18:52:00
所謂“數據”,係以今日泡沫樓價去評估未來大灣咗十幾年之後嘅香港,呢個就係評估嘅最大缺陷。
到時剩返十幾年,可能填埋都係大陸。
10. 基層市民 2018-10-16 19:47:37
[明日大嶼]願景宏偉,我同意蔡老闆睇法,支持政府填海政策,咁樣長遠來睇,基層市民有希望,做人求咩?安居樂業,有一層自住樓,人就實在好多,那怕是綠置居,居屋或上車盤,總之有樓就好安定,好似我咁,正面積極做人啦.
11. 實事求是 2018-10-16 19:51:10
蔡老闆文章好有理據,引用他人嘅數據支持,亮劍兄利害!數據你是王道,好有說服力!
12. 支持者 2018-10-16 20:18:30
支持林鄭月娥嘅"明日大嶼",真正關心市民嘅特首.宜家大把水位同地產商及農地霸主傾條件!

"專家學者的智慧告訴我們數據的重要性,特區政府率先選擇中長期的填海措施,可說是一片苦心。林鄭形容,從新界東北發展到現在改名古洞北等,至今連一塊棕地都未能收回。可今天不一樣了,有1700公頃土地作後備,眼前的農地、棕地和收購重建等項目自然較易洽談。至於「明日大嶼」計劃好像是繞過了土地供應小組的「東大嶼都會計劃」,這只是溝通上出了問題,實際上兩者有異曲同工之妙。"
13. 栩栩如生 2018-10-16 20:30:57
很實在的一篇文章,句句說出道理,數據準確,擲地有聲,讓人看後不得不支持政府填海計劃!
14. 自然一派 2018-10-17 00:53:32
蔡生好文,填海造地係香港人之福,基層上車林鄭德政.
18. 球軸心 2018-10-17 13:08:30


孔子說:“唯???與小人難養”? 他為什麼會這樣說?只有天知道......


未來地球,冰川溶化,海水漂蕩,經年累月,地球軸心將會慢慢偏移轉軸...香港的沿海地位必受影響...風浪大起...



19. 馬後車 2018-10-17 15:41:23
大島令維港水出不到, 鯉魚門打風湧浪起碼到杏花天台
20. 引刀一快 2018-10-17 17:18:13
十幾年先至有樓“供應”,仲唔知係現樓定樓花。
數據?十幾年後嘅嘢,依家呢D叫做咩數據?
哈哈哈哈
21. 東成 2018-10-17 22:03:01
樓上刀兄:
有填好過冇填,10幾年至有供應都係一件好事,大家預期未來有大量樓宇落成,買家出價就會克制,樓價至唔會大升.
好似山頂文輝道地皮流標,証明地產商都開始克制.
22. 東成 2018-10-17 22:17:55
如果宜家唔先做填海工程,繼續傾棕地農地速度會好緩慢,持份者及各業主自私自利,合作賠償等開出天價,邊個都傾唔掂.林鄭做發展局局長到宜家,超過15年了,一棕棕地都未傾得成,何來有供應.
由得基層人士住劏房唔理,輪候公屋5-6年,供應又跟唔到,樓價再大升就大鍋,填海造兩三個人工島,起多啲公營房屋俾大眾住,農地棕地重建項目等等肯定易傾過以前,呢個就係林鄭嘅德政.
23. 亮劍 2018-10-18 09:09:03
呢家我只係計將私樓及商業用地,喺1x年後以平均每平方呎樓面價五千蚊分批出售,已經收回發展成本,外加28萬個資助房屋用地,一大堆基建,只有作细绝無作大!
經過4鐵幾乎被癱瘓事件,理應居安思危,港鐵仲起埋啲掘頭鐵路,是否想香港的經濟被陰乾?
至於驚東大嶼人工島被發生百年一遇海浪襲擊,小弟並唔係工程專家,但如果畀著我去搞,東大嶼填海區既海堤,可沿岸加弱波石,要是設計到可以在有需要時,海堤可升可降就更 perfect。
24. 亮劍 2018-10-18 13:36:27
https://skypost.ulifestyle.com.hk/article/2187766/%E7%90%86%E6%80%A7%E6%80%9D%E7%B6%AD%E5%B0%8D%E5%BE%85%E7%99%BC%E5%B1%95%20%E6%98%8E%E6%97%A5%E5%A4%A7%E5%B6%BC%E5%8A%A9%E6%B8%AF%E4%BA%BA%20%E5%AE%89%E5%B1%85%E6%A8%82%E6%A5%AD
25. 亮劍 2018-10-18 13:46:07
林奮強先生的估計比小弟還要樂觀。