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2019年4月24日
擁有物業 豐盛人生
 
蔡志忠
亞洲地產創辦人
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  曾於去年底發表報告看淡後市,指今年樓價將下跌一至兩成的林銀美林,近日重新調整其預測,轉軑看好今年樓價可上升5%。而被外界稱為樓神的長江實業執行董事趙國雄,亦由去年估計今年樓價跌1成,轉為預期樓價上落在1成左右,看法明顯轉趨樂觀。

  目前樓市火熱,原本看淡後市的大行和專家紛紛轉軑,市場上幾乎一面倒看好未來樓市,大家討論的是樓價能升多少的問題。筆者上文已經提過,樓價升到去年高位,即回升10%左右,在今年第二季是可以達標。至於下半年如何發展,有待進一步觀察,本人看法較為樂觀,主要源於對中國經濟仍然有信心,假如內地經濟增長可保持在6%-6.5%左右,香港就不會差到哪裡去,樓市的剛需就依然會存在。

內地經濟增長6%-6.5%  香港不會差

  香港的高樓價排名世界第一,高昂的營商成本削弱了本港的競爭力,基層市民狹窄的蝸居環境也常招人話柄。因此,為了安撫反對高樓價者的聲音,港府總是絞盡腦汁,千方百計地要出招打壓樓價。於是,在過去的10年,港府推出了無數遏抑樓市措施。到了今天,高樓價好像變成是一種罪過,而某些高官整天以高呼打壓樓市的言論,便可挽回不少民望。可以說,高調推行打擊樓市措施,是港府施政的護身符。

  筆者喜歡理性討論,認為真理越辯越明。雖然高樓價壞處不少,但也不是完全沒有好處,起碼對於有一層樓或以上的業主來說,在某些時刻會帶來幫助。筆者小孩到外國留學,他們當中有來自香港、新加坡、韓國以及台灣的同學,據了解,香港同學的家庭大多數是中產階層,都自己負擔得起昂貴的學費。可是其他地方的同學卻大部份要向本國政府貸款學費,就像港人羨慕的新加坡同學,畢業後要回國在政府機構工作6年,作為清還讀書貸款的債務。

  無論是年紀大了退休養老,還是小孩出國升讀大學,都需要龐大的資金支持,粗略估計至少也要三五百萬港元。在此刻,香港貴重的物業發揮了應有作用,而新加坡廉價的組屋就幫不了甚麼忙。根據花旗銀行發表《香港千萬富翁調查報告2018》指出,全港擁有1,000萬元或以上淨資產(包括物業)的千萬富翁,達至破紀錄的新高,共有51.1萬人,而其中6.9萬人更擁有1,000萬港元或以上流動資產。事實證明,擁有物業就是擁有財富,擁有財富才有豐盛人生。

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1. 亮劍 2019-04-24 12:38:13
可以說,高調推行打擊樓市措施,是港府施政的護身符…………

人類在進行決策時,會過度偏重先前取得的資訊(這稱為錨點),即使這個資訊與這項決定無關。
在進行決策時,人類傾向於利用此片斷資訊(錨點),快速做出決定。
在接下來的決定中,再以第一個錨決定為基準,逐步修正。
不少人認為香港居屋嘅定價以私人樓作錨,但小弟覺得這是倒果為因的結論。
依家就舉個例子……
喺大西北私人樓每呎平均一萬蚊,有間居屋受政府資助,一手以7折發售,呢家以白居2方式轉售,因政府暫時免補地價,做倒每呎7仟蚊,咁喺呢度究竟私人樓或白居2係錨?
當大西北有大量白居2以每呎七千蚊成交,那麼私人樓每呎賣一萬係咪合理呢?
如果呢個以居屋作錨點被部分人認同,咁政府為爭取政治訴求而把資助房屋的售價降至合資格人士的負擔水平,例如市價一半,那麼就算資助房屋以6仟蚊一呎(每呎大減1仟大元)發售,根據錨定效應,私人樓每呎理論上值萬弍蚊!
其實香港好多人上唔到車嘅主要原因,係班唔倒上百個出來做首期,如果資助房屋一二手價係3百萬左右,首期就隨時係幾十萬以內,應該好多人 afford 得起,但咁就令私人樓賣6百萬合理化!
更進一步推演,如果私人樓兩房每呎賣萬弍蚊正常,那麼三房賣萬一蚊是否正路?
再推演落去,大西北賣萬零蚊, 市中心大型新盤賣兩萬蚊,能不被瘋搶嗎?
誰是錨點呀!
2. 引刀一快 2019-04-24 13:09:08
香港物業最保值,跌到七彩就會有孫九招救市。